Niniejszy artykul jest kontynuacja cyklu opisujacego poszczegolne chicagowskie dzielnice oraz przedmiescia. Dzis nasza uwage skoncentrujemy na polnocnych suburbiach majacych niegdys opinie niedostepnych finansowo badz tez nielatwych pod katem duchowej aklimatyzacji emigranta z Polski. Na ile ten poglad jest nadal aktualny przekonamy sie na podstawie spaceru po czterech miejscowosciach: Skokie, Wilmette, Northbrook oraz Glenview.
Skokie
60-tysieczna miejscowosc polozona okolo 12 mil na polnoc od centrum Chicago jest klasycznym przykladem amerykanskiego "melting pot" - harmonijnie wspolzyjacych ze soba wielu grup etnicznych. Koncepcja ta wynikajaca z historycznej spuscizny Amerykanow, urosla w ostatnich latach do rangi przewodniej filozofii, bedacej powodem dumy narodowej.
Mieszanki roznych kultur i narodowosci nie sa zadna odkrywcza idea - wystepuja we wszystkich zakatkach swiata. Odkrywczym jest natomiast fakt, ze na gruncie amerykanskim wspolistnienie przebiega zgola inaczej niz w Jerozolimie, Bosnii lub Czeczenii. W miasteczku Skokie, przy glownej arterii przelotowej Dempster arabska Pita Inn pokojowo prosperuje obok Kosher Deli, chinska restauracja obok sklepu z artykulami z Pakistanu. Sukces tej symbiozy polega na tym, ze wszystko to odbywa sie bez udzialu sil pokojowych ONZ.
Oryginalna zabudowa Skokie tworzona byla zgodnie z gustem oraz mozliwosciami emigrantow, w przewazajacej czesci tych z Europy Wschodniej. Dominuje dosc sztampowy styl wczesnych lat piecdziesiatych - parterowy ranch, jasna cegla, powierzchnia ok. 1,000 stop kwadratowych. Przelom lat 50/60 przyniosl wieksze powierzchniowo domy oraz nowosc - split levels, czyli domy skladajace sie z 3 lub 4 polpoziomow, zbudowane koniecznie z jasnej cegly oraz posiadajace wygodny side drive dla dwoch samochodow. Ku uciesze koneserow cegly, domow drewnianych praktycznie w Skokie brak (ot , europejska solidnosc!).
Pod wieloma wzgledami (architektura, parki, komunikacja) Skokie przypomina Niles. W sferze edukacji miejscowosci te dziela wspolne szkoly srednie - Niles North oraz Niles West z wynikami w kategorii ACT na poziomie 22.6 oraz 21.4. Polnocno-wschodnia czesc Skokie nalezy do dystryktu Evanston High School (22.3 ACT). Przecietna cyfra ACT powyzej 21 oznacza naprawde przyzwoity poziom nauczania.
Dobre szkolnictwo sprzyja preznemu rynkowi real estate. Srednia cena domu jednorodzinnego wzrosla z $85,000 w roku 1980 do $190,000 w 1995. Miejscowosc posiada zbalansowana proporcje bazy komercjalnej, domow jednorodzinnych oraz mieszkan wlasnosciowych. Poniewaz niektore ceny tych ostatnich brzmia niewiarygodnie atrakcyjnie, warto jest wiedziec dlaczego. Dla Czytelnikow nie zorientowanych w tematyce przypomne, ze mieszkanie wlasnosciowe z punktu widzenia prawa moze miec status condominium lub cooperative ( co-op).
Ten drugi typ wlasnosci oparty na archaicznych podstawach prawnych jest w Skokie dosc popularny. Nie wpadajmy zatem w pulapke typu 65 tysiecy dolarow za dwusypialniowy, przepiekny co-op, ktory latwo jest kupic, ale trudno bedzie sprzedac. Zaplanujmy raczej wydatek minimum 90-120 tysiecy za przyzwoite dwusypialniowe condo.
Zakupowi domu w Skokie nie towarzyszy zadna oplata transferowa - uiszcza ja tylko strona sprzedajaca ($3 dolary oplaty od kazdego tysiaca transakcji).
Miejscowosc Skokie pomimo wielu niewatpliwych zalet nie jest zbyt popularnym miejscem osiedlen Polonii. Swojsko brzmiaca, latwa do wymowienia nazwa miasteczka, wbrew popularnemu przekonaniu nie pochodzi z Europy Wschodniej lecz jest indianska nazwa oznaczajaca teren blotnisty. W roku 1940 postanowiono tak wlasnie ochrzcic Skokie, zarzucajac przy tym stara mylaca nazwe "Niles Centre".
W skali 1-10 autor ocenia te miejscowosc nastepujaco:
- szkolnictwo - 8
- komunikacja - 8
- podatki - 9
- architektura - 5
- parki +rekreacja - 8
- przystepnosc cen domow - 8
- ogolna estetyka - 7
Wilmette
Ekskluzywna, polozona na polnoc od Skokie/Evanston miejscowosc, ma zasluzona opinie jednego z najladniej zadrzewionych miast amerykanskich (wielokrotny zdobywca nagrody Tree City USA). Wilmette spelnia oczekiwania osob obdarzonych poczuciem estetyki oscylujacej wokol klasycznych kanonow piekna. Village Hall jest niezmiernie skrupulatny w zatwierdzaniu nowych pozwolen na budowy lub remonty, ktore musza pasowac do tak rzadkich atrybutow jak bazaltowa kostka lub ornamentalne, antyczne lampy uliczne. Nowobogacki styl milujacy cement, vinyl, lusterka oraz koniecznie dwa lwy pilnujace drzwi - nie zyska tu aprobaty. Za nielegalne wyciecie dojrzalych drzew groza surowe kary - chwala wladzom Wilmette! Osobiscie, oprocz grzywien oddaje glos za wprowadzeniem ostracyzmu dla wszystkich cementoglowych niszczycieli drzew (miejscem wygnania powinno byc Gary w Indiana lub Plainfield w Illinois).
Architektura Wilmette zdominowana jest poprzez klasyczne Tudors, Queen Anns oraz Colonials. Przedzial cenowy jest dosc wysoki: 350-500 tys. dolarow za typowy dom jednorodzinny.
Kondominia sprzedaja sie w cenie od 100 tysiecy (w czesci zachodniej) do 200-300 tysiecy w strefie dotykajacej jeziora Michigan. Podatek transferowy od nieruchomosci placi strona kupujaca - $3 od kazdego tysiaca ceny zakupu. Najdrozej i najladniej zarazem jest w czesci wschodniej od ulicy Green Bay do jeziora Michigan. Piekne ulice oraz domy maja swoje zrodlo: statystyczny dochod roczny rodziny w Wilmette wynosi $103,000. Czy zatem Polonia moze sobie pozwolic na przeprowadzke do tak drogiej dzielnicy?
Z radoscia informuje, ze coraz czesciej tak! Mamy coraz wiecej dobrze sytuowanych polskich reprezentantow wysoko platnych profesji oraz swiata biznesu, ktorym aklimatyzacja w Wilmette nie sprawia klopotu. Dla osob z mniejszymi zasobami finansowymi pozostaje opcja zakupu w zachodniej, przylegajacej do autostrady Edens czesci Wilmette. Ceny w tej strefie wahaja sie w granicach 200-250 tysiecy dolarow za domy nie bedace szczytem marzen - najczesciej sa to male budowle typu split lub ranch. Motywacja zakupu jest nie tyle snobizm, co chec ulokowania sie w ramach okregu szkoly New Trier, jednej z najlepszych szkol srednich w calym Illinois (sredni wynik testu ACT w 95 roku wyniosl 25.6). Brak bazy przemyslowej w Wilmette jest zamierzony, natomiast ekspansja obiektow komercjalnych - bardzo ograniczona. Przykladem jest wieloletnia batalia korporacji Jewel, pragnacej uruchomic duzy super-market w centrum miasta. Rada miejska postawila veto, nie pomogly grozby i lamenty - Jewel pokornie musial sie wycofac. Jest wysoce prawdopodobne, ze w Chicago podobna sprawa zakonczylaby sie dokladnie odwrotnie.
Osobom, ktore podejrzewaja, ze nazwa "Wilmette" traci Francja spiesze doniesc, ze sa na wlasciwym tropie. Pierwszym osadnikiem byl bowiem Kanadyjczyk Antoine Ouilmette, ktorego francuskie nazwisko po drobnej korekcie dalo nazwe miejcowosci.
Ocena Wilmette w skali 1-10:
- szkolnictwo - 10
- komunikacja - 7
- podatki - 5
- architektura - 10
- parki/rekreacja - 10
- przystepnosc cen domow - 4
- ogolna estetyka - 10
Northbrook
Miejscowosc ta staje sie coraz bardziej popularnym miejscem osiedlenia polskiej "middle class" (tak brzmi lepiej anizeli klasa srednia) oraz przedstawicieli wysoko platnych profesji. W zestawieniu z Wilmette, Northbrook jest zdecydowanie mlodsza miejscowoscia, posiadajaca spore zaplecze komercjalne.
Rozpietosc cen jest bardzo duza: od tanich budowli rzedu 150-200 tysiecy dolarow w strefach nie podlegajacych pod bezposrednia jurysdykcje miasta ("unicorporated") do kilku milionow dolarow na najdrozszej ulicy w Northbrook - Bridlewood. Segment rynkowy drogich domow w Northbrook oprocz niewatpliwie pieknych budowli zawiera spory odsetek projektow nie bedacych Olimpem architektury czy tez estetyki. Tanie domy na duzych dzialkach sa magnesem przyciagajacym osoby z branzy budowlanej, a wszelkie dobudowy/rozbudowy sa w Northbrook na porzadku dziennym. Na ile takie inwestycje sa lukratywne - okaze sie dopiero w najblizszych latach, jednakze przewidywania wydaja sie byc bardzo dobre. Pozytywnym czynnikiem jest wysoka, szybko rosnaca srednia cena domow w okolicy; w roku 95 wyniosla ona $313,000. Dla porownania w 1985 statystyczny dom kosztowal w Northbrook okolo 130 tysiecy dolarow. Rynek budynkow apartamentowych reprezentuje praktycznie jeden kompleks o nazwie Salem Walk, umiejscowiony w zachodniej czesci Northbrook. Ceny za nowoczesny budynek szescio-dochodowy oscyluja wokol 400 tysiecy dolarow. Ceny wynajmu mieszkan wynosza $550-650 za jedna sypialnie oraz 700-850 za dwie. Kondominia sa w dosc dostepnych przedzialach cenowych, przyzwoite dwie sypialnie mozna nabyc juz od 90 tysiecy dolarow.
Northbrook zaspokaja gusty wszelkiego rodzaju klienteli, totez nikt sie nie dziwi, ze w prestizowych kompleksach Ancient Tree lub Mission Hills za dwusypialniowe mieszkanie zaplacimy 250 tysiecy dolarow. Elementem wyjatkowym, osladzajacym kazda transakcje real estate jest brak miejskiego podatku transferowego. Regularne podatki od nieruchomosci tez nie sa wysokie, dzieki wywazonej proporcji domow jednorodzinnych oraz bazy komercjalnej (miejscowosc jest siedziba takich gigantow jak Motorola oraz Allstate Insurance). Typowym motywem wyboru Northbrook jako adresu zamieszkania jest wysoki poziom szkolnictwa. Piec dobrych szkol podstawowych, szkola srednia Glenbrook North (statystyczny wynik testu ACT w 95 roku wyniosl 24.5, minimalnie ustepujac konkurencyjnej szkole New Trier) oraz aktywny zarzad parkow miejskich tworza razem klimat sprzyjajacy rodzinom z dziecmi.
Ocena Northbrook w skali 1-10:
- szkolnictwo - 9
- komunikacja - 5
- podatki - 9
- architektura - 7
- parki/rekreacja - 10
- przystepnosc cen domow - 6
- ogolna estetyka - 8
Glenview
Glenview posiada wiele cech wspolnych z omawianymi powyzej zamoznymi sasiadami ze wschodu i polnocy. Posiadajac status miejscowosci prestizowej oferuje zarazem wybor domow stosunkowo tanich, tzn. w granicach 150-200 tys. Sceptykom nie zgadzajacym sie z opinia, ze 150 tysiecy dolarow to tanio przypomne, iz suma ta nie gwarantuje obecnie przyzwoitego zakupu w przecietnej dzielnicy Chicago. Srednia cena domu w Glenview w roku 1980 wynosila 112 tys. dolarow. W pietnascie lat pozniej statystyczny dom jednorodzinny kosztowal juz 290 tysiecy dolarow. Najbardziej pozadanym rynkiem wydaja sie byc dzielnice graniczace z Wilmette oraz okreslane mianem East Glenview. Czesc mieszkancow tej okolicy korzysta z dobrodziejstw przynalezenia do legendarnego okregu szkolnego New Trier. Kontrolujacy wiekszosc obszaru Glenview okreg szkolny o nazwie Glen Brook South (23.2 przecietny wynik testu ACT w 1995 roku) niewiele ustepuje konkurencyjnemu New Trier. Nie jest zatem wskazane, azeby niuanse statystyczne na sile zniechecaly nas do korzystnego zakupu w strefie Glen Brook South. Decydujac sie na zakup domu potrzebujacego kosztownego remontu lub rozbudowy starajmy sie ulokowac w poblizu dzielnic gdzie domy sa drogie. W granicach geograficznych Glenview nalezy miec na uwadze m.in. nastepujace subdivisions: Ammer Woods, Indian Ridge, Timbers Edge, Glen Oaks, Glenlake Estates oraz Oak Hill.
Waznym skladnikiem rynku real estate w Glenview sa kondominia. Ich szczegolna obfitosc wystepuje w czesci zachodniej (Milwaukee/ Glenview Rd). Ceny dosc umiarkowane: od 90-100 tysiecy za przyzwoite dwie sypialnie w kompleksie Castillian Court, poprzez 110-120 tysiecy w budynku Triumvera do sum rzedu 200-300 tysiecy za bardziej luksusowe jednostki w East Glenview. Budynki dochodowe w Glenview zgrupowane sa w zachodniej czesci, w nieco zatloczonym kompleksie Michael Todd. Wolnostojace 6-rodzinne domy sprzedaja sie w granicach 300 tysiecy dolarow. Prawdziwym rarytasem dla inwestorow sa domy wielorodzinne we wschodniej czesci miasteczka. Z uwagi na ich skromna podaz ceny wynajmu mieszkan nie maja granic - 1,500 dolarow miesiecznie za dwie sypialnie nie powoduje zdziwienia wsrod zamoznej klienteli. Dla porownania: ceny czynszow w Michael Todd sa dokladnie o polowe nizsze.
Poniewaz cena ziemi w Glenview jest horendalnie wysoka, zrozumiale emocje wzbudzaja losy ogromnego obszaru - spuscizny po zlikwidowanej w 95 roku bazie wojskowej Naval Air Station lezacej dokladnie w srodku miasteczka. Istniejacy juz na papierze plan zagospodarowania tego terenu zaklada wydanie specjalnych bondow (czytaj pozyczenie pieniedzy na procent) oraz harmonijny rownolegly rozwoj osiedli domow jednorodzinnych, parkow oraz bazy komercjalnej. Powyzszy plan poskramia zapedy weszacych profit inwestorow, ktorzy z radoscia zabudowaliby teren maksymalna iloscia domkow - sypialn. Wladze Glenview po raz kolejny daly dowod swojej roztropnosci, nie zezwalajac na chaotyczna, podyktowana wylacznie profitem rozbudowe. Miasteczko jest siedziba kilku znanych firm, m.in. Zenith Electronics, Kraft oraz Avon. W zamian za goscinnosc firmy zasilaja region poteznymi finansami (tylko jedna firma Zenith uiszcza rocznie okolo 1.6 miliona dolarow w formie podatku real estate!) oraz tworza naturalny rynek wysokoplatnych miejsc pracy.
Wedlug obserwacji autora miejscowosc Glenview jest w zdecydowanej czolowce polonijnych notowan, ustepujac nieznacznie tylko miejsca Park Ridge. W wiekszosci przypadkow prestiz kupujemy w formie wymagajacego remontu domu, ktory nastepnie staramy sie doprowadzic wlasna praca do ligi domow drogich.
Ocena Glenview w skali 1-10:
- szkolnictwo - 9
- komunikacja - 7
- podatki - 7
- architektura - 8
- parki/rekreacja - 10
- przystepnosc cen domow - 6
- ogolna estetyka - 9
