Nie dane nam bylo spedzic lata 1996 w atmosferze relaksu. Sezon ogorkowy obdarowal nas szeroka gama dobrych i zlych doznan. Mielismy huragan, katastrofy oraz terroryzm; nawet emocje olimpijskie ulozyly sie rowniez w dziwna, rozna od normalnosci mozaike.
W tej nasyconej sensacja atmosferze lata niejako w cien usuniete zostaly dwie niezwykle wazkie dotyczace naszego mikrorejonu Chicagoland publikacje. Pierwsza z nich to niezwykle bulwersujaca kompilacja statystyk sprzedazy domow dokonana przez gazete Sun Times. Druga jest autorstwem Northeastern Illinos Planning Commission (NIPC), organizacji bedacej etatowa wrozka przepowiadajaca demograficzne zmiany na najblizsze 25 lat. Powyzsze publikacje sa potwierdzeniem tendencji z ktorych waskie grono fachowcow zdaje sobie sprawe, jednakze dla szerokiej rzeszy konsumentow moga sie wydawac szokujace. Z uwagi na niedosyt informacji na ten temat w polonijnych mass mediach (zbyt intensywnie pochlonieci bylismy Atlanta oraz szturmem na kwatere NBC) sprobujemy dzis odrobic wakacyjne zaleglosci.
Real estate podobnie jak cala machina ekonomii podlega fluktuacjom, niemniej zawsze sklonni bylismy przypisac tej dziedzinie pewna wyzszosc. Poczucie to wynika ze stosunkowo duzej stabilnosci oraz mozliwosci szacunkowego przewidywania cen ziemi. Statystyki obejmujace okres 1990-1995 niwecza wszelkie wyswiechtane teorie, obalaja mity oraz udowadniaja, ze wszystko jest mozliwe na tym swiecie. Lekture rozpoczynamy od skali ogolnoamerykanskiej:
Chicago kontra USA
Nie wypadlismy zle na tle innych wielkich metropolii, plasujac sie na siodmym miejscu, ze wzrostem ceny przecietnego domu 19.7% na przestrzeni 5 lat. Zestawienie najlepszych rynkow real estate wsrod metropolii amerykanskich wyglada nastepujaco:
|
Sredni dom w 1990 |
Sredni dom w 1995 |
[%] |
|
|
1. Denver |
$91,400 |
$121,000 |
+32.3% |
|
2. Atlanta |
$99,100 |
$126,700 |
+27.8% |
|
3. Phoenix |
$88,700 |
$112,500 |
+26.8% |
|
4. Seattle-Tacoma |
$119,900 |
$150,600 |
+25.6% |
|
5. Cleveland |
$79,900 |
$98,800 |
+23.6% |
|
6. Dallas-Fort Worth |
$90,600 |
$108,600 |
+19.8% |
|
7. Chicago |
$132,100 |
$158,100 |
+19.7% |
|
8. Philadelphia |
$121,200 |
$140,500 |
+15.9% |
|
9. Washington, D.C. |
$145,000 |
$167,800 |
+15.4% |
|
10. Orlando |
$86,600 |
$99,000 |
+14.3% |
Na szarym koncu uplasowaly sie m.in. New York z minimalnym wzrostem rzedu 1/2 procenta rocznie (po uwzlednieniu inflacji oznacza to spadek) oraz Los Angeles (spadek wartosci 1 procent rocznie). Wydaje sie, ze zarowno wschodnie jak i zachodnie wybrzeze nadal przechodzi rekonwalescencje po tlustych latach osiemdziesiatych (jak dlugo moze trwac wzrost 30% rocznie?). Dominujaca pozycja Denver wynika z kolei z pozytywnej psychologii powstalej na skutek przezwyciezenia kryzysu ekonomicznego poprzedniej dekady. Po raz kolejny odkrywamy stara prawde: cyklicznosc jest podstawowa cecha ekonomii wolnorynkowej.
Cudze chwalimy, swojego nie znamy
Stwierdzenie to nasuwa sie przy porownaniu statystyki modnego ostatnio wsrod polskich inwestorow Colorado z rynkiem lokalnym. Krotka analiza porownawcza czolowej dziesiatki chicagowskich suburbii doprowadza nas do przekonania, ze rynek ten w minionej pieciolatce byl naprawde, naprawde fenomenalny. Obecnosc w czolowce takich miejscowosci jak Northlake lub Bensenville jest wrecz szokujaca. Osmieszona tu zostala zgrabna w brzmieniu lecz plytka w tresci maksyma, ze w real estate licza sie tylko trzy czynniki (1. Okolica, 2. Okolica, 3. Okolica). Teoria ta, mechanicznie powtarzana nawet przez osoby z kregu profesji real estate, w obecnej dekadzie jawi sie jako absurd. Niekoniecznie do konca przemyslane mity o tzw. dobrych oraz zlych okolicach powtarzane wielokrotnie staja sie w koncu powszechna opinia w naszym malym swiatku. Ponadto, tak naprawde to nikt nas nie zmusza do utozsamiania slowa inwestycja z wlasnym adresem zamieszkania.
Popatrzmy teraz na statystyki, ktore 6 lat temu bylyby wziete za niepowazny kawal. Gwoli obiektywnego zbadania rynku, z obliczen wyeliminowane zostaly domy ponizej 40 tys. (powaznie mowiac nie ma prawdziwych domow za te cene) oraz powyzej 1 miliona dolarow.
|
Srednia cena w 1995 |
Procentowy wzrost od 1990 |
|
|
1. Itasca |
$155,000 |
56.1% |
|
2. Northlake |
$150,250 |
53.7% |
|
3. Bolingbrook |
$127,000 |
46.0% |
|
4. Crest Hill |
$ 93,500 |
45.0% |
|
5. Burr Ridge |
$452,500 |
44.3% |
|
6. Summit |
$105,000 |
44.3% |
|
7. Bensenville |
$130,000 |
41.3% |
|
8. South Barrington |
$510,500 |
41.0% |
|
9. Long Grove |
$370,000 |
38.6% |
|
10. Downers Grove |
$145,000 |
38.1% |
W statystykach ukrytych jest wiele skomplikowanych badz tez bardzo prozaicznych czynnikow. Przyklad: kilka drogich nowych domow wybudowanych w Burr Ridge lub South Barrington podniesie srednia o 40 procent, podczas gdy miejscowosc pozbawiona wolnych przestrzeni budowlanych wypadnie slabo. Zostawiajac przyjemnosc tego typu spekulacji Czytelnikom, chcialbym podkreslic cos wazniejszego: wymowe sukcesu mniej prominentnych od Barrington miasteczek. Nieprzypadkowo, raport demograficzny Northeastern Illinois Planning Commission pozostaje w zupelnej zgodzie z ogolna wymowa zestawien statystycznych 90-95. Uzmyslawiamy sobie zarazem, ze miniona pieciolatka stanowila preludium do nadchodzacych zmian, ktore przyniosa ogromna ekspansje demograficzna glownie w kierunku zachodnim:
Krysztalowa kula N.I.P.C.
Za 25 lat bedzie nas o niespelna 2 miliony wiecej, czyli razem 9, a moze 10 milionow lacznie z nielegalnymi imigrantami. Spiesze doniesc, ze cyfry te obejmuja powiaty: Cook, Du Page, Will, Kane, Lake oraz McHenry. Mozliwosc pomylki obliczen wynosi plus/minus 20%, czyli niewiele w proporcji do tak dlugiego czasu.
Gdzie sie zatem pomiescimy w epoce, gdy wszyscy pragniemy miec coraz wieksze domy, z jeszcze wiekszymi dzialkami?
Odpowiedz NIPC jest prosta: najwiecej przestrzeni zyciowej zostalo jeszcze w McHenry, Will, Lake oraz Kane, czyli w powiatach z duzymi polaciami pol uprawnych. Z krajobrazu tych terenow zniknie zatem kukurydza - powstanie potezna infrastuktura z setkami tysiecy nowych miejsc pracy. Interesujaca wymowa raportu jest fakt, ze wzrost demograficzny dokona sie glownie za sprawa mniejszosci etnicznych, z hiszpansko-jezyczna na czele. Rosnaca liczebnosc oraz sila nabywcza tej grupy sa juz faktami namacalnymi.
Negatywna percepcja tego zjawiska jest szkodliwa nie tylko w kategoriach moralnych - moze zaszkodzic rowniez naszej kieszeni. Sprobujmy sobie uzmyslowic dzieki komu miejscowosci Bolinbrook, Northlake lub Bensenville zyskaly tak dobre statystyki real estate ...
Dla ochlody nastrojow -planisci z NIPC przewiduja, ze przedmiescia nie uchronia sie przed problemami kojarzonymi do tej pory wylacznie z Chicago (bezrobocie, przestepczosc). W jakim stopniu problemy te zmienia przyszlosc suburbii - do konca nie wie nikt. Analiza statystyk Chicago wskazuje na brak bezposredniego zwiazku pomiedzy przestepczoscia a wzrostem cen real estate. Podobnie jak sielankowy spokoj takich suburbii jak Lake Forest lub Bloomingdale nie zagwarantowal tamze wzrostu cen. Dla zobrazowania powyzszego stwierdzenia popatrzmy na miejscowosci, ktore w minionej pieciolatce wypadly najslabiej:
|
Srednia cena w 1995 |
Procentowa zmiana od 1990 |
|
|
River Forest |
$ 213,000 |
-11.3 % |
|
Gurnee |
$ 140,000 |
-8.2% |
|
Inverness (!) |
$ 362,000 |
-8.0% |
|
Buffalo Grove |
$ 172,500 |
-4.7% |
|
Glenview |
$ 203,000 |
-4.2% |
|
Northbrook |
$ 243,000 |
-2.8% |
|
Bloomingdale |
$ 159,000 |
-1.2% |
Slabe wyniki nie powinny automatycznie wprowadzac w panike mieszkancow danej miejscowosci. Jak juz podkreslalem uprzednio, statystyki stanowia wypadkowa wielu czynnikow, totez emocje powinna zastapic madra analiza. Ponadto kompilacja Sun Times zawiera wszelkiego typu nieruchomosci, wlaczajac w to kondominia. Niezwykla obfitosc sprzedazy relatywnie tanszych mieszkan wlasnosciowych w ostatnich 5 latach spowodowala m.in obnizenie statystyk Glenview. W lipcowym wydaniu Monitora poswiecilismy m.in tej miejscowosci sporo miejsca. Jak pamietamy rynek real estate jest tam zdrowy, a srednia cena domu jednorodzinnego siega 290 tys. dolarow.
Z pozostalych ciekawostek na uwage zasluguja wyniki suburbii najbardziej umilowanych przez Polonie:
|
Srednia cena w 1995 |
Procentowy wzrost 1990-95 |
|
|
Burbank |
$115,500 |
20.9% |
|
Des Plaines |
$134,500 |
14.0% |
|
Harwood Heights |
$165,000 |
26.9% |
|
Morton Grove |
$175,000 |
16.3% |
|
Mount Prospect |
$165,000 |
5.1% |
|
Niles |
$165,000 |
10.0% |
|
Norridge |
$170,000 |
14.1% |
|
Park Ridge |
$ 220,000 |
22.9 % |
Kolejna prawda wyplywajaca z cyfr zamieszczonych powyzej przypomina, ze w real estate istnieje punkt nasycenia cenowego, przy ktorym tempo wzrostu dostosowuje sie jedynie do inflacji. Miejscowosci, ktore byly stosunkowo drogie piec lat temu po prostu nie mialy zbyt wiele szans na dalszy wzrost (np. Niles lub Norridge). W analogiczny sposob dzielnice tanie (np. Bensenville lub Burbank) zostaly "wywindowane" w gore, w mysl prawa naczyn polaczonych. Zasada ta jeszcze bardziej przewrotnie pokierowala cenami wewnatrz metropolii Chicago, gdzie najwiecej zyskaly w latach 90-90 dzielnice spisane niegdys na straty:
1. West Garfield (okolica Kostner/Madison) - 109% wzrost (!)
2. Grand Boulevard (43 th. street, na wschod od Dan Ryen) - 73% wzrost
3. South Lawndale (26 th. street /Pulaski) - 52% wzrost
W statystycznej czolowce zdecydowanie wioda prym dzielnice z poludniowej strony miasta . Honoru "polnocy" bronia jedynie dwie dzielnice:
1. West Town (Trojkat, Ukrainian Village) - 5 miejsce, wzrost 48%
2. Logan Square (Fullerton/Kedzie) - 7 miejsce, wzrost 42%
Rejony miasta bedace ulubionym miejscem osiedlen Polonii spisaly sie w statystykach przecietnie:
Cragin (Diversey/Central) wzrost 18 %
Avondale (m.in. Jackowo) wzrost 11 %
Dunning (Addison/Harlem) wzrost 13 %
Archer Heights (Kostner/47th.) wzrost 18 %
Jefferson Park/Portage Park wzrost 16 %
Norwood Park wzrost 20%
Wyjatek stanowi dzielnica z poludnia - Garfield Ridge notujaca dobry wzrost 30% oraz srednia cene $119,500 w roku 1995.
Proba wysnucia uniwersalnej teorii koncowej na podstawie tak bogatej bazy danych jest zadaniem niewykonalnym. Interpretacji czesciowej wynikow statystycznych probowalismy dokonywac na goraco. Zrozumienie sedna wzrostu lub spadku danego rejonu jest procesem niezwykle czasochlonnym. Nie chcialbym zameczac Panstwa tworczoscia typu "Dlaczego Jackowo wypadlo 5 procent nizej od Wladyslawowa" (czyz nie jest to nadajacy sie do pracy magisterskiej tytul?). Zostawiam Czytelnikow sam na sam z cyframi i przypominam o madrej przestrodze drukowanej bardzo drobnym drukiem na broszurach firm sprzedajacych udzialy gieldowe: "Opublikowane statystyki nie gwarantuja podobnych wynikow w przyszlosci..."
