Przelom grudnia oraz stycznia jest okresem tradycyjnego zwolnienia aktywnosci rynku real estate.
Jest to sezon, w ktorym zdecydowanie najmniej lubimy zmieniac adres zamieszkania, natomiast chetnie poddajemy sie starannemu celebrowaniu Swiat. W zasadzie, to nie celebrujemy juz wiecej Swiat - celebrujemy prezenty, ktore staly sie celem samym w sobie. W okresie kilkutygodniowej orgii wydawania gotowki na prawo i lewo skutecznie poprawiamy wskazniki ekonomii Korei, Tajwanu , Singapuru, Malezji oraz Chin. Czy wszyscy Amerykanie przestaja w grudniu myslec racjonalnie?
Spojrzmy na kilka sytuacji zwiazanych z real estate oraz prawem podatkowym przy ktorych ruch wskazowki zegara wybijajacego Nowy Rok oznacza cos wiecej anizeli szampan, tradycyjne zyczenia oraz poranny kac. Dla osob potrafiacych zarabiac oraz obeznanych z regulami Internal Revenue Service przelom roku stanowi tradycyjnie rodzaj goraczkowych spekulacji. Proporcjonalnie do stanu posiadania, wykonanie madrych manewrow inwestycyjnych oznacza zysk. Niewiedza oraz zle planowanie przyniosa niezbyt mile dla naszego budzetu rezulaty.
Kupujac dom pierwszy raz ...
Na temat co nalezy zrobic, a czego nie zapisano juz do tej pory wiele stron. Jest rzecza znamienna, ze wsrod poradnikow dla first time home buyers tak malo miejsca poswieca sie zagadnieniu: kiedy najlepiej? Miesiacami najkorzystniejszymi na podpisanie kontraktu sa: listopad oraz grudzien, z data zamkniecia (closingu) po 1 stycznia. Ta praktyczna porada wynika z prawa do odpisywania procentow od pozyczki na dom oraz podatku nieruchomosciowego. Jest to jedno z najwiekszych dobrodziejstw oferowanych przez IRS posiadaczowi domu jednorodzinnego. Generalnie, chodzi o maksymalne skomasowanie tychze wydatkow w ramach tak zwanych itemized deductions, poprzez korzystanie z odpisow od samego poczatku roku kalendarzowego.
Podkreslam, ze prawo to obejmuje wylacznie domy, w ktorych na stale zamieszkujemy, natomiast domy inwestycyjne zaliczane sa do zupelnie innej kategorii - o czym pozniej.
Dla pracujacego malzenstwa, zarabiajacego 55 tys. dolarow rocznie, pozyczajacego 120 tys. dolarow na zakup domu, closing w styczniu pozwoli na zwrot podatkowy okolo 1,500-2,000 dolarow. Ta sama para zamykajaca transakcje w polowie lata nie ma szans na jakikolwiek zwrot, gdyz odpisywalne wydatki na dom (procent + podatek) w najlepszym wypadku pokryja sie z tzw. standard deduction ($6,700 dla malzenstw w 1997 roku). Gwoli scislosci: zamkniecie tranzakcji w koncowce grudnia jest dopuszczalne o ile nie zaplacimy tzw. discount lub origination points (czytaj haraczu od pozyczki). Nomenklatura tych terminow jest gladka jak aksamit - kojarza sie one z aktem dobrej woli bankiera. W rzeczywistosci wyzej wymienione points sa nadplaconym z gory procentem od pozyczki, w ramach wymiany gotowki na obietnice lagodniejszego oprocentowania. Jezeli juz mamy ambicje lub potrzebe zaplacenia points - zrobmy to po 1 stycznia!
Kupujac dom po raz wtory ...
Goraczkowe "upychanie" wydatkow na formie itemized deductions nie jest konieczne w przypadku zamiany domu na kolejny dom. Wynika to z ciaglosci, oraz prawdopodobnie kontynuacji podobnych wydatkow bez wzgledu na adres zamieszkania. Wybierajac pore roku kierujemy sie zatem kryteriami wygody oraz wynegocjowaniem korzystnej ceny. Mozemy miec natomiast inne zmartwienia. W przypadku zysku (capital gain) wykazanym na sprzedazy poprzedniego domu musimy sie z niego rozliczyc. Amerykanski urzad podatkowy przewiduje ulgi dla osob w wieku powyzej 55 lat, pozwalajac nie placic podatku od zysku nie przekraczajacego 125 tysiecy dolarow. Czyniac poklony w kierunku Internal Revenue Service za ten akt laski, pamietajmy, ze w sposob absurdalny instytucja ta nie slyszy lub nie chce slyszec o zjawisku zwanym inflacja. Szczegolnie trudne jest to dla osob, ktore zakupily dom 30 lat temu za powiedzmy 30 tys. dolarow, po czym sprzedaly go w roku 96 za rowne 300 tysiecy. Podatek od wzbogacenia liczony bedzie dla 55 latka od sumy 175 tysiecy (300 minus 125 tys. ulga), a rachunek koncowy wyniesie okolo 45 tysiecy do zaplacenia. Osoby, ktore nie spelniaja kryterium wiekowego zaplaca dla odmiany blisko 100 tysiecy dolarow. Jedyna szansa unikniecia podatku jest zakupienie kolejnego domu, w okresie maksimum 2 lat, o podobnej lub wyzszej cenie. Kupno domu drozszego nie jest dobrym pomyslem dla osob w wieku emerytalnym, ktore statystycznie najczesciej wpadaja w pulapke o nazwie capital gain tax. Zjawiskiem naturalnym jest fakt, ze emeryci najchetniej pozbywaja sie niepotrzebnego juz domu na korzysc taniego condominium. Oburzenie tejze grupy byloby nie na miejscu, gdyby nie fakt, ze realna sila nabywcza dolara z roku 1996 jest pieciokrotnie nizsza od dolara z lat szescdziesiatych.
Sprzedanie domu (closing) w 1996 roku oznacza, ze temin zaplacenia potencjalnego capital gain uplywa 15 kwietnia 1997. Zamkniecie transakcji po 1 stycznia 1997 przesuwa termin uiszczenia podatku do 15 kwietnia 1998. Jest wiec nad czym myslec! Koncowka roku 1996 przysparza wszystkim dodatkowych emocji zwiazanych z ulgami podatkowymi zaproponowanymi przez administracje Clintona. Plan ten proponuje zniesienie podatku od wzbogacenia do sumy pol miliona dolarow dla malzenstw lub 250 tysiecy dla osob rozliczajacych podatki indywidualnie.
Kazda transakcja sprzedazy domu, ktory zamieszkujemy na stale pozwalalaby na taki wolny od podatku zysk, bez zmuszania nas do kupna czegos drozszego. Ustawa bedaca w stadium roboczym powinna ujrzec swiatlo dzienne w roku 1997, po zatwierdzeniu przez kontrolowany przez republikanow Kongres. Decyzja o przesunieciu daty closingu z roku 1996 na 97 dla wielu osob moze sie rownac "uratowaniu" kilku, kilkunastu, a moze kilkuset tysiecy dolarow!
Noworoczne zmartwienia inwestorow
Kolejna grupa, ktora przezywa rozterki w koncowce roku sa inwestorzy. Przypomne, ze definicja ta w sferze real estate obejmuje osoby posiadajace nieruchomosc, z ktorej czerpia, badz planuja czerpac dochod. Z uwagi na wyjatkowo stabilny rynek domow dochodowych w Chicago i okolicach zdecydowana wiekszosc inwestorow wychodzi po zakonczeniu cyklu kupno/sprzedaz z przyzwoitym wynikiem dodatnim. Capital gains w granicach kilkuset tysiecy dolarow nie naleza do rzadkosci wsrod posiadaczy niepozornych budynkow apartamentowych. Coz zatem spedza sen z powiek osobom tak dobrze sytuowanym? - Odpowiedz jest prosta: jak uniknac zaplacenia podatku od wzbogacenia. Obecnie obowiazujace prawo podatkowe oferuje niewiele ulg w tejze materii. Warunki gry sa twarde i bezlitosne: 28% podatku federalnego, plus 3% "w nagrode" za fakt zamieszkania w Illinois. Inwestorzy pragnacy uciec przed 31-procentowym obciazeniem z reguly probuja nastepujacych metod:
1. Oszukanie IRS poprzez zanizenie dochodow oraz zawyzenie wydatkow. Metoda jest to niepewna, spowodowac moze w najlepszym przypadku bezsennosc, nocne koszmary oraz podwyzszone cisnienie krwi. W drastycznych sytuacjach doprowadza do kilkuletniego pobytu w miejscu odosobnienia.
2. Sprzedaz na tzw. land contract czyli finansowanie wlasciciela. Metoda ta pozwala na rozlozenie podatku na raty, aczkolwiek jej zastosowanie jest dosc ograniczone.
3. Sprzedaz inwestycji w ramach tzw. Stark Exchange, czyli tworu podatkowego pozwalajacego w sposob legalny odroczyc podatek na pozniej w zamian zakupienie kolejnej drozszej inwestycji.
Rok 1996 rozbudzil nadzieje inwestorow na obnizenie podatku od wzbogacenia do 15%. Jak pamietamy, jeszcze niedawno byl to populistyczny motyw przewodni kampanii wyborczej Republikanow. Jak bliskie bedzie to zrealizowania w roku 1997 nie wie nikt, aczkolwiek umysly inwestorow sa pelne spekulacji. Wedlug zasad zdrowego rozsadku republikanski projekt obnizki capital gain tax wyklucza sie z omowionym wczesniej planem prezydenta Clintona, totez trudno bedzie oczekiwac rownoleglego wprowadzenia tych ustaw w zycie. Inwestorzy, ktorzy normalnie sprzedaliby swoja nieruchomosc w roku obecnym, przezornie odkladaja to na pozniej. Ci, ktorzy musza sprzedac, za wszelka cene probuja zaplanowac closing w roku 1997, nawet za cene utraty dobrego kupca, pragnacego dla odmiany kupic w ramach roku poprzedniego.
Odpowiedz na pytanie, na ile zabiegi te mialy sens bedziemy znali prawdopodobnie juz w polowie 1997 roku, przed pojsciem przepracowanych oraz umeczonych czlonkow Kongresu na letni urlop.
Wymienione powyzej sytuacje w sposob zaledwie czesciowy omawiaja najbardziej typowe scenariusze podatkowe, dla osob autentycznie placacych podatki. Z uwagi na specyfike sytuacji kazdego z Panstwa ustalenie uniwersalnej zasady postepowania nie jest mozliwe. Nieodlaczna jest zatem konsultacja z prawdziwym ekspertem na rowni rozumiejacym real estate oraz przepisy IRS.
