Rok 1997 przyniosl kilka znaczacych zmian dotyczacych dziedziny real estate zarowno na szczeblu federalnym jak i lokalnym. Wieloletnie zmagania Kongresu oraz administracji majace zdecydowac o tym kogo obdarowac ulgami podatkowymi przyniosly kompromisowe rozwiazanie czesciowo niwelujace podatek naliczany od zysku ze sprzedazy domu jednorodzinnego. Sprobujmy przeanalizowac w jakim stopniu zmiany wplyna na sytuacje statystycznego posiadacza domu.
Prawo obowiazujace od 7 maja 1997 pozwala nam zarobic na domu, bez placenia podatku oraz koniecznosci czynienia drozszego zakupu. Wszelkie stare zasady "roll over", lacznie z limitem 125 tysiecy dolarow oraz znizka dla osob powyzej 55 roku zycia zostaly obalone. Synteza nowego przepisu zawiera sie w kilku punktach:
1. Malzenstwa zwolnione sa z podatku od wzbogacenia przy zysku nie przekraczajacym 500 tysiecy dolarow; w przypadku podatnikow indywidalnych limit ten wynosi 250 tysiecy.
2. Dom, w ktorym mieszkamy musi kwalifikowac sie jako "principal residence" (jednorodzinny), natomiast okres stalego zamieszkania musi wyniesc lacznie minimum 2 lata.
3. Wiek wlasciciela oraz liczba przeprowadzek dokonanych w zyciu nie maja znaczenia.
Nic nie wskazuje na to, zeby nowe prawo w sposob decydujacy moglo pomoc osobom posiadajacym najtansze domy lub condominia. Szczodry limit pol miliona dolarow zostal zaplanowany w trosce o najbogatsza czesc spoleczenstwa zamieszkala raczej daleko od Jackowa lub Bensenville. Arystokracja otrzymala zatem swoja upragniona ulge, przy okazji zostalo troche "okruchow dla tlumu". Poniewaz wiekszosci posiadaczy "american dream" nie grozi tak duzy zysk, ich zycie codzienne stalo sie prostsze. Celowosc gromadzenia w pudelkach po butach rachunkow za cement, sruby lub nowa wanne (wydatkow szumnie nazywanych "capital improvements") stoi obecnie pod znakiem zapytania. Grupa zadowolona z ulgi podatkowej powinni byc emeryci dla ktorych dom jednorodzinny tradycyjnie stanowi popularna forme lokaty kapitalu - zabezpieczenia finansowego jesieni zycia .
Duzej czesci Panstwa zamieszkujacym we wlasnym domu wielorodzinnym przypomne, ze zasady opodatkowania sprzedazy tego typu budowli sa nadal rozne od domu jednorodzinnego. Nader czesto mozna uslyszec powielana, naiwna teorie: "azeby uniknac podatku wystarczy kupic nastepny drozszy dom". Dom dwu- lub wiecej rodzinny, zamieszkaly przez wlasciciela, potraktowany bedzie przez wladze podatkowe jako dwa rozne domy - jednorodzinny oraz dochodowy.
Proporcjonalna czesc (w przypadku dwurodzinnego bedzie to dokladnie 1/2) opodatkowana bedzie zatem jako zysk osiagniety na inwestycji. Zgodnie z prawem obowiazujacym w dniu dzisiejszym nie ma zadnej mozliwosci unikniecia podatku zarobionego na czesci inwestycyjnej, pokrywajacej sie z terminem "investment property". Pocieszajacym jest fakt, ze od 7 maja 1997 roku podatek federalny od inwestycji dlugoterminowych zostal zredukowany do maksimum 20%. Lacznie z 3% podatkiem stanu Illinois daje to mimo wszystko obfity rachunek do zaplacenia. Dopuszczana forma wymiany na inna inwestycje (wedlug kodu IRS numer 1031) jest wyjsciem zastepczym, pozwalajacym na przesuniecie momentu zaplacenia podatku na blizej nieokreslona przyszlosc. Koszty oraz sztywna forma wymiany 1031, zwanej rowniez "Starker Exchange" powoduja, ze przy stosunkowo malych "capital gains" jej uzycie nie ma zbyt duzego sensu. Aspekty podatkowe powinny byc znajome - przynajmniej w bardzo ogolnych zarysach- kazdemu wlascicielowi domu. Bledne manewry popelnione w tej materii z reguly sa nie do naprawienia. Typowym przykladem moze byc wpisywanie na rozliczenie podatkowe IRS adresu zamieszkania roznego od adresu domu deklarowanego pozniej jako "principal residence". Dzialanie to doprowadzic moze do utraty opisywanej na wstepie ulgi podatkowej, czyli wielu tysiecy dolarow! Jak wiadomo Internal Revenue Service jest instytucja pozbawiona sentymentow w przypadkach egzekwowania podatkow lub kar. Potencjalnie niebezpiecznym manewrem jest rowniez przeznaczenie domu jednorodzinnego na inwestycje, w momencie zakupu nastepnej "principal residence". Konsultacja takiego kroku z wysokiej klasy specjalista od podatkow (najlepiej CPA) jest absolutna koniecznoscia.
Kolejnym, pozytywnym posunieciem wladz federalnych wykonanym w 1997 roku jest zezwolenie na uzycie (bez kary) konta emerytalnego IRA - na zakup pierwszego domu. Laczna wartosc zlikwidowanych w tym celu kont IRA nie moze przekroczyc 10 tysiecy dolarow, natomiast zakup musi dotyczyc domu dla siebie, swoich dzieci lub wnukow. Trudno jest ten nowy przepis nazwac wielkim aktem laski - jest on jedynie milym, aczkolwiek tylko kurtuazyjnym gestem wobec najskromniej zyjacej czesci spoleczenstwa. Uzywajac funduszy IRA pamietajmy o czekajacej na nas pulapce - federalnym oraz stanowym podatku do zaplacenia w danym roku kalendarzowym.
Na naszym lokalnym gruncie chicagowskim pojawily sie rowniez nowe przepisy regulujace dziedzine real estate. Od 1 grudnia 1997 roku kazda transakcja sprzedazy domu posiadajacego od 1 do 5 jednostek mieszkalnych narzuca obowiazek wykupienia certyfikatu (zoning certificate) potwierdzajacego liczbe mieszkan zgodna z przepisami miejskimi. Mieszkania wlasnosciowe (condominia) zostaly - zgodnie z logika - wylaczone z tego uciazliwego obowiazku. Czas oczekiwania na certyfikat wynosi 5 dni roboczych, natomiast przyjemnosc oplaty 50 dolarow scedowana jest na strone sprzedajaca. Okazuje sie, ze pieniadze sa najmniej bolesnym elementem nowego zarzadzenia -po prostu podwyzki wszelakich oplat przestaly byc w Chicago odbierane jako niespodzianka. Nowe przepisy utrudniaja zamkniecie przecietnej transakcji kupna w wyznaczonym terminie.
W przypadku domow jednorodzinnych idea certyfikatu wydaje sie dosc przewrotna. Wydanie dokumentu stwierdzajacego ze "dom jednorodzinny jest domem jednorodzinnym "odbywa sie automatycznie, bez dokonania fizycznej inspekcji domu. Ta niewinnie brzmiaca klauzula musi byc nastepnie podpisana przez osobe sprzedajaca oraz kupujaca. W przypadku ewentualnej kolizji z przepisami miejskimi - na przyklad wykrycia nielegalnego mieszkania w piwnicy, dokument stano wic moze koronny dowod rzeczowy przeciwko wlascicielowi domu. Wymog certyfikatu zaspokaja zatem dazenia lokalnych politikierow chicagowskich wlaczonych w wieloletnia krucjate przeciwko wlascicielom nielegalnych "hoteli ". Nikogo nie zdziwi fakt, iz panowie: Allen, Banks oraz Levar (aldermani zarzadzajacy dzielnicami ulubionymi przez Polonie), byli goracymi poplecznikami nowej ustawy. Dla wlascicieli domow dwu - pieciorodzinnych nowe prawo moze okazac sie koszmarem. Dosc czesto fakty figurujace w archiwum miejskim nie beda sie pokrywaly ze stanem faktycznym. W takich przypadkach wlasciciel bedzie zmuszony udowodnic biurokratom z miasta swoja racje. W przypadkach starych domow z zagubiona dokumentacja procedura jest bardzo powolna, czesto polaczona z wizyta inspektora z "zoning department" lub koniecznoscia zatrudnienia adwokata. Warto wiedziec, ze dokumentacja z biura Cook County niekoniecznie honorowana bedzie przez urzednikow City Hall. Teoretycznie, mozemy przez 10 lat placic podatki (do biura county) za dom trzyrodzinny, a nastepnie dowiedziec sie w urzedzie miejskim, ze faktycznie posiadamy dom dwurodzinny! Praktycznym, bardzo pozadanym zabiegiem jest wystapienie o certyfikat jeszcze przed zgloszeniem domu wielorodzinnego do sprzedazy. Dokument ten wazny jeden rok od momentu wystawienia, da nam wiecej anizeli spokoj ducha. Dowiadujac sie wczesnie o istniejacym problemie prawnym, zyskamy odpowiednia rezerwe czasowa na jego rozwiazanie. Szczegolowe informacje na temat certyfikatow mozna uzyskac dzwoniac do Department of Zoning pod numer 312-744-3508.
Z innych pomniejszych, niemniej wciaz waznych nowinek dla wlascicieli domow w Chicago, warto odnotowac, ze domy jednorodzinne oraz male dochodowe zwolnione zostaly od obowiazku wykupywania pozwolen na drobne remonty, wymiane okien lub dachu. Drobna to rzecz - niemniej cieszy. Nie musimy juz zatem sie bawic w "kotka i myszke" (kotek - to oczywiscie inspektor ), czyli w pelni zakonspirowana dzialalnosc remontowa wykonywana najchetniej w sobote lub niedziele. Nie musimy tez z okazji przybijania kilku desek tracic calego dnia na kolejki po "permit". Lista rzadowych "prezentow " przekazanych nam w 1997 roku powoli sie wyczerpuje. Pozostaje tylko zyczyc Panstwu jak najlepszego ich spozytkowania.
Na zakonczenie - mam serdeczna prosbe, zwiazana z otrzymywanymi od Panstwa telefonami. Otoz bardzo chetnie udzielam informacji zwiazanych z meritum spraw, ktore znam oraz opisuje, natomiast nie czuje sie upowazniony rostrzygac indywidualnych problemow lub konfliktow prawnych, z ktorymi niektore osoby do mnie sie zwracaja. Czytelnikom zycze wszelkiej pomyslnosci w 1998 roku.
