Terminologii real estate poswiecilismy sporo miejsca w poprzednich wydaniach rubryki "Dach nad glowa". Slowo "okazja" (bargain) nie pretenduje do rangi najbardziej wyszukanych terminow zwiazanych z dziedzina real estate. Ujmujac rzecz mniej oglednie - jest dosc pospolitym narzedziem handlu uzywanym na przestrzeni tysiecy lat. Jego odmian uzywali juz z pewnoscia mocno owlosieni obywatele z Cro-Magnon; przez kolejne millenia rozbrzmiewalo na bazarach Wschodu oraz Europy. Systematyczne uzywanie, a raczej naduzywanie slowa "okazja" doprowadzilo do jego stopniowej dewaluacji. W epoce nam wspolczesnej, w czasach wybujalego komercjalizmu oraz nadmiaru informacji, slowo "okazja" widzimy lub slyszymy kilkadziesiat, a moze kilkaset razy dziennie. Przegladajac szpalty Chicago Tribune, wzglednie polonijnego "Dziennika Zwiazkowego" dochodzimy do wniosku, ze w zasadzie wiekszosc oferowanych produktow to wyjatkowe okazje. Ogloszenia polecajace domy nie dorownuja co prawda ekwilibrystyce reklam dealerow samochodowych, niemniej wiekszosc firm real estate upewnia klientow haslami: swietne kupno, okazja roku itp.
Slogany tego typu powstaja z naturalnej potrzeby: wiekszosc konsumentow pragnie kupic dom "okazyjnie", czyli zrobic na tym swietny interes. Brokerzy real estate gorliwie staraja sie tym oczekiwaniom sprostac. Problem polega na tym, ze pelna ocena jakosci naszego zakupu nie zawsze jest mozliwa do wykonania "na goraco". Wystepujac w roli poszukujacego domu kupca musimy jasno okreslic czy pragniemy znalezc "dach nad glowa" na najblizsze lata czy tez jestesmy inwestorem weszacym zrobienie profitu. Ktokolwiek nie potrafi rozlaczyc tych dwoch kategorii, nieuchronnie staje sie kandydatem do popelnienia kardynalnego bledu.
Home, sweet home
Ulubiona przez Amerykanow fraza zawiera specyficzny magnetyzm, ladunek emocjonalny zlaczony z miejscem naszego zamieszkania. Rozmiar domu, ranga lub wystroj nie maja tu znaczenia. Wiekszosc wlascicieli darzy swoje domostwo podobnymi uczuciami: przywiazania oraz wdziecznosci. Z tych wlasnie powodow udany zakup "dachu nad glowa" trudno bedzie sprowadzic do kwestii czysto finansowej. Dobre, okazyjne kupno domu jednorodzinnego niekoniecznie musi byc dokonane o polnocy, w goraczce, zadyszce lub pospiechu. Przemyslany, spokojnie wynegocjowany zakup w dzielnicy, ktora lubimy, na ladnej dzialce, dopiero po latach moze okazac sie prawdziwa okazja. Czas jest nieublagalnym sedzia dla rynku real estate: paradoksalnie, mala wstepna roznica cen rzedu 20-30 tysiecy dolarow po pietnastu latach moze urosnac do monstrualnych rozmiarow. Zagladajac w archiwa podatkowe Cook County dowiadujemy sie, ze w roku 1984 za 150-160 tysiecy mozna bylo nabyc pokaznych rozmiarow wille we wschodnim Wilmette - prestizowym chicagowskim przedmiesciu. W tym samym czasie ceny ponizej 120 tysiecy oznaczaly zakup zdecydowanie nizszej kategorii: pozbawiony piwnicy dom polozony w tanszej, zachodniej czesci miasteczka. Po uplywie 15 lat wartosc rynkowa domu nr 1 (lepszego) statystycznie sie potroila, czyli wynosi blisko pol miliona. Z kolei obecna wartosc rynkowa domu numer 2 oscyluje w granicach 220-250 tysiecy. Zostawmy jednakze emocje finansowe na pozniej - wzrost wartosci real estate w USA jest rzecza niemalze historycznie gwarantowana, w najgorszym przypadku proporcjonalna do spadku wartosci dolara (inflacji). W pierwszym rzedzie dom jednorodzinny powinien zapewnic nam wygode, bezpieczenstwo oraz przyjemnosc codziennego mieszkania. Nie dajmy sie zwiesc rzekomym "okazjom" typu: buda dla psa, dom na kurzej lapce lub dom - widmo przy wiadukcie kolejowym. Nie sa to wymyslone przez autora na pniu kategorie: wielu z Panstwa mialo okazje widziec probki budowli szokujaco nie pasujacych do powszechnych wyobrazen o Ameryce. Domy posiadajace tzw. external obsolesces (niemozliwe do skorygowania wady w usytuowaniu), ewentualnie sprzedane w cenie dzialki rzadko kandyduja do rangi dobrego zakupu. Inwestowanie pracy oraz pieniedzy wlasciciela w takich przypadkach jest bardzo czesto "przelewaniem z pustego w prozne".
Jezeli pewnego dnia zechcemy sprobowac sil na polu inwestycyjnym, zawsze mozemy to wykonac poza obszarem naszego ukochanego domu. Spokojnie, bez stresu, bez gruzu oraz bez wdychania remontowego kurzu we wlasnej sypialni.
"Okazja dla inwestora"
Dzialanie inwestora real estate pozbawione jest sentymentow typu "home, sweet home". Podstawowym celem dzialania jest w tym przypadku osiagniecie profitu. Sens powiedzenia "okazja dla inwestora" moze byc przeto diametralnie rozny od definicji dobrego kupna domu do zamieszkania. Zwrocmy uwage, ze w jezyku angielskim istnieja dwa subtelnie rozniace sie okreslenia - home czyli wlasny dom oraz house - dom, ale tylko jako budowla, pozbawiona wszelkiej emocjonalnej nadbudowy. Inwestor z reguly nie nazwie swojego zakupu "home" - okresli go raczej jako house, wzglednie building.
Przypomne o pryncypialnej zasadzie real estate - tzw. "highest and best use" tworzacej system ekonomicznej wartosci real estate. Ta uniwersalna, stosowana w calym wolnorynkowym swiecie regula, nakazuje w ramach obowiazujacego prawa osiagnac maksymalny profit z kazdej stopy lub metra kwadratowego danego skrawka ziemi. Ostateczna cena nie bedzie proporcjonalna do rozmiaru dzialki, ani tez do ilosci uzytych cegiel lub kamieni. W sposob brutalny, analogiczny do notowan gieldowych, wartosc real estate okresla precedens: za ile ostatnio sprzedala sie podobna nieruchomosc. Inwestor musi zarobic na prostej roznicy: cena sprzedazy minus cena zakupu minus koszty = profit.
Negowanie slow typu "spekulant" lub "zysk" w czasach tzw. Polski Ludowej bylo na tyle silne, ze do dzisiaj wsrod niektorych z nas odnalezc mozna sporo hipokryzji w podejsciu do spraw finansow. Podejscie takie jest szczegolnie popularne nad Wisla, w czym upewni nas lektura kilkunastu przypadkowo wybranych aktualnych polskich gazet. Niechetnie uzywane sa w pierwszej osobie slowa dotyczace zysku lub korzysci materialnych. Broncie Niebiosa, azeby ktos inny okreslil nas mianem spekulant! Inwestor - owszem, brzmi dobrze, natomiast slowo "spekulant" w ogolnej percepcji kojarzy sie raczej z dzialalnoscia przestepcza anizeli gospodarcza. Odbywa sie to w atmosferze gloszenia wartosci z ktorych prosto wynika, ze Polak to osoba z gruntu nie materialistyczna. Apoteoza wlasnego wzorca uduchowionego cierpietnika przy jednoczesnej negacji konsumpcyjnego Zachodu stala sie grzechem autorytetow, ktorych nigdy bysmy o takie myslenie nie podejrzewali…
Odcinajac sie od nauk, ktore wpajali nam ojcowie marksizmu - leninizmu, stwierdzimy, ze spekulant - inwestor dzialajacy w gospodarce wolnorynkowej niekoniecznie byc musi uosobieniem szatana. Okazuje sie, ze nawet do czegos sie przydaje innym: ryzykujac swoje oszczednosci tworzy nowe stanowiska pracy oraz placi podatki z ktorych po czesci wszyscy korzystamy.
Duma zatem powinien napawac fakt, iz na terenie Chicago, polscy inwestorzy real estate stanowia obecnie duza liczebnie grupe. Nie stac nas jeszcze na zakupy Merchandise Mart, wzglednie wiezowca Hanckok, niemniej polskie nazwiska powtarzaja sie z okazji setek, a moze tysiecy mniejszych projektow inwestycyjnych. Prym wioda przedstawiciele branzy remontowo-budowlanej, w polonijnym slangu zwani kontraktorami. Polscy kontraktorzy stali sie, sila rzeczy, wazna czescia skladowa niesamowitej hossy, rozkwitu ekonomicznego Wietrznego Miasta w latach 90-tych. Niewiele sie pomyle twierdzac, ze boom budowlano-inwestycyjny wyprodukowal w obecnej dekadzie minimum jeden tysiac polskich milionerow czyli osob, ktorych tzw. net value przekracza 1 milion dolarow. Gwoli przypomnienia: net value oblicza sie nie tylko na podstawie konta bankowego. Suma wszystkich dobr typu akcje, domy, gotowka oraz samochody minus wszelkie istniejace pozyczki/obligacje, daje klarowny obraz net value, czyli dokladnej wartosci finansowej danego obywatela.
Na czym inwestorzy polscy robili i nadal robia pieniadze? Glownie na malych oraz sredniej wielkosci projektach, remontach domow zaniedbanych w dzielnicach tzw. goracych. Rejony, w ktorych zrobiono najwieksze fortuny to glownie: River North/West, Lake View, Uptown, Wicker Park, Bucktown, Edgewater oraz Humboldt Park.
Zapotrzebowanie na nowe domy oraz kondominia spowodowalo, ze praktycznie kazda budowa, w kazdej dzielnicy lub przedmiesciu w ostatnich latach konczyla sie finansowym sukcesem. Okazji do zrobienia pieniedzy jest nadal wiele, jednak nie kazdy ze smiertelnikow posiada kapital oraz predyspozycje do prowadzenia inwestycyjnej gry. Typowy inwestor na ogol lubi kupowac tanio lub bardzo tanio. Popatrzmy na glowne zrodla jego "okazyjnych" zakupow:
1. Regularne zgloszenia do systemu komputerowego MLS bedace wynikiem bledu lub nieznajomosci rynku po stronie tzw. listing broker. Tego typu "fuksy" z reguly sprzedaja sie w ciagu kilku godzin. W ostatnich miesiacach dwoch najciekawszych w Chicago "wyczynow" dokonali agenci spoza terenu Chicago. Dom w Lakeview wszedl na rynek za 150 tysiecy, a nastepnie sprzedal sie za 215 tysiecy, czyli wciaz tanio. W innym przypadku dom 6 rodzinny w Edgewater wyceniony na 425 tysiecy zostal sprzedany za blisko pol miliona.
2. Sprzedaze bankowe na skutek foreclosure (domy odebrane). Dystrubucja wiekszosci tego typu listings odbywa sie rowniez poprzez MLS (naprawde rzadko odbywa sie nieoficjalnie).
Stan fizyczny domow odebranych jest z reguly na tyle zly, ze otrzymanie regularnej pozyczki bankowej jest niezmiernie trudne. Istniejace plany pozyczkowe na remont domu (np. program rzadowy 203k) sa niezwykle biurokratyczne, totez wiekszosc konsumentow, wlacznie z agencjami real estate, omija je z daleka. Idealnym wyjsciem jest zakup za gotowke lub pozyczka typu "portfolio" ze znajomego nam malego, znajacego swoj teren dzielnicowego banku. Niektore zgloszenia domow odebranych sa tak atrakcyjne, ze staja sie zarzewiem istnej wojny przetargowej kilkunastu zainteresowanych osob.
3. Sprzedaze rzadowe. Ich powodem jest, podobnie jak w punkcie 2, prawne odebranie tytulu domu. Roznica jest taka, ze wlascicielem sa nie banki, lecz agencje rzadu federalnego - np. Veteran Administration lub HUD. Nie chcialbym zostac ukamieniowany przez urzednikow wymienionych instytucji za publiczna krytyke ich dzialalnosci (firma moja jest powiazana z nimi pisemna umowa). Nie sposob jest wszakze przemilczec faktu, ze wspolpraca z agencjami rzadowymi jest wyjatkowo trudna. Kontakt z zywa osoba praktycznie nie istnieje, a poszukiwanie osoby kompetentnej trwa niekiedy 2-3 dni. Stan fizyczny budynkow w sprzedazach federalnych jest generalnie bardzo zly; nie widac przy tym jakiejkolwiek checi wlascicieli do ulepszenia czegokolwiek lub sprawnego zamkniecia transakcji. Czy warto zatem przejmowac sie tego typu domami? Wydaje sie, ze jak najbardziej, tak! Wymagana jest jednak wiedza oraz cierpliwosc. Najlepiej wychodza na tym inwestorzy ustawiajacy sie w sprzedazach HUD na pozycji tzw. "back up offer", czyli oferty z realna cena, ktora przegrywa w pierwszej fazie przetargu. Znajac historie transakcji tejze instytucji, sprzedany dom potrafi kilka razy wracac na rynek w okresie 12 miesiecy. Z tego powodu wywalczenie przywileju oferty zapasowej (back up) daje inwestorowi szanse dokonania swietnego kupna, w momencie gdy tylko on jeden pozostanie na placu boju.
4. Tax sale . Ta osobliwa forma sprzedazy polega na cierpliwym wykupywaniu (innymi slowy: oplacaniu za kogos innego) zaleglych podatkow real estate. Jezeli delikwent postanowi w ostatniej chwili zaplacic zalegle sumy (wlacznie z odsetkami), inwestor otrzyma swoje pieniadze plus zarobione odsetki. Jezeli wlasciciel nie zglosi sie w przewidzianym statutowo czasie, teoretycznie za kilka tysiecy dolarow mozna zostac szczesliwym posiadaczem domu wartosci 200 tysiecy dolarow. Scenariusze takie zdarzaja sie niezwykle rzadko, dlatego tez bogaci inwestorzy probuja kilkuset szans na raz. Z drugiej, mniej ciekawej strony, oplacenie zaleglych podatkow bez zupelnego pojecia na temat cen obowiazujacych w danej dzielnicy moze doprowadzic do wyrzucenia pieniedzy w bloto. Zalegle podatki w tanich rejonach poludnia Chicago moga po prostu przewyzszac wartosc dzialki lub domu. Musimy takze zdawac sobie sprawe, ze wladze powiatu w momencie otrzymania zaleglej sumy nie martwia sie czy budynek jeszcze stoi czy tez jest sterta spalonego drewna oraz gruzu.
Do lipcowego wydania Monitora wybralem "letni" temat, pozbawiony tabel oraz ekonomicznych terminow. Haslo "dobre lub zle kupno" bez wzledu czy dotyczy domu, auta czy tez komputera rozpetac moze goraca debate w miejscu pracy lub na przyjeciu u znajomych. W chicagowskich barach sukcesy inwestycyjne potrafia urosnac niekiedy do astronomicznych wymiarow… proporcjonalnie do ilosci wypitych trunkow. W realnym zyciu okaze sie, ze nic nie zastapi tzw. trzezwego rozsadku oraz doglebnej znajomosci dziedziny, w ktora inwestujemy. Pomyslnych transakcji oraz umiarkowanie cieplego lata zyczy Panstwu autor.
