Pomimo że nowe prawo dotyczące sprzedaży domów prywatnych obowiązuje od 1997 roku wciąż istnieje wiele nieporozumień na ten temat. Wiele osób wciąż błędnie uważa, że należy kupić dom o równej lub większej wartości po sprzedaży starego.
Dużo nieporozumień powstaje wtedy gdy podatnik używa części domu na prowadzenie biznesu. Prawo podatkowe pozwala wtedy podatnikowi wyłączyć do $250,000, lub też $500,000 (w przypadku małżonków rozliczających się razem) zysku ze sprzedaży lub zamiany prywatnej posiadłości zamieszkałej przez podatnika (podatników) przez co najmniej dwa do pięciu lat przed sprzedażą. Można skorzystać z tego zwolnienia jedynie raz na dwa lata, ale istnieje ograniczone zwolnienie dla wszystkich tych, którzy nie spełniają warunków do pełnego zwolnienia. Jeśli podatnik korzysta z pełnego zwolnienia podatkowego ze sprzedaży domu, nie musi w ogóle uwzględniać tej sprzedaży na rozliczeniu podatkowym. Jeśli natomiast część zysku ma być opodatkowana, uwzględnia się ją na Schedule D formy 1040. Jeśli jednak podatnik ma dwa domy prywatne i oba sprzedaje w przeciągu dwóch lat, a pamiętając, że może skorzystać z pełnego zwolnienia tylko w przypadku jednej rezydencji, podatnik musi jedną transakcję sprzedaży uwględnić na Schedule D. Oczywiście, będzie to sprzedaż dająca mniejszy zysk.
Warunki jakie podatnik musi spełnić,
aby skorzystać z pełnego zwolnienia
Warunek tzw. Principal Residence
(głównego miejsca zamieszkania)
Termin "posiadłość" jest rozumiany tu dość szeroko, może to być łódź mieszkalna, przyczepa mieszkalna lub nawet akcje udziałowca tzw. cooperative housing corporation. Posiadłość prywatna, która nie jest zgodna z definicją lokalnego prawa nie będzie się kwalifikowała. W przypadku gdy podatnik posiada kilka prywatnych domów i trzeba wyłonić "principal residence" należy się odwołać do lokalnych przepisów, które za "principal residence" rozumieją posiadłość, z której to podatnik korzysta najwięcej w ciągu danego roku.
Warunek własności i zamieszkania
Jest on oparty na liczbie dni lub miesięcy, kiedy podatnik był właścicielem zamieszkującym daną nieruchomość podczas pięcioletniego okresu poprzedzającego sprzedaż nieruchomości. Trzeba jednocześnie zaznaczyć, że podatnik może skorzystać ze zwolnienia jedynie wtedy gdy podczas pięcioletniego okresu poprzedzającego transakcję sprzedaży posiadał i zamieszkiwał nieruchomość w sumie przez co najmniej dwa lata.
Przykład:
1 stycznia, 1998 Barbara kupiła dom, w którym zamieszkała. W dniu 1 stycznia, 2000 (24 miesiàce od kupna domu) Barbara się wyprowadziła i wynajęła dom. Barbara sprzeda dom 28 grudnia, 2002. Ponieważ Barbara była właścicielem i zamieszkiwała nieruchomość, która spełnia warunki tzw. principal residence przez 24 miesiące podczas 5-cio letniego okresu posiadania nieruchomości aż do czasu sprzedaży, kwalifikuje się ona do skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
Zakładając, że Barbara sprzedałaby dom 1 lutego, 2003, 5-cio letni okres poprzedzający transakcję sprzedaży domu zacząłby się 1 lutego, 1998. Zatem w tym przypadku Barbara nie kwalifikowałaby się na zwolnienie, ponieważ okres zamieszkania domu trwałby tylko 23 miesiące.
Przykład:
Adam wynajmował dom od 1 stycznia, 1993 do 1 stycznia 1998. Kupił dom 1 stycznia, 1998 i mieszkał w nim do 1 lutego, 1998. W marcu roku 2000 sprzedał dom. Zatem podczas 5-cio letniego okresu poprzedzającego sprzedaż domu Adam był jego właścicielem przez co najmniej dwa lata (1 styczeń, 1998 - 1 marzec, 2000) i mieszkał w nim przez co najmniej dwa lata (1 marzec 1995 - 1 luty, 1998). Adam kwalifikuje się zatem na zwolnienie podatkowe pomimo, że nie mieszkał i nie posiadał domu w tych samych dwóch latach.
Przykład:
W okresie od 1 stycznia 2000 do 31 grudnia 2004, Dawid posiadał dom w Kansas i w Teksasie. Mieszkał w domu w Kansas w latach 2000, 2001 i 2004, a w domu w Teksasie - w 2002 i 2003 roku. Główną rezydencją dla Dawida za rok 2000, 2001 i 2004 jest nieruchomość w Kansas. Natomiast za lata 2002 i 2003 - jest nią dom w Teksasie. Jeśli Dawid zdecyduje się sprzedać jeden z domów w 2004 roku, oba domy się kwalifikują na zwolnienie, ponieważ posiadał je i zamieszkiwał jako principal residence przez co najmniej dwa lata w 5-cio letnim okresie poprzedzającym sprzedaż. Zatem jak widać, aby spełnić warunek użytkowania domu wystarczy być w nim fizycznie obecnym, i w tym wypadku krótkie okresy zamieszkania, na przykład wakacyjne, też sà wliczane, nawet jeśli dom jest wynajmowany w tym czasie.
Przykład:
1 stycznia Elwira kupiła i zamieszkała w domu. Podczas 2000 i 2001 Elwira pojechała na czerwiec i lipiec do Anglii na wakacje. Sprzedała dom 1 stycznia 2002. Pomimo że podczas 5-cio letniego okresu Elwira fizycznie mieszkała tylko przez 20 miesięcy, a nie 24 miesiące wciąż kwalifikuje się na zwolnienie. Dzieje się tak dlatego, iż pobyt w Anglii jest traktowany jako krotkotrwała absencja i zalicza się ten okres jako okres użytkowania nieruchomości. Ale załóżmy, że Elwira spędziła w Anglii okres od 1 czerwca 2000 do 1 czerwca, 2001. Okres ten nie jest już traktowany jako krótkotrwały, zatem nie kwalifikuje się na zwolnienie.
Bardzo ważne jest zachowanie dokumentacji, która w razie kontroli przez IRS byłaby w stanie niepodważalnie udowodnić, iż dany dom był naszą główną siedzibą w poszczególnych okresach. I tak należy dbać o zmianę adresu pocztowego, zachowywać rachunki z podróży, rejestrować się do odpowiedniego okręgu wyborczego, zachowywać rachunki za użyteczności, nawet dokumenty świadczące o przynależności do lokalnych wydarzeń kulturalnych, religijnych czy też społecznych. Wszystkie powyższe dokumenty są w stanie zaświadczyć który dom zasługuje na miano głównej siedziby.
W przypadku kiedy współmałżonek (współmałżonka) podatnika umiera, podatnik jest traktowany jako właściciel zamieszkujący nieruchomość (principal residence) podczas gdy zmarły współmałżonek (współmałżonka) zamieszkiwał i posiadał nieruchomość, ale tylko w przypadku, gdy dom jest sprzedany po śmierci współmałżonka (współmałżonki) oraz gdy podatnik nie zawarł związku małżeńskiego ponownie.
Natomiast w przypadku rozwodu, podatnik może korzystać zarówno z okresów własności jak i użytkowania byłych współmałżonków. Jeśli zaś współmałżonek (współmałżonka) otrzymuje dom jako część ugody majątkowej podczas rozwodu, okres własności będzie obejmowal okres, w którym współmałżonek (współmałżonka) lub były współmałżonek (była współmałżonka) posiadali dom. Podatnik jest również traktowany jakby użytkował dom jako główną siedzibę podczas gdy posiadał dom, a współmałżonek (współmałżonka) lub były współmałżonek mieli również zezwolenie na użytkowanie nieruchomości na podstawie wyroku sądu w kwestii rozwodowej lub też separacyjnej.
Przykład:
1 stycznia 2000 Harry kupił dom i zaczął w nim mieszkać wraz z żoną, Jennifer. 1 stycznia 2001 Harry i Jennifer rozwiedli się. Na podstawie wyroku sądu Jennifer może mieszkać w domu do 1 lutego 2002. Harry sprzedaje dom 1 marca 2002. W tym przypadku zarówno Harry jak i Jennifer spełniają warunek własności i użytkowania. Pomimo że Harry fizycznie mieszkał w domu przez 12 miesięcy, ale jeśli tylko wciąż będzie widniał jako właściciel podczas gdy przez 13 miesięcy mieszkała tam Jennifer, jego okres zamieszkania wydłuża się jakby o te 13-ście miesięcy.
Jeśli zaś Jennifer posiada dom po 1 stycznia 2001, jej okres posiadania zawiera okres posiadania domu przez Harry"ego od 1 stycznia 2000 do 1 stycznia 2001.
Ograniczenia warunku własności
i zamieszkania
Kodeks podatkowy przewiduje w zasadzie trzy ograniczenia warunku własności i zamieszkania:
• Używanie części domu do biznesu
• Górne ograniczenie dolarowe ($250,000 na osobę)
• Ograniczenie raz na dwa lata.
Jeżeli wykorzystujemy dom do celów innych niż zamieszkanie, zwolnienie zysku ze sprzedaży nie dotyczy amortyzacji domu odliczonej po 6 maja 1997
Przykład:
1 stycznia 1998, Kelly kupiła dom i wynajęła na dwa lata. Podczas tego okresu Kelly odpisała od swoich dochodów $14,000 amortyzacji (depreciation). W dniu 1 stycznia 2000 Kelly wprowadziła się i zaczęła używać domu jako principal residence. 1 lutego 2002 po upływie ponad dwóch lat, podczas których Kelly użytkowała i była właścicielem domu, sprzedała dom z zyskiem $40,000. Tylko $26,000 ($40,000 zysku ze sprzedaży minus $14,000 amortyzacji) zysku kwalifikuje się do zwolnienia.
Przykład:
Leann używała 10% domu jako biuro biznesowe. Była właścicielem i użytkowała dom jako główną siedzibę przez co najmniej dwa lata podczas 5-cio letniego okresu poprzedzającego sprzedaż. Zwolnienie obejmie jednak tylko 90% zysku.
Przykład:
Morton 1 stycznia 1999 kupił dom, który częściowo wykorzystywał do celów biznesowych. Sprzedał dom 1 stycznia 2002, czyli użytkowal i był właścicielem domu przez 3 lata. Zysk ze sprzedaży domu to $40,000, z których $30,000 jest częścią zysku, który odnosi się do prywatnej części domu, a pozostałe $10,000 do części biznesowej. Odpis na koszt deprecjacji wynosi $12,000. Zysk ze sprzedaży prywatnej części domu kwalifikujący się do zwolnienia jest pomniejszony o $2,000, czyli nadwyżkę deprecjacji nad zyskiem ze sprzedaży ($12,000 deprecjacji minus $10,000 zysku). Zatem Morton wyłączy $28,000 ($30,000 minus $2,000) od przychodów, ale uwzględni $12,000 zysku na rozliczeniu. Natomiast jeśli odpis amortyzacyjny byłby $7,000, zysk z prywatnej części domu byłby zwolniony z podatku ($30,000) i nie byłby pomniejszony, ponieważ odpis deprecjacji ($7,000) nie przekroczyłby zysku ze sprzedaży businessowej części domu ($10,000). Zatem zwolniony byłby z $30,000 zysku, ale musiałby rozliczyć się z $10,000.
Maksymalne zwolnienie dla osoby fizycznej wynosi $250,000. W przypadku małżeństw, które posiadają tę samą nieruchomość, a składają oddzielne zeznania podatkowe mogą każde uzyskać zwolnienie do $250,000. Małżeństwa rozliczające się razem są zwolnione z $500,000 jeśli:
• Ktoryś ze współmałżonków spełnia warunek własności
• Oboje spełniają warunek zamieszkania
• Żaden ze współmałżonków nie skorzystał ze zwolnienia przez ostatnie dwa lata.
Przykład:
Nancy i Oscar pobrali się w 2001 i wprowadzili do apartamentu. Para ta przed małżeństwem osobno użytkowała i posiadała domy przez co najmniej dwa lata. W 2002 Nancy i Oscar sprzedali ich pierwsze nieruchomości, Nancy z zyskiem $225,000, a Oscar z zyskiem $275,000. Pomimo iż nie spełniają oni warunków aby skorzystać ze zwolnienia do $500,000, to nadal każde z nich może skorzystać ze zwolnienia z $250,000. I tak Nancy skorzysta ze zwolnienia z $225,000, natomiast Oscar skorzysta ze zwolnienia z $250,000. Ponieważ jednak Oscar nie może skorzystać z nie wykorzystanego zwolnienia Nancy ($25,000), muszą zatem uwzględnić $25,000 zysku w przychodach.
Przykład:
Małżeństwo, Peter i Quill, posiadali i zamieszkiwali dom od roku 1998. Peter umarł 1 stycznia 2002. W dniu 1 listopada, 2002 Quill sprzedała dom z zyskiem $280,000. Zysk może być zwolniony z podatku, jeśli Quill złoży wspólne zeznanie podatkowe za rok 2002. Owdowialy małżonek musi zatem sprzedać dom w roku śmierci współmałżonka i złożyć wspólne zeznanie podatkowe aby skorzystać ze zwolnienia dla małżeństw w wysokości $500,000.
Pomimo iż podatnik nie może korzystać ze zwolnienia więcej niż raz na dwa lata, to w dalszym ciągu może korzystać z ograniczonych zwolnień, na przykład w przypadku gdy zmiana miejsca pracy, wzglćdy zdrowotne, lub nieprzewidziane okoliczności zmuszajà podatnika do sprzedaży domu. Do tej pory IRS nie sprecyzował wyżej wymienionych warunków, dlatego należy podchodzić do nich z ostrożnością. Ograniczone zwolnienie oblicza się dzieląc maksymalną kwotę zwolnienia ($250,000 lub $500,000) przez ułamek, którego licznikiem będzie ilość dni/miesięcy w ciągu których podatnik posiadał dom podczas 5-cio letniego okresu poprzedzającego sprzedaż, lub ilość dni/miesięcy w ciągu których w tym domu mieszkał lub też lub ilości dni/miesięcy od ostatniej sprzedaży, w której podatnik skorzystał ze zwolnienia, a mianownikiem będą 24 miesiące (w przypadku gdy licznik jest obliczany w miesiącach) lub 730 dni (w przypadku gdy licznik jest obliczany w dniach). Porównujemy zawsze okresy zamieszkania i posiadania (własności) i wybieramy ten krótszy.
Przykład:
1 stycznia 1999 Tom kupił i zaczął mieszkać w domu. 1 stycznia 2001 Tom ożenił się z Ursulą, która wprowadziła się do jego domu. 1 stycznia 2002 sprzedali dom, ponieważ ich pracodawcy przetransferowali ich do innego stanu. Ze względu na fakt, iż Ursula mieszkała w domu tylko przez 12 miesięcy, nie mogą skorzystać z pełnego zwolnienia ($500,000 dla małżeństw). Tom, ponieważ spełnia wszystkie warunki, może skorzystać z $250,000 zwolnienia, natomiast Ursula korzysta z ograniczonego zwolnienia $125,000 (250,000*12/24). Reasumując, mogą jako małżeństwo skorzystać z $375,000 zwolnienia.
Zysk uzyskany ze zniszczenia, kradzieży, konfiskaty, zarekwirowania, bądź też urzędowej sprzedaży (condemnation) również kwalifikuje się do zwolnienia. W takich przypadkach zysk, który można zwolnić z tytułu paragrafu 1033 kodu podatkowego (niedobrowolnej utraty domu) jest pomniejszany o zysk z tytułu paragrafu 121 (normalnego zwolnienia z powodu zamieszkania przez dłużej jak 2 lata).
Przykład:
1 stycznia, 1992 Victor kupił i zamieszkał w domu wartym $50,000. 1 stycznia, 2002 tornado zniszczyło dom, a Victor otrzymał $350,000 z firmy ubezpieczeniowej. Zysk Victora wynosi więc $300,000 ($350,000 zwrotu z ubezpieczenia minus cena kupna domu $50,000). Zysk ten kwalifikuje się do zwolnienia pod paragrafem 1033 i 121. Victor kupuje nowy dom za $80,000. Ponieważ jest zwolniony z $250,000 według paragrafu 121, według paragrafu 1033 Victor realizuje $100,000 z oddania domu ($350,000 zwrotu ubezpieczeniowego minus $250,000 zwolnienia z tytułu zamieszkania). Zysk dla celów paragrafu 1033 jest tylko $50,000 (100,000 minus 50,000 koszt własny). Ponieważ Victor kupił nowy dom za $80,000, więc płaci podatek tylko na $20,000 (zrealizowane 100,000 minus 80,000 cena nowego domu)! Pozostający zysk $30,000 jest przesunięty na nowy dom. Podatkowy koszt nowego domu (tzw. tax basis) będzie dla Victora zatem $50,000 (własny koszt $80,000 minus $30,000 nie opodatkowanego zysku).
Mam nadzieję, że duża liczba wyżej wymienionych przykładów pozwoli Państwu odnieść swoją personalną sytuację do jednego z nich.
