W poprzednim numerze "Monitora" podałem kilka przykładów planowania podatkowego jako legalnej działalności, która w ramach istniejących przepisów prawnych ma za zadanie zmniejszyć podatek dochodowy. Oczywiście, przykłady można mnożyć w nieskończoność, dlatego staram się podawać przykłady dotyczące możliwie jak największej ilości podatników. Im bardziej skomplikowana jest sytuacja podatkowa lub majątkowa podatnika, tym bardziej skuteczne może być planowanie podatkowe. Niemniej jednak, nieruchomości, zwłaszcza własny dom, muszą stanowić jedną z najbardziej dyskutowanych instancji planowania podatkowego w życiu przeciętnego rezydenta USA. Swoją drogą, zastanawia mnie fakt, że ciągle wielu ludzi mówi o jednorazowym zwolnieniu podatkowym z zysku osiągniętego ze sprzedaży własnej rezydencji i konieczności kupienia następnego domu o takiej samej lub większej wartości. Jest to stare prawo, które już nie obowiązuje od roku 1997, a więc 7 lat! Teraz można kupować i sprzedawać personalne rezydencje co dwa lata w nieskończoność (lub raczej do śmierci podatnika) i nie płacić podatku od zysku do $250,000 na podatnika ($500,000 na parę małżeńską) pod warunkiem, że używaliśmy tego domu do zamieszkania przez jakiekolwiek dwa lata z ostatnich pięciu. Nie ma konieczności kupienia następnego domu po sprzedaży poprzedniego! Amerykański Kongres chce zrobić z nas wszystkich właścicieli domów (lub mieszkań) i dlatego prawie dwa lata temu zmienił prawo dotyczące płacenia podatku od personalnej rezydencji używanej do prowadzenia biznesu. Stare prawo w takim przypadku mówi, że należy płacić podatek na tę część zysku od sprzedaży personalnej rezydencji, która była używana do prowadzenia działalności gospodarczej (i odpisywana w rozliczeniach). Nowe prawo stwierdza, że nasza personalna rezydencja jest również zwolniona od płacenia podatku od zysku, nawet gdy używaliśmy własnego domu w 90% na biznes (obowiązują te same limity, $250,000 na osobę, $500,000 na parę małżeńską). Jedyny podatek, który płacimy w takim przypadku, to podatek od tzw. "recapture of depreciation", czyli skumulowanej amortyzacji, którą braliśmy każdego roku. Wyjaśni to następujący przykład. Załóżmy, że John prowadzi biznes kontraktorski i używa własnego domu jako biura. Dom był kupiony w roku 2003 za $500,000 i wartość działki w dniu kupna wynosiła $110,000. John pomierzył powierzchnię domu używaną na biznes i odpisuje 30% domu na biznes. W roku 2007, po dokładnie czterech latach, John sprzedaje dom za $750,000. Koszta closingu i remontów w domu Johna wynoszą $50,000, a więc zysk Johna na domu wynosi $200,000. Według starych reguł, John musiałby płacić podatek na dochód $100,000 ($200,000 całkowitego zysku razy 30% plus skumulowana amortyzacja w wysokości $40,000). Amortyzację domu obliczamy następująco: od ceny kupna odejmujemy wartość działki ($110,000) i dzielimy przez 39 lat, co daje nam $10,000 amortyzacji na rok, a więc $40,000 przez cztery lata.
Według nowych reguł, John musi płacić podatek tylko na amortyzację, którą sobie odpisywał każdego roku, a więc na $40,000 dochodu, a nie na $100,000 według starego prawa. Osobom kontemplujących używanie biura w domu dla celów podatkowych chciałbym przypomnieć, że kryteria odciągania wydatków na "home office" (biuro w domu) się nie zmieniły; i tak jak dawniej, jeżeli mamy biuro gdzie indziej i używamy również pokoju w domu do biznesu, IRS nie pozwoli na odpis "home office".
W specyficznych sytuacjach możemy skorzystać ze zwolnienia z tytułu użytkowania personalnej rezydencji przed upływem dwóch lat od zamieszkania. Dotyczy to sytuacji, gdy musimy zmienić dom z powodów zdrowotnych, zmiany miejsca pracy, lub innych nieprzewidzianych sytuacji, takich jak rozwód, pożar itp. W takich przypadkach korzystamy z proporcjonalnego zwolnienia. Przykładowo, gdy mieszkaliśmy półtora roku w sprzedanym domu, czyli 75% od dwóch lat, nasze zwolnienie wynosi 75% od $250,000 na osobę, czyli $187,500. Tak jak poprzednio na biuro w domu płacimy tylko podatek od amortyzacji.
Nie należy się dziwić, że paragraf 121 kodeksu podatkowego dotyczący zysków ze sprzedaży własnego domu stał się bardzo popularny wśród tzw. "fixer-uppers" lub "rehabbers", czyli po polsku, ludzi zajmujących się remontami domów we własnym zakresie. Trzeba przy tym wspomnieć, że okres dwóch lat kwalifikujący do ulgi podatkowej, liczy się od momentu wprowadzenia do własnego domu, nie od dnia kupna. Jeżeli więc kupimy działkę i wybudujemy nowy dom do zamieszkania, IRS prawdopodobnie nie uwzględni naszych stwierdzeń, że wprowadziliśmy się już po wybudowaniu czterech ścian i dachu, lecz możemy tak już twierdzić po uzyskaniu tzw. "occupancy permit" pozwalającego nam na zamieszkanie.
W jaki sposób przesunąć lub uniknąć płacenia podatku w przypadku sprzedaży domu czynszowego lub używanego w całości na biznes? Możemy skorzystać z tzw. "1031 exchange" inaczej zwanej "Starker exchange". Należy w takim przypadku kupić następny dom o podobnym stopniu użytkowania (a więc dom na biznes lub do wynajmu) w przeciągu sześciu miesięcy od sprzedaży starego, przy tym należy zidentyfikować nowy dom w przeciągu 45 dni. Nie wolno włożyć pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na własne konto, należy je powierzyć jednej ze specjalnych firm powierniczych tzw. "1031 exchange qualified intermediary". Są to przeważnie duże firmy, które są zabezpieczone ubezpieczeniem na kilkadziesiąt milionów, korzystanie więc z usług "qualified intermediary" nie powinno stanowić problemu. W specjalnych przypadkach, korzystając z pomocy "1031 exchange qualified intermediaries" można kupić nowy dom przed sprzedażą starego. Chciałbym przy tym ostrzec czytelników, że planowanie należy zacząć przed "closing date" i "qualified intermediary" musi być powiadomiony również przed tą datą, żeby rozpocząć odpowiednie przygotowania. Jeśli odbierzemy czek po closingu i dopiero wtedy zaczniemy myśleć o "1031 exchange", cała transakcja straci swoją ulgową charakterystykę.
Należy pamiętać, że "1031 exchange" jest instrumentem, który przede wszystkim umożliwia przesunięcie podatku od zysku na lata późniejsze. Całkowite lub częściowe uniknięcie podatku można uzyskać tylko w dwóch przypadkach: śmierci podatnika lub wprowadzenia się podatnika do domu używanego przedtem jako dom biznesowy. Wyjaśnię to na następującym przykładzie.
Mark i Monica mieszkają w Illinois i korzystają z "1031 exchange" przy sprzedaży swojego domu czynszowego i przenoszą zysk wynoszący $200,000 na nowy dom używany również do wynajmu. Po kilku latach sprzedają nowy dom z zyskiem $150,000 i kupują następny dom czynszowy korzystając z "1031 exchange". Przez cały ten okres Mark i Monica nie płacą jakiegokolwiek podatku od zysków. Po roku Mark i Monica postanawiają przenieść się do Kalifornii i sprzedać swój trzeci dom czynszowy. Na domu tym zarabiają $50,000, przy tym nie zamierzają kupować następnego domu czynszowego. Co się dzieje w takim przypadku? Mark i Monica płacą podatek od skumulowanych zysków z trzech domów, a więc od $400,000. Jedynym sposobem na uniknięcie podatku w ogóle jest śmierć podatnika, a więc nietrudno zauważyć, że "1031 exchange" jest bardziej korzystne dla starszych podatników, którzy po przeprowadzeniu bezpodatkowej transakcji zamierzają trzymać ostatni dom do swojego zejścia z tego świata. Jeżeli cały majątek podatnika nie przekracza $1,500,000 na osobę w dniu śmierci, nie ma także podatku spadkowego, a więc zyski nigdy nie będą opodatkowane!
Zwolnienie częściowe uzyskujemy w przypadku kupienia domu biznesowego i po pewnym czasie zamiany tego domu na prywatną rezydencję. Tak więc wracając do Marka i Moniki, załóżmy, że kupują swój czwarty, kolejny dom do wynajmu w Kalifornii, korzystając z "1031 exchange" i po pewnym czasie wprowadzają się do niego. Jeżeli podatnicy mieszkają w tym domu przez co najmniej dwa lata i czekają pięć lat ze sprzedażą, wtedy otrzymują zwolnienie $500,000 od zysków. Należy pamiętać o tym, że domu nie wolno sprzedać przed upływem pięciu lat i nawet, gdy zostanie wykorzystane zwolnienie podatkowe w wysokości $500,000, trzeba płacić podatek od "recapture of depreciation", czyli skumulowanej amortyzacji branej przez podatników po 5 maja 1997 roku. Załóżmy, że Mark i Monica zarobią na swoim domu w Kalifornii $100,000, a więc skumulowany zysk na wszystkich domach wynosi $500,000. Mark i Monica mieszkali w swoim kalifornijskim domu przez trzy lata i trzymali go przez pięć lat od daty kupna. Nie płacą oni podatku od zysku, jedynym podatkiem, który muszą zapłacić jest podatek od "recapture of depreciation", amortyzacji branej po 5 maja 1997 roku. Załóżmy, że amortyzacja ta wynosi $60,000, a więc zamiast płacić podatek na $500,000 Mark i Monica płacą podatek od $60,000, przy tym maksymalna stopa podatkowa na tego typu dochody wynosi 25%. W opisie tego przypadku użyłem przeprowadzki do Kalifornii celowo, żeby odróżnić ostatni dom od innych; jednak Mark i Monica wcale nie muszą się przeprowadzać do innego stanu lub miasta, żeby skorzystać z tego samego zwolnienia podatkowego.
Jeżeli pomimo wszystko zamierzamy sprzedać ostatnią nieruchomość i nie kupować następnej należy przynajmniej odczekać rok ze sprzedażą. Kwalifikujemy się wtedy na niższą stopę podatkową w wysokości maksymalnie 15% na zyski kapitałowe i 25% na amortyzację braną po 5 maja 1997 roku.
Nietrudno zauważyć, że prywatne domy oferują największe możliwości całkowitego lub częściowego uniknięcia podatków od dochodów dla przeciętnego podatnika. Paragraf 121 kodeksu podatkowego prawdopodobnie stworzył całkiem nową klasę drobnych przedsiębiorców, tzw. "rehabbers", którzy korzystając z ulgi podatkowej remontują lub nawet budują nowy dom od nowa i sprzedają go co dwa lata. Boom budowlany z ostatnich lat miał przynajmniej częściowo paragraf 121 jako jeden ze swoich inicjatorów. Jedyną niedogodnością może wydawać się fakt, że należy zmieniać swoje miejsce zamieszkania wraz z każdym nowym domem. Ale biorąc pod uwagę, że możemy zarabiać do $500,000 na małżeństwo co dwa lata nie płacąc podatków od dochodów, czyż nie jest to godziwy sposób na zrealizowanie American Dream?
Autor artykułu, Andrew Chołowicz, CPA
jest właścicielem biura rozliczania podatków i księgowości C&M Tax & Accounting Services, Inc.,
6906 W. Belmont, Chicago IL 60634
Tel. (773) 545-9990
