Od ubiegłego roku amerykański rynek nieruchomości znajduje się w fazie korekty cenowej i znacznego obniżenia obrotów. Niemal każdy zainteresowany tematem zadaje sobie szereg pytań: czy mija już czas kryzysu, czy wzrasta apetyt na ryzyko i komfort zakupów nieruchomości gwarantujące pozytywne
zmiany na rynku?
Niestety, niemal wszystkie ostatnio napływające z rynku dane potwierdzają nagłaśniane przez media zmiany: zmniejszone obroty rynkowe w marcu stanowią największy od 18 lat spadek, a przy równoczesnym pogarszaniu się nastrojów konsumenckich, nie najlepiej rokuje to wynikom nadchodzących miesięcy. Narodowe Stowarzyszenie Pośredników w handlu nieruchomościami (National Association of Realtors) przewiduje w tym roku spadek cen domów w skali całego kraju po raz pierwszy od ponad 40 lat. Prognozy sugerują nawet 9% obniżkę cen w niemal połowie z 50 największych amerykańskich aglomeracji.
Taka korekta na rynku jest konsekwencją kompleksu nakładających się na siebie czynników:
Ceny amerykańskich domów
są wciąż zbyt wysokie
w stosunku do
historycznie nakreślonych
proporcji wobec cen
za wynajem mieszkań
Nadszedł nieunikniony kryzys w sektorze pożyczek tzw. wysokiego ryzyka (subprime loans). Oferta egzotycznych produktów pożyczkowych dla kupujących bez początkowej wpłaty, z niską punktacją historii kredytowej i z nie sprawdzonymi źródłami dochodu, która to w latach 2004-2006 była szeroko proponowana i akceptowana przez kupujących, doprowadziła do przejmowania domów przez banki (foreclosure). Nabywający domy u schyłku nieruchomościowej hossy, a korzystający ze 100% finansowania, w formie pożyczek o zmiennym oprocentowaniu, a często negatywnej amortyzacji, znaleźli się w potrzasku toksycznej kombinacji zwiększających się opłat miesięcznych i obniżającej się wartości domów.
W większości przypadków techniczna niemożliwość dokonania przefinansowania doprowadzi do niemożności dokonywania wpłat do banku. Obecnie ponad 7% właścicieli posiada nieruchomości o wartości mniejszej od wysokości ich zadłużenia.
Zmiana kierunku polityki pożyczkodawców, dotąd nazbyt lekkomyślnie finansujących nieruchomości, doprowadzi do powrotu do konwencjonalnego modelu przyznawania pożyczek, opartego na wymogach posiadania przez kupujących pierwszej wpłaty i weryfikowania ich dochodów. Takie decyzje automatycznie ograniczą dostęp do kupna wielu obywatelom dotąd wynajmujących mieszkania, zwiększając dysproporcje między nieruchomościami oferowanymi na sprzedaż, a ilością kupujących.
Jeszcze kilka lat temu, kiedy rynek nieruchomości wysyłał sygnały nadchodzącego zwolnienia obrotów, odpowiedziano obniżeniem oprocentowania pożyczek hipotecznych i liberalizacją wymagań kwalifikacji pożyczających. Ta sztucznie przedłużana hossa na rynku pompowała balon cenowy, który musiał w końcu eksplodować, a czas niezbędny do całkowitej jego korekty, jeszcze nie minął.
Wciąż wzrasta liczba nowo wybudowanych, nie sprzedanych domów. Nadprodukcja w sektorze nowych budów powoduje wzrastające kłopoty budowniczych z ich sprzedażą, stąd ponad połowa z nich zmuszona jest do znacznych obniżek cen dla zwiększenia szans ich upłynnienia. Sytuacja pogarszana jest przez powrót na rynek odebranych przez banki kilkuletnich domów, kiedy to zaciągający ryzykowne pożyczki właściciele utracili możliwość podołania rosnącym miesięcznym spłatom.
Oszustwa rynku
nieruchomości i
sektora ich finansowania
Ubiegłe lata hossy na rynku wywołały szereg pozytywnych skutków ekonomiczno-społecznych, ale spowodowały również rozkwit epidemii przestępstw, które przekładały się na samodestrukcyjne mechanizmy uderzające w rynek domów. Szczególnie powszechnym oszustwem uprawianym przez spekulantów - przestępców było zaciąganie pożyczek hipotecznych na wartość domu podniesioną sztucznie nawet o 50%. Wyceniający nieruchomość, jako członek grupy spekulacyjnej, potwierdzał "nadmuchaną" cenę, po czym sprzedający inkasował środki finansowe o wiele niższe od sumy zaciągniętej pożyczki. Nadwyżki wykorzystywano między innymi na bieżące spłaty rat pożyczkowych, aż do momentu znalezienia kupującego, który płacił więcej niż oryginalna cena nabycia domu. Schemat taki działał znakomicie w okresie nieruchomościowej hossy. Obecnie nie ma szans na dalsze funkcjonowanie.
Czynnik
psychologiczny
Bombardowanie poprzez negatywne informacje dotyczące rynku, a napływające z wszelkich mediów, powoduje osłabienie apetytu na podjęcie ryzyka zakupu domu czy mieszkania.
I wreszcie, zwłaszcza lokalnie przez nas odczuwany w Chicago i okolicach, zmniejszony dopływ imigrantów z Polski, preferujących mniej wyboistą drogę do nowej ojczyzny w obrębie połączonej Europy. Zatwierdzenie dyskutowanej obecnie ustawy imigracyjnej wprowadziłoby klimat optymizmu do wielu rodzin niezdecydowanych obecnie na zakup domu.
Podzielone są opinie ekspertów dotyczące ewentualnych konsekwencji obecnego kryzysu na rynku nieruchomości i w sektorze pożyczek wysokiego ryzyka. Pesymiści porównują je do nowych "dotcoms" (krach na Wall Street w końcu lat 90.), sugerując możliwość wywołania szeregu dramatycznych ekonomicznie zjawisk jak: ogólnokrajowy spadek cen domów przekraczający średnio nawet 10-15%, co niemal na pewno przełożyłoby się na gospodarczą recesję i znaczne korekty na Wall Street oraz prawdopodobny destrukcyjny wpływ na globalne rynki finansowe. Porównywanie przez niektórych krachu giełdowego z podobną wizją na rynku domów nie jest właściwe z kilku powodów. Wspomniana wcześniej korekta na giełdzie sprawiła, iż wiele akcji stało się zupełnie bezwartościowymi, a dom natomiast, przy założeniu regularnego spłacania rat pożyczkowych, zawsze będzie miał znaczną wartość, także tę emocjonalną, skojarzoną z miejscem zamieszkania rodziny. Ponadto podaż domów i ziemi pod ich budowę jest ograniczona, w przeciwieństwie do akcji giełdowych, których możliwość upłynnienia sprowadza się do dotknięcia myszki komputera, co w przypadku pozbycia się nieruchomości stanowi bardziej rozciągnięty w czasie proces. Eksperci wyznający mniej radykalną wizję przyszłości nie przewidują istotniejszego wpływu dyskutowanych zmian na wciąż zdrową gospodarkę o niskim (4.5%) bezrobociu i stabilnie wzrastających płacach.
Historia funkcjonowania rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych uczy nas, iż po okresie zwolnionych obrotów, spadku czy stagnacji cen nieuchronnie nadejdzie okres wzrostu. Pomimo powszechnie udzielającego się rynkowego pesymizmu, pewnym wydaje się, że tak długo, jak otaczający nas świat pozostanie w zbliżonym do akceptowalnej normy porządku, tak długo nasze domy powinny stanowić solidną finansową bazę dla każdej rodziny.
Nowy obraz dostępności zakupu domu dla przeciętnego mieszkańca Ameryki jeszcze na dobre się nie wykrystalizował, ale już teraz wiadomo, iż sen o posiadaniu domu dla wielu z nich na długo nim pozostanie, a postępująca przez wiele lat demokratyzacja dostępności kredytu hipotecznego po części doprowadziła do obecnego kryzysu. Sytuacja jest i będzie na tyle poważna, że stanie się jednym z istotnych tematów debat nadchodzących wyborów prezydenckich.
Marek Prus
Specjalista ds. kupna i
sprzedaży nieruchomości
Tel. 773-719-2071
www.mprushomes.com
