Część 13: „Terminology of Real Estate Appraisal”
czyli „Terminologia związana z wyceną nieruchomości” (Część pierwsza)
REAL ESTATE APPRAISAL – wycena nieruchomości: oszacowanie rynkowej wartości nieruchomości przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego (appraiser)
COMPARATIVE MARKET ANALYSIS (w skrócie CMA) – porównawcza analiza rynkowa: raport przygotowany przez agenta obrotu nieruchomościami, który ma pomóc klientowi w ustaleniu ceny nieruchomości wystawianej na sprzedaż, przede wszystkim w oparciu o informacje dotyczące podobnych nieruchomości sprzedanych oraz tych dostępnych w danej chwili na rynku w tej samej okolicy lub na tym samym osiedlu. Podobny raport może być również przygotowany przez agenta reprezentującego potencjalnego nabywcę danej nieruchomości w celu złożenia przemyślanej oferty kupna.
MARKET VALUE – wartość rynkowa: najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości możliwa do uzyskania w warunkach otwartego rynku, na który nie mają wpływu nadzwyczajne okoliczności, oraz przy założeniu, że strony transakcji są dobrze poinformowane, są od siebie niezależne i nie działają w sytuacji przymusowej.
MARKET PRICE – cena rynkowa: rzeczywista cena danej nieruchomości uzyskana przy sprzedaży.
PLOTTAGE – łączenie działek: poprzez połączenie kilku sąsiadujących ze sobą działek w jedną większą część, można uzyskać całkowitą wartość gruntu znacznie wyższą od sumy wartości poszczególnych działek. Przykładowo, 2 sąsiadujące ze sobą działki zostały zakupione za $100,000 każda. Inwestor poniósł koszt w wysokości $40,000 związany z wyburzeniem zabudowań i połączeniem tych 2 działek w jedną, odpowiednią pod budowę restauracji. Powstały w ten sposób obszar gruntu osiągnął wartość $340,000. Różnica w wartości, dzięki połączeniu 2 działek w jedną w celu zagospodarowania terenu w nowy sposób, wyniosła zatem $100,000 (plottage value).
REGRESSION – obniżenie wartości przez sąsiadujące nieruchomości: nieruchomość o wysokim standardzie i jakości, znajdująca się w pobliżu domów o niskim standardzie, traci na swojej wartości.
PROGRESSION – podwyższenie wartości przez sąsiadujące nieruchomości: nieruchomość o niskim standardzie i jakości, znajdująca się w pobliżu domów o wysokim standardzie, zyskuje na swojej wartości.
PRINCIPLE OF SUPPLY AND DEMAND – prawo podaży i popytu: wartość nieruchomości uzależniona jest, między innymi, od ilości nieruchomości dostępnych na rynku. Im więcej nieruchomości wystawionych na sprzedaż, tym ich ceny stają się bardziej przystępne.
HIGHEST AND BEST USE – optymalne wykorzystanie nieruchomości: najbardziej optymalne wykorzystanie danej nieruchomości, które przyniosłyby jej właścicielowi największe korzyści finansowe. Przykładowo, jeśli dana działka w mieście może być wykorzystana pod zabudowę domu jednorodzinnego (single family house), dwurodzinnego (2-flat) lub nawet czterorodzinnego (4-flat), najbardziej optymalnym wykorzystaniem tej własności byłoby przeznaczenie jej pod zabudowę domu czterorodzinnego, gdyż przyniosłoby to właścicielowi najwyższy dochód.
CONFORMITY – zgodność: termin odnoszący się do harmonii danej nieruchomości z otoczeniem. Dana nieruchomość uzyskuje swoją najwyższą wartość, jeśli jest zgodna ze standardami istniejącymi w sąsiedztwie. Przykładowo, dom jednorodzinny położony naprzeciwko budynków apartamentowych będzie miał znacznie mniejszą wartość od takiego samego domu położonego na ulicy, gdzie znajdują się tylko i wyłącznie domy jednorodzinne o podobnym standardzie.
CONTRIBUTION – wpływ części nieruchomości na jej ogólną wartość: wartość danej części nieruchomości mierzona jest na podstawie jej wpływu na ogólną wartość. Przykładowo, wybudowanie basenu za $50,000 z tyłu domu jednorodzinnego niekoniecznie podwyższy jego wartość o tę samą sumę, chyba że dom znajduję się w Kalifornii lub na Florydzie. Z kolei wyremontowanie łazienki lub kuchni zwykle zwraca koszty inwestycji, gdyż nowa kuchnia lub łazienka jest elementem pożądanym przez ogromną większość potencjalnych nabywców.
Druga część terminologii związanej z wyceną nieruchomości już w następnym numerze!
Zbigniew Pieńkowski
Tel. 773-719-3645
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
