Słownik Tematyczny Branży Nieruchomości w Ameryce
Część 101: „Real Estate Prices and Values”
REAL ESTATE APPRAISAL – wycena nieruchomości: oszacowanie rynkowej wartości nieruchomości przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego (appraiser)
MARKET VALUE – wartość rynkowa: najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości możliwa do uzyskania w warunkach otwartego rynku, na który nie mają wpływu nadzwyczajne okoliczności, oraz przy założeniu, że strony transakcji są dobrze poinformowane, są od siebie niezależne i nie działają w sytuacji przymusowej.
MARKET PRICE – cena rynkowa: rzeczywista cena danej nieruchomości uzyskana przy sprzedaży.
ASSESSED VALUATION – oszacowana wartość dla celów podatkowych: Wartość nieruchomości oszacowana przez taksatorów dla celów ustalenia wysokości podatku od nieruchomości. W powiecie Cook każda nieruchomość mieszkalna oszacowana jest w wysokości 10% jej przybliżonej wartości rynkowej (estimated property value). Na przykład nieruchomość o wartości $100,000 będzie oszacowana dla celów podatkowych jako nieruchomość, której assessed valuation wynosi $10,000. Należy pamiętać, że taksator (assessor) nie ustala wysokości podatków, a oblicza jedynie assessed valuation, która jest podstawą do naliczenia ogólnego podatku od nieruchomości (general real estate tax) przez miejscową administrację (władze miejskie i okręgi szkolne).
APPRECIATION – wzrost wartości, aprecjacja: wzrost wartości nieruchomości, który może być spowodowany przez wiele czynników, np. inflację, wzrost popytu na nieruchomości w danej okolicy, wyremontowanie budynku, podwyższenie standardu nauczania w pobliskich szkołach, itp.
DEPRECIATION – spadek wartości, deprecjacja: odnosi się przede wszystkim do wszelkich konstrukcji wybudowanych na danej działce. Deprecjacja nie dotyczy gruntu, który zwykle zachowuje swoją wartość na zawsze. Istnieją trzy kategorie deprecjacji: 1) fizyczne zużycie (physical deterioration) – np. dach wymagający wymiany, 2) niefunkcjonalność (functional obsolescence) – np. przestarzały system elektryczny lub hydrauliczny, 3) zewnętrzny czynnik obniżający wartość danej nieruchomości (external obsolescence) – np. położenie budynku w pobliżu wysypiska śmieci lub fabryki zanieczyszczającej środowisko.
COMPARATIVE MARKET ANALYSIS (w skrócie CMA) – porównawcza analiza rynkowa: raport przygotowany przez agenta obrotu nieruchomościami, który ma pomóc klientowi w ustaleniu ceny nieruchomości wystawianej na sprzedaż, przede wszystkim w oparciu o informacje dotyczące podobnych nieruchomości sprzedanych oraz tych dostępnych w danej chwili na rynku w tej samej okolicy lub na tym samym osiedlu. Podobny raport może być również przygotowany przez agenta reprezentującego potencjalnego nabywcę danej nieruchomości w celu złożenia przemyślanej oferty kupna.
PRINCIPLE OF SUPPLY AND DEMAND – prawo podaży i popytu: wartość nieruchomości uzależniona jest, między innymi, od ilości nieruchomości dostępnych na rynku. Im więcej nieruchomości wystawionych na sprzedaż, tym ich ceny stają się bardziej przystępne.
CONTRIBUTION – wpływ części nieruchomości na jej ogólną wartość: wartość danej części nieruchomości mierzona jest na podstawie jej wpływu na ogólną wartość. Przykładowo, wybudowanie basenu za $50,000 z tyłu domu jednorodzinnego niekoniecznie podwyższy jego wartość o tę samą sumę, chyba że dom znajduję się w Kalifornii lub na Florydzie. Z kolei wyremontowanie łazienki lub kuchni zwykle zwraca koszty inwestycji, gdyż nowa kuchnia lub łazienka jest elementem pożądanym przez ogromną większość potencjalnych nabywców.
Zbigniew Pieńkowski
'