Czyli o planowanych zmianach w polskim prawie
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa przygotowało projekt ustawy, który - jeśli wejdzie w życie – uczyni użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe właścicielami tych gruntów. I to uczyni dosłownie, bowiem według projektu, z dniem 1 stycznia 2017 roku tacy dotychczasowi użytkownicy mają stać się właścicielami z mocy prawa.
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste ma swoje źródła w poprzednim ustroju, w którym własność prywatna była w bardzo ograniczonym zakresie tolerowana przez państwo. Użytkownik może – w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste – korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób (w tym właściciela) a także rozporządzać swym prawem. Biorąc też pod uwagę fakt, że co do zasady grunt oddaje się w użytkowanie wieczyste na 99 lat, a budynki i inne urządzenia wzniesione na nim stanowią własność użytkownika wieczystego, stwierdzić należy, że prawo to jest bardzo bliskie prawu własności.
Z użytkowaniem wieczystym wiążą się jednak pewne niedogodności. Bardzo często problemy dotyczą opłaty rocznej, jaką zobowiązani są uiszczać użytkownicy wieczyści właścicielowi gruntu. Może być ona przez właścicieli (Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego) aktualizowana, proporcjonalnie do zmiany wartości gruntu. A niekiedy taka aktualizacja może zwiększyć opłatę roczną nawet kilkukrotnie. Ustawodawca przewidział co prawda możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jednak jeśli chodzi o zakres, który uregulować ma projektowana ustawa, w praktyce dokonanie takiego przekształcenia wiązać się może w obecnym stanie prawnym ze sporymi trudnościami. Kolejną z przyczyn projektowanej zmiany stanowi uchodzące za pewną społeczną niesprawiedliwość zróżnicowanie opłat rocznych pomiędzy właścicielami lokali budynku położonego na jednym gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Zróżnicowanie takie bierze się stąd, że nie wszyscy właściciele lokali danego budynku decydują się kwestionować w specyficznym administracyjno-cywilnym trybie wysokość zaktualizowanej rocznej opłaty. W rezultacie ci, którzy zdecydowali się na taki krok i wobec których zapadło korzystne orzeczenie organu odwoławczego lub sądu, płacić mogą mniej niż ich sąsiedzi, mający takie samo prawo do wspólnego gruntu.
Kogo dotyczy zmiana
Projekt ustawy dotyczy szerokiego kręgu osób. Ma bowiem zastosowanie do gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, a jako takie definiuje grunty, na których położone są budynki z ustanowioną odrębną własnością co najmniej jednego lokalu mieszkalnego i w odniesieniu do których obowiązywała stawka opłaty rocznej w wysokości 1%. Projekt dotyczy więc również gruntów zabudowanych wielolokalowymi budynkami o funkcji mieszanej, np. mieszkalno-usługowej. Od nowego roku wszystkie takie grunty stałyby się własnością ich dotychczasowych użytkowników wieczystych.
Księgi wieczyste
Jako że zmiana dokonać ma się z mocy prawa, oznacza to, że nie trzeba będzie składać żadnych wniosków by zostać właścicielem gruntu pod budynkiem. Podstawą ujawnienia współwłasności w księdze wieczystej miałoby być natomiast odpowiednie zaświadczenie o przekształceniu, wydawane w większości wypadków przez starostę, wójta, burmistrza, prezydenta miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Zaświadczenie takie właściwy organ wydawałby z urzędu (choć przewiduje się również możliwość uzyskania go na wniosek) i przekazywał do sądu, prowadzącego księgi wieczyste.
Ile to będzie kosztować?
Oczywiście nie będzie tak, że w chwili gdy w sylwestrową noc strzelą korki szampanów i grunt oddany w użytkowanie wieczyste stanie się prywatną własnością, zniknie obowiązek wnoszenia jakichkolwiek opłat. Dotychczasowe opłaty roczne związane z użytkowaniem wieczystym przekształcą się również – w opłaty przekształceniowe. Te jednak – co do zasady w wysokości opłat rocznych obowiązujących na koniec 2016 roku – współwłaściciel będzie wnosił jedynie przez kolejne 20 lat, chyba, że zawnioskuje o zapłatę jednorazowo. W przypadku jednorazowego wniesienia wszystkich opłat, właścicielowi należeć się będzie bonifikata (w wypadku gruntów należących przed 1 stycznia 2017 roku do Skarbu Państwa 50%, co do gruntów jednostek samorządu terytorialnego bonifikata zależeć będzie od zasad przyjętych w uchwale rady lub sejmiku). Na zasadach określonych w zarządzeniu wojewody albo uchwale rady lub sejmiku, organy będą mogły udzielać również bonifikaty od opłaty za dany rok, przy czym dla osób o niższych dochodach przewidziano udzielaną obligatoryjnie (acz na ich wniosek) bonifikatę 50%. Oczywiście w razie zbycia udziału we własności nieruchomości, obowiązek wnoszenia opłaty przekształceniowej przechodziłby na nabywcę.
Od projektu do ustawy
Omawiany projekt dopiero niedawno trafił do konsultacji społecznych i międzyresortowego opiniowania, jest więc w zasadzie na początku drogi procesu legislacyjnego. Jako jednak że zmiany mają według zamysłu wejść w życie już od nowego roku, można spodziewać się, że ścieżkę legislacyjną projekt przejdzie dość szybko.
Justyna Witas-Chłopek
radca prawny
Tel. +48 12 307 02 66
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
