czyli czego nie można właścicielowi nieruchomości
Dzisiaj zapraszamy do zapoznania się z drugą częścią opracowania poświęconego regulacjom tzw. prawa sąsiedzkiego. Przesądza ono o rozwiązaniu typowych sąsiedzkich sporów, jakie mogą zaistnieć pomiędzy właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych lub lokalowych.
W poprzednim artykule na temat immisji omówione zostały przesłanki niedozwolonych działań sąsiadów i konsekwencje, z jakimi wiąże się dokonywanie immisji. Dzisiaj zaprezentuję pozostałe reguły tzw. prawa sąsiedzkiego.
Roboty ziemne jako immisja
Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Zakaz ten dotyczy wszelkich prac, które potencjalnie mogą doprowadzić do utraty oparcia nieruchomości sąsiedniej, a więc może to być dopiero teoretyczne zagrożenie. Ważne jednak, żeby było obiektywnie realne a nie opierało się na subiektywnym poczuciu zagrożenia właściciela nieruchomości sąsiedniej. Potencjalna utrata oparcia nie musi być natomiast skutkiem występującym natychmiast po lub równolegle z prowadzeniem robót ziemnych. Jak słusznie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 12 kwietnia 2007 roku (III CSK 431/06) dla powstania roszczenia po stronie właściciela nieruchomości sąsiedniej nie jest potrzebna pewność utraty oparcia. Wystarczy, że w konkretnych okolicznościach można spodziewać się, że dokonywane roboty spowodują utratę oparcia przez sąsiedni grunt, przy czym niebezpieczeństwo to nie musi być bezpośrednie, bliskie. Przepis nie zakreśla bowiem obawie o utratę oparcia przez sąsiednią nieruchomość żadnych granic czasowych. Z art. 147 kodeksu cywilnego wynika, że przepis ten zakazuje dokonywania robót ziemnych, grożących nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia nawet w odległej przyszłości, jeśli utrata ta będzie pozostawać w związku przyczynowym z dokonanymi robotami ziemnymi.
W przypadku podjęcia takich robót, właściciel sąsiadującej nieruchomości może wystąpić z powództwem negatoryjnym (tj. żądać zaprzestania naruszeń), ale również – w razie spełnienia określonych przesłanek – może żądać zabezpieczenia lub podjęcia innych odpowiednich środków, które mają zapobiec szkodzie. W rozumieniu przepisu o robotach ziemnych należy przyjąć, że sąsiednią nieruchomością jest nie tylko nieruchomość przylegająca do tej, na której dokonywane są roboty ziemne, lecz także ta nieruchomość, która znajduje się w zasięgu bezpośredniego oddziaływania prowadzonych robót ziemnych, a więc niekoniecznie mająca wspólną granicę z nieruchomością zagrożoną. Warto także wspomnieć, że na podstawie art. 147 kodeksu cywilnego można żądać zaprzestania robót także jeśli są prowadzone w sposób zgodny z prawem, w oparciu o uzyskane wymagane pozwolenia.
Gałęzie, korzenie, owoce
Ustawodawca w sposób kazuistyczny uregulował kwestię związaną z drzewami, które zajmują dwie sąsiadujące nieruchomości. Po pierwsze wprowadzona została zasada, że owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki z wyjątkiem sytuacji, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny. Zgodnie z ogólną zasadą pożytki naturalne z nieruchomości przysługują właścicielowi nieruchomości, dla którego drzewo lub krzew są częściami składowymi gruntu (ewentualnie: użytkownikowi wieczystemu, dzierżawcy lub użytkownikowi tego gruntu). W przypadku dwóch sąsiadujących nieruchomości został jednak wprowadzony wyjątek, zgodnie z którym owoce opadłe z drzewa lub krzewu stanowią pożytki właściciela sąsiedniego gruntu, na który owoce te opadły. Przepis ten ma zatem zapobiegać sporom pomiędzy właścicielami sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych. Jeśli jednak owoce spadły na ulicę (grunt przeznaczony na użytek publiczny), pozostają pożytkami właściciela (użytkownika) nieruchomości, na której drzewo lub krzew rośnie.
Kodeks cywilny wprowadza również specjalne uprawnienie dla właściciela gruntu, na którym rośnie drzewo, do wejścia na grunt sąsiedni w celu usunięcia gałęzi lub owoców, które z tego drzewa zwieszają się na grunt sąsiedni. Innymi słowy tak długo, jak owoce nie spadną na grunt sąsiada, możemy sami je zerwać, nawet wchodząc bez pozwolenia na teren nieruchomości sąsiada. Gdyby jednak przy tym działaniu została wyrządzona szkoda właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, może on żądać jej naprawienia.
Natomiast jeśli chodzi o uprawnienia właściciela gruntu, który jest zajęty przez drzewo rosnące na nieruchomości sąsiedniej, to ustawa przyznaje mu uprawnienie do obcięcia i zachowania dla siebie korzeni pochodzących z sąsiedniego gruntu, a także gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu, przy czym przed podjęciem samodzielnych działań, właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia. Warto zdawać sobie sprawę z tego uprawnienia, ponieważ – jak przesądził Sąd Najwyższy w wyroku z 6 lutego 2003 roku (IV CKN 1731/00) w sprawie o naprawienie szkody wyrządzonej przecięciem korzeni przechodzących na sąsiednią działkę, w następstwie czego doszło do uschnięcia drzew, brak jest podstaw do przyznania odszkodowania, ponieważ wyrządzający szkodę działa w granicach przyznanego mu prawa własności nieruchomości.
Justyna Witas-Chłopek
radca prawny
tel. +48 12 307 02 66
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
