Dzisiejszy artykuł poświęcony jest temu, jak przekształcić spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w prawo własności, tzn. jak zostać właścicielem mieszkania, do którego przysługuje nam tylko ograniczone prawo rzeczowe, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Prawo własności a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Pojęcie prawa własności jest powszechnie znane, funkcjonuje przynajmniej na poziomie intuicyjnego rozumienia, dla porządku natomiast przytoczyć można sposób jego ujęcia w kodeksie cywilnym, w myśl którego właściciel może – z wyłączeniem innych osób oraz w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa (w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzecz), a także rozporządzać rzeczą.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest z kolei jednym z ograniczonych praw rzeczowych, obok użytkowania, służebności, zastawu i hipoteki. Każde z ograniczonych praw rzeczowych ma swoją specyfikę. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu daje uprawnionemu dość szerokie spektrum możliwości – umożliwia posiadanie lokalu, jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Wciąż jednak jest to ograniczone prawo rzeczowe, a więc na pewne działania właściciela uprawniony nie ma żadnego wpływu. Ma to kluczowe znaczenie, jeśli uświadomimy sobie, że nawet gdy mamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to prawo własności pozostaje przy spółdzielni mieszkaniowej. Oczywistym jest zatem, że wiele osób postrzega pozycję prawną, jaką daje im spółdzielcze prawo za niesatysfakcjonującą i chce sięgnąć po więcej, po najpełniejsze prawo, jakie może przysługiwać do nieruchomości, a więc po prawo własności. Często jest również tak, że za mieszkanie (jako własność) można uzyskać na rynku wyższą cenę aniżeli tylko za spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Jakie lokale można wyodrębnić?
W założeniu wyodrębnienie nie powinno przysporzyć większych trudności, choć w praktyce oczywiście napotkać można na pewne przeszkody, które mogą wydłużyć cały proces. Tryb, w jakim powinno się odbyć przekształcenie reguluje Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 2000 roku. Ustawodawca nie przewidział żadnych ograniczeń co do tego, które lokale mogą stać się własnością zainteresowanych przekształceniem spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu mieszkalnego. Najczęściej lokalami takimi są mieszkania w blokach, choć w grę wchodzą również domy jednorodzinne czy tzw. „bliźniaki” w zabudowie szeregowej.
Wniosek do spółdzielni
Pierwszym krokiem na drodze do uzyskania własności mieszkania jest złożenie odpowiedniego wniosku do spółdzielni. Wniosek taki musi być złożony na piśmie i stanowi on żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ażeby spółdzielnia przeniosła na nią własność lokalu. Musi zatem zawierać dokładne jego oznaczenie i dane wnioskodawcy, natomiast jego uzasadnianie jest już zbyteczne. Złożenie takiego wniosku obliguje spółdzielnię do zawarcia z wnioskodawcą odpowiedniej umowy. W praktyce przeniesienie własności lokalu na wnioskodawcę często oznacza dla spółdzielni utratę członka spółdzielni, toteż spółdzielnie nie zawsze chętnie procedują taką sprawę. Na wypadek jednak, gdyby spółdzielnia zwlekała z zawarciem umowy z żądającą tego osobą, ustawodawca wyznaczył jej na to sześciomiesięczny termin, liczony od dnia złożenia wniosku. W razie bezczynności spółdzielni, osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, może wystąpić z powództwem do sądu. Wówczas orzeczenie sądu zastąpi odpowiednie oświadczenie spółdzielni, przy czym, jak można się spodziewać, proces wyodrębnienia własności lokalu wydłuży się.
Przeszkody prawne
Należy pamiętać, że nie zawsze możliwe będzie zastosowanie takiego automatycznego mechanizmu „wniosek-umowa”. Po pierwsze, wnioskodawca musi uregulować swoje zobowiązania wobec spółdzielni (ale uwaga – wymóg dotyczy nie wszystkich, a tylko określonych w ustawie należności, o czym spółdzielnie często zdają się nie pamiętać). Powinien on dokonać uprzednio spłaty przypadających na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Po drugie, w niektórych sytuacjach spółdzielnia będzie zmuszona odmówić zawarcia umowy przeniesienia własności. Stanie się w tak, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny (czyli gdy nie można ustalić osób, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości z uwagi, na przykład, na brak księgi wieczystej) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności (czy użytkowania wieczystego) gruntu, na którym wzniesiono budynek. Ażeby móc wyodrębnić własność lokalu, konieczne będzie uprzednie usunięcie wyżej wymienionych przeszkód.
Forma i koszty
Jako że cały czas mowa o wyodrębnieniu własności lokalu, a więc nieruchomości, konieczne będzie zawarcie umowy ze spółdzielnią w formie aktu notarialnego. Koszt jego sporządzenia (podobnie jak koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym) obciąża nabywcę prawa własności, a zatem osobę, która złożyła wniosek o wyodrębnienie lokalu. Cała operacja nie będzie jednak kosztowna, gdyż ustawodawca określił wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy na poziomie 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.
Justyna Witas-Chłopek
radca prawny
www.jwrp.pl
