30 kwietnia 2016 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o lasach przyznająca lasom państwowym prawo pierwokupu gruntów leśnych zbywanych odpłatnie. Uprawnienie to ma pomóc osiągnąć planowane zwiększenie zalesienia powierzchni kraju. Nowa regulacja może utrudnić sam proces obrotu gruntami leśnymi z uwagi na jego wydłużenie, a w wyjątkowych sytuacjach – także możliwość kwestionowania ceny uzgodnionej przez strony.
Na czym polega prawo pierwokupu
Uprawnienie to oznacza, że w przypadku gdy właściciel nieruchomości stanowiącej las, będący osobą fizyczną, osobą prawną, czy podmiotem niemającym co prawda osobowości prawnej, ale posiadającym zdolność prawną, będzie chciał przenieść prawo własności nieruchomości stanowiącej las prywatny, to w każdym przypadku o planowanej transakcji będzie trzeba powiadomić właściwą jednostkę organizacyjną Lasów Państwowych (nadleśniczego), która będzie mogła – z pominięciem planowanego nabywcy – nabyć nieruchomość leśną za cenę co do zasady ustaloną przez strony transakcji.
Definicja lasu prywatnego
Za las prywatny są uznawane nieruchomości, które oznaczone zostały jako las w ewidencji gruntów i budynków, albo przeznaczone do zalesiania w miejscowym planie zagospodarowania terenu, albo – w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto lasem prywatnym będą nieruchomości objęte uproszczonym planem urządzenia lasu lub tzw. lasy rozdrobnione o pow. do 10ha, dla których decyzja starosty wydana na podstawie inwentaryzacji stanu lasów określa zadania z zakresu gospodarki leśnej.
Nie tylko sprzedaż
W przypadku gdy do przeniesienia własności ma dojść wskutek zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub wskutek jednostronnej czynności prawnej, Lasy Państwowe zachowują prawo do nabycia nieruchomości, „za zapłatą równowartości pieniężnej”. Ustawa wskazuje, w jaki sposób należy wyliczyć ową równowartość.
Po pierwsze: wartość gruntu leśnego może wynikać z treści czynności prawnej (tj. być podana przez jej strony). W takiej sytuacji Lasy Państwowe będą obowiązane do zapłaty tej właśnie kwoty.
Jeśli z treści umowy nie wynika wartość nieruchomości, Lasy Państwowe, w imieniu których działa nadleśniczy, określą ją stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. na podstawie operatu szacunkowego. W takiej sytuacji właściciel, który nie zgadza się z ustaloną kwotą, w terminie 14 dni od otrzymania informacji nt. ustalonej wartości nieruchomości, może wystąpić do sądu o ustalenie wartości nieruchomości.
Wyłączenia
Nowych przepisów nie stosuje się m.in. kiedy nabywcami nieruchomości są: małżonek zbywcy, krewni lub powinowaci w linii prostej bez ograniczeń a w linii bocznej do trzeciego stopnia, osoba związana ze zbywcą z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli. Podobnie w razie dziedziczenia omawiane przepisy nie znajdują zastosowania. Prawo pierwokupu nie obejmuje wreszcie sytuacji, w których nabywcą nieruchomości jest jednostka samorządu terytorialnego, kiedy dochodzi do zbycia gospodarstwa rolnego.
Wykonanie prawa
Niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży lub innej umowy objętej nową regulacją, strony umowy (zbywca w przypadku sprzedaży) zawiadamiają o jej treści właściwego nadleśniczego. Nadleśniczy ma miesiąc na wykonanie prawa pierwokupu lub uprawnienia do nabycia własności za jej równowartość. Oświadczenie w przedmiocie wykonania prawa składane jest w formie aktu notarialnego. Ponieważ Nadleśniczy sam nie podejmuje decyzji o skorzystaniu z przyznanego mu uprawnienia (wymagana jest do tego zgoda Dyrektora Generalnego Lasów Państwowych, uzyskiwana za pośrednictwem właściwego terytorialnie Regionalnego Dyrektora Lasów Państwowych), należy liczyć się z tym, że nowe uprawnienie Lasów Państwowych będzie realnie opóźniało transakcje na rynku.
Cena odbiegająca od wartości rynkowej
Samo prawo pierwokupu stanowi pewną niedogodność, jednak nie powinno ujemnie wpływać na sam rynek nieruchomości leśnych. Natomiast największe wątpliwości, z punktu widzenia prywatnych właścicieli, może budzić regulacja z art. 37g znowelizowanej ustawy o lasach, która dopuszcza możliwość kwestionowania przez Nadleśniczego ustalonej ceny sprzedaży lub wartości gruntu. Otóż zgodnie z tym przepisem, jeżeli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży lub odpowiednio w innej umowie, lub też jednostronnej czynności prawnej, rażąco odbiega od wartości rynkowej gruntu, w szczególności przekracza jej wartość określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, Nadleśniczy może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia w przedmiocie skorzystania z prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tego gruntu. Sąd natomiast w odpowiedzi na taki wniosek ma ustalić cenę w oparciu o wartość nieruchomości określoną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami. Trudno wyrokować na tym etapie, jakie praktyczne znaczenie będzie miała ta regulacja, ale z całą pewnością może ona budzić uzasadniony niepokój. W praktyce daje bowiem narzędzie do wpływania przez Lasy Państwowe na transakcyjną cenę nieruchomości leśnej. Pozostaje mieć nadzieję, że przepis ten będzie stosowany wyłącznie w odniesieniu do transakcji, gdzie cena rzeczywiście jest rażąco zawyżona, a nie do takich – gdzie cena ustalona przez stronny jest po prostu inna niż kwota wynikająca z operatu szacunkowego.
Justyna Witas-Chłopek
radca prawny
tel. +48 12 307 02 66
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
