Zgodnie z art. 71 ustawy o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. O ile pierwsza z wymienionych należności podlega zapłacie jednorazowo, z ewentualną możliwością rozbicia na oprocentowane raty (w przypadku drogi bezprzetargowej), o tyle opłata roczna wnoszona jest przez cały czas okresu użytkowania wieczystego, co do zasady w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.
Sposób obliczania opłaty
Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej wyliczonej za pomocą odpowiednich procedur szacowania opisanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Wysokość corocznych opłat, do zapłaty których zobligowany jest użytkownik wieczysty zróżnicowana jest od określonego w umowie celu, na który została oddana użytkowana nieruchomość. W konsekwencji za nieruchomości gruntowe stawka procentowa wynosi:
1. 0.3% ceny w przypadku oddanie na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej, budowy obiektów sakralnych, jak również oddanych w celu działalności charytatywnej oraz na niezarobkową działalność opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową
2. 1% ceny w przypadku oddania na cele rolne, mieszkaniowe, realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową
3. 2% ceny w przypadku oddania na działalność turystyczną
4. 3% ceny w przypadku oddania na inne cele
Zasady aktualizacji
Niezwykle istotnym zagadnieniem związanym z roczną opłatą za użytkowanie wieczyste nieruchomości, jest jej aktualizacja, która odbywa się na zasadach wskazanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W pierwszej kolejności należy wskazać, że aby doszło do aktualizacji opłaty rocznej niezbędne jest określenie przez właściwego rzeczoznawcę w drodze opinii jej aktualnej wartości rynkowej. Co do zasady wysokość opłaty rocznej podlega stosownej aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość danej nieruchomości ulegnie zmianie. Nową należność oblicza się stosując tę samą stawkę procentową, przy czym odnosi się ją do wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Od ogólnej zasady aktualizacji ustawodawca przewidział pewne odstępstwa. Po pierwsze należy wskazać na wprowadzenie rozwiązania, zgodnie z którym w przypadku, gdy wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa, aniżeli cena ustalona w drodze przetargu w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste aktualizacja nie będzie dokonana. Oznacza to, że ustawa nie przewiduje obniżania opłaty z tytułu użytkowania, a aktualizacja może dotyczyć tylko zwiększania wysokości opłaty. Co więcej – możliwości obniżenia wysokości opłaty z uwagi na spadek wartości nieruchomości nie będzie także w sytuacji, gdy to użytkownik wnosi o dokonanie zmiany (uchwała Sądu Najwyższego z 3 września 2007 r., III CZP 73/07).
Po drugie ustawodawca wprowadził granice, do jakich opłata za użytkowanie może być podwyższona w danym roku.
Jeśli zaktualizowana opłata roczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość opłaty rocznej, która obowiązywała wcześniej, użytkownik wieczysty jest zobligowany do wniesienia opłaty rocznej odpowiadającej dwukrotności dotychczas obowiązującej. Nadwyżka, która pozostanie po zastosowaniu przedstawionego rozwiązania (ponad dwukrotność dotychczasowej wysokości) rozkładana jest na dwie równe części, które powiększą opłatę roczną w następnych dwóch latach, w trzecim roku od aktualizacji opłata roczna będzie równa kwocie wynikającej z jej przeprowadzenia.
Rozliczenie nakładów
W praktyce dla użytkownika wieczystego sporą szansą może być zaliczenia na poczet nowo ustalonej należność wartości nakładów poniesionych przez użytkownika. Ustawa przewiduje mianowicie, że na poczet występującej różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową, a nowo naliczoną zalicza się wartość nakładów, które poniósł użytkownik wieczysty wskutek budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.
Tryb aktualizacji
Właściwy organ ma obowiązek wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty w formie pisemnej, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesłać jednocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Ponadto, w wypowiedzeniu powinien zostać wskazany sposób, w jaki została obliczona nowa wysokość opłaty, jak również musi być zawarte pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia, co więcej do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości oraz miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.
W wypadku, gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się z zaproponowanymi warunkami, ma on prawo do złożenia wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustaleniu, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest co prawda uzasadniona, ale w innej wysokości. Z wnioskiem można wystąpić w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia. W przypadku jego złożenia, drugą stroną toczącego się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym postępowania będzie organ właściwy do wypowiedzenia opłaty i to na nim będzie ciążył obowiązek wykazania, że istnieją przesłanki umożliwiające aktualizację.
Justyna Witas-Chłopek
radca prawny
www.jwrp.pl
