W poprzednich artykułach poruszaliśmy zagadnienia kupna i sprzedaży nieruchomości w Polsce. Powiedzieliśmy również, że mimo konieczności zachowania szczególnej ostrożności przy zawieraniu takich transakcji, nie jest konieczny osobisty udział ani po stronie sprzedawcy ani po stronie kupującego. Dla osób zamieszkałych za granicą oznacza to, że nie muszą oni odbywać podróży do Polski. Zapewne wielu z Państwa przyjmie tę wiadomość z ulgą, bo wyjazd do Polski jest i kosztowny i najczęściej wiąże się z koniecznością uzyskania dodatkowego urlopu. Wielu z naszych klientów wyraża obawę, czy sprzedaż albo kupno domu przez pełnomocnika jest całkowicie bezpieczne, czy nie zachodzi niebezpieczeństwo, że wydarzy się coś co narazi ich na stratę.
Odpowiedź na to pytanie jest następująca: nie ma powodu obawiać się zawierania transakcji za pośrednictwem pełnomocnika, natomiast trzeba się wystrzegać posługiwania się nieprawidłowym pełnomocnictwem, zawierającym braki czy nieścisłości, albo udzielającego osobie działającej w naszym imieniu zbyt szerokich uprawnień. Innymi słowy, zachowajmy wszelką ostrożność na etapie sporządzania pełnomocnictwa, dołóżmy starań, żeby było ono przygotowane profesjonalnie i bez błędów, a ponadto upewnijmy się, żebyśmy sami jako mocodawcy rozumieli jego treść. Pozornie może brzmieć to paradoksalnie, bo przecież często mówimy "wiem, co podpisywałem", ale proszę nam wierzyć, nasze wieloletnie doświadczenie mówi nam, że zdarza się to bardzo często.
Zacznijmy od krótkiej analizy pojęcia czy definicji pełnomocnictwa. Czym ono jest i jakie są jego rodzaje. Pełnomocninctwo jest jednostronnym oświadczeniem osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Innymi słowy, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Przykład: jeśli pan Kowalski udzieli panu Malinowskiemu pełnomocnictwa do sprzedania jego samochodu, to pan Malinowski będzie mógł skutecznie zbyć ten samochód w imieniu Kowalskiego, podpisując się na umowie jako Malinowski działający w imieniu Kowalskiego.
Zgodnie z kodeksem cywilnym, umocowanie do czynności prawnych w cudzym imieniu może mieć postać pełnomocnictwa ogólnego, rodzajowego albo szczególnego. Pełnomocnictwo ogólne to takie, które upoważnia pełnomocnika do dokonywania wszystkich czynności w zakresie tak zwanego zwykłego zarządu rzeczą. Takie pełnomocnictwo powinno być udzielone zawsze w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
Pełnomocnictwo rodzajowe upoważnia pełnomocnika do dokonywania wielokrotnych czynności danego rodzaju, na przykład prowadzenia negocjacji ze wszystkimi kontrahentami, zawierania umów itp.
Pełnomocnictwo szczególne jest natomiast upoważnieniem do dokonania w imieniu mocodawcy określonej czynności prawnej, np. sprzedaży mieszkania, działki.
W niniejszym artykule, który jest zakończeniem krótkiego cyklu dotyczącego transakcji przeniesienia nieruchomości na terenie Polski (sprzedaż i kupno), skoncentrujemy się na dokładnym omówieniu pełnomocninctwa szczególnego dotyczącego takich właśnie transakcji dokonywanych w kraju. Pełnomocnictwo do przeniesienia własności nieruchomości jest z reguły pełnomocnictwem szczególnym, to jest pełnomocnictwem do dokonania konkretnej czynności. Może być ono rozszerzone, jeśli powierzamy wybranemu przez nas pełnomocnikowi również zarząd nieruchomością, ale ten temat wykracza poza ramy tego artykułu.
Kto może być ustanowionym przez nas pełnomocnikiem? Otóż może być nim adwokat albo radca prawny, ale równie dobrze może to być nasz przyjaciel, członek rodziny, czy inna osoba skłonna wyświadczyć nam przysługę i godna naszego zaufania, to jest taka której możemy zawierzyć, że spełni powierzone jej zadanie. Pamiętajmy bowiem, że pełnomocnictwo nie zobowiązuje pełnomocnika do działania, dajemu mu jedynie możność skutecznego podjęcia działań w naszym imieniu i od wyłącznej woli pełnomocnika zależeć będzie czy pójdzie on na spotkanie z notariuszem, czy podpisze umowę i itd.
Jeśli podjęliście Państwo decyzję, że zamiast wyjazdu do Polski chcecie podejmować działania za pośrednictwem ustanowionego przez siebie pełnomocnika, który będzie działał w Waszym imieniu, pierwszą czynnością jest zawsze wybranie osoby godnej zaufania. Prawidłowe sformułowanie treści pełnomocnictwa może bowiem ustrzec Państwa przed niekorzystnym dla was rozporządzeniem dokonanym na waszą rzecz przez pełnomocnika, ale tak naprawde nie możecie go zmusić do działania. Jeśli zatem nie macie stuprocentowej pewności, że pełnomocnik podejmie działania w waszym imieniu, powinniście zabezpieczyć się poprzez zawarcie dodatkowej umowy zlecenia. Tym z Państwa, którzy byliby taką umową zainteresowani, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień.
Wybraliście Państwo osobę godną zaufania i chętną do działania w waszym imieniu. Przed wami stoi teraz najważniejsze zadanie, to jest sporządzenie zgodnego z przepisami i zabezpieczającego wasze interesy pełnomocnictwa. Pamiętajcie, że pełnomocnictwo musi również spełniać wymogi przewidziane prawem co do formy, w jakiej jest sporządzone. Według prawa polskiego umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego i w takiej samej formie musi być sporządzone pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy. Ponieważ na terenie Chicago nie możemy sporządzić aktu notarialnego w rozumieniu polskim, musimy podjąć wyszczególnione niżej czynności żeby zapewnić, że sprządzone przez was pełnomocnictwo będzie skuteczne na terenie Polski.
Po pierwsze, jeśli nie potraficie Państwo sami przygotować treści takiego pełnomocnictwa i chcecie korzystać z usług biur czy agencji, które takimi sprawami się zajmują, powinniście się upewnić czy osoba przygotowująca proponowane pełnomocnictwo zna obowiązujące polskie prawo i terminologię prawniczą, po to, by uchronić się od bardzo poważnych skutków prawnych, które mogą się dla Państwa okazać wyjątkowo niekorzystne. Natomiast w przypadku gdy dostajecie Państwo tak zwany "gotowy wzór" pełnomocnictwa przesłany z Polski, "tylko do podpisu", naszą gorąca rada jest, żeby nie tylko zapoznać się dokładnie z treścią tego wzoru, ale również zapytać prawnika o wyjaśnienie pewnych sformułowań jeśli nie macie pewności, co one oznaczają. Może bowiem się okazać na przykład, że na podstawie podpisanego przez was pełnomocnictwa, pełnomocnik jest upoważniony do obdarowania samego siebie Państwa domem bez żadnych obowiązków spłat na waszą rzecz.
Po drugie, proszę również pamiętać, że wasze podpisy na pełnomocnictwie zawsze muszą być notarialnie poświadczone. Wizyta u notariusza w tym przypadku jest obowiązkowa. Bez jego pieczęci nie będzie można sprzedać działki lub kupić mieszkania.
Po trzecie, kolejną czynnością jest uzyskanie certyfikatu potwierdzającego, że notariusz publiczny, który poświadczył wasze podpisy ma licencję notariusza udzieloną mu przez Sekretarza Stanu, stanu Illinois do wykonywania czynności notarialnych. Sama pieczątka nie wystarcza, do każdego dokumentu musi być dolączony certyfikat wydany przez biuro danego powiatu.
Wreszcie, po czwarte, pełnomocnictwo wraz z dołączonym do nim tzw. "Certificate of Authority", o którym mowa w poprzednim paragrafie, musi być przedstawione do legalizacji w Konsulacie Rzeczpospolitej w Chicago. Legalizacja jest niejako przyzwoleniem lub dopuszczeniem dokumentu do obrotu prawnego na terenie Polski i potwierdzeniem, że dany dokument został sporządzony zgodnie z prawem stanu Illinois, co właśnie jest warunkiem dopuszczenia go do obrotu prawnego w Polsce.
Pozornie mogłoby się wydawać, że wykonanie wszystkich tych czynności i pokonanie trudności (włączając w to wizytę w polskim konsulacie) równa się wyjazdowi do Polski i moglibyście się Państwo zastanawiać, co jest łatwiejsze, ale naprawdę tak nie jest. Wiele biur, którym zlecą Państwo przygotowanie pełnomocnictwa wykona wszystkie te czynności w waszym imieniu i wyręczy was w tych obowiązkach. Najważniejsze jednak jest to, żeby treść podpisanego przez Was pełnomocnictwa była jasna, przejrzysta i sformułowana w taki sposób, żeby nie narażać Was na ewntualne straty.
Reasumując, niemal każdy udzielał kiedyś komuś pełnomocnictwa do dokonania najróżniejszych czynności. Pod względem staranności w przygotowaniu takiego dokumentu, formy i skutków prawnych, jakie brak należytej staranności może za sobą ciągnąć, pełnomocnictwo do odbioru jednorazowych należności czy korespondencji różni się bardzo od tego, na podstawie którego kupujecie czy sprzedajecie nieruchomość, albo dzielicie spadek, w skład którego wchodzi nieruchomość.
Może to zobrazować następujący przykład z naszej praktyki. Pan Kowalski z Chicago udzielił pełnomocnictwa pani Szymańskiej z Tarnowa i w pełnomocnictwie tym (nie przygotowywanym przez LEX Corporation) upoważnił ją do sprzedaży nieruchomości "na warunkach i za cenę według uznania pełnomocnika". Takie sformułowania znajdują się w udzielanych pełnomocnictwach naprawdę na porządku dziennym. Pan Kowalski w rozmowie telefonicznej z panią Szymańską powiedział jej, że chciałby swoje mieszkanie w Tarnowie sprzedać za 150,000 tysięcy złotych, bo taka jest jego wartość rynkowa, ale ma nóż na gardle, bardzo potrzebuje pieniędzy i zgodzi się na obniżenie ceny w rozsądnych granicach, żeby tylko sprzedać. Pani Szymańska, bez dalszych komunikacji z panem Kowalskim sprzedała mieszkanie za 95,000 złotych i umowa taka jest ważna, ponieważ w treści pełnomocnictwa znajdowało się sformułowanie "na warunkach i za cenę według uznania pełnomocnika". Jeśli pełnomocnikiem naszym jest na przykład matka albo brat i wiemy, że będą oni reprezentować nasze interesy tak jak gdyby to były ich własne, możemy sformułować pełnomocnictwo inaczej, bardziej ogólnie, umożliwiając większą swobodę działań pełnomocnikowi wierząc w to, że uczyni on wszystko w naszym interesie i dla naszego dobra. Jeśli natomiast pełnomocnik jest osobą postronną, nawet jeśli jest to adwokat, to musimy warunki sprzedaży określić bardzo szczegółowo, bo pewne czynności dokonane w naszym imieniu będą po prostu nieodwracalne.
Szczególnie przestrzegamy Państwa przed udzielaniem ogólnych pełnomocnictw w sprawach o dział spadku, kiedy to nasze doświadczenie zawodowe dyktuje nam, że często nawet brat lub siostra podzieli spadek po rodzicach tak, że nam nie przypadnie z niego nic, bo przecież mieszkając w Ameryce mamy i tak wszystko.
Na zakończenie kilka uwag ogólnych, o których trzeba pamiętać:
Pełnomocnik może udzielać dalszych pełnomocnictw, np. adwokatowi czy radcy prawnemu. Czasem zachodzi potrzeba reprezentacji przez prawnika, nawet jeśli udzieliliśmy pelnomocnictwa bratu albo matce. Pełnomocnik może udzielić dalszego pełnomocnictwa tylko jeśli wynika to z treści pełnomocnictwa, ustawy lub stosunku podstawowego (np. umowy zlecenia). Przy sporządzaniu pełnomocnictwa warto się nad taką klazulą zastanowić i przeanalizować jej potrzebę.
Może się zdarzyć tak, że jedna osoba będzie pełnomocnikiem dwóch osób i sama ze sobą zawrze umowę w ich imieniu. Podobnie też pełnomocnik może zawrzeć umowę w imieniu pełnomocnika i zarazem swoim. Na przykład pełnomocnik reprezentuje pana Kowalskiego przy sprzedaży jego domu w centrum Warszawy (za cenę i na warunkach uznaych przez pełnomocnika), a zarazem kupuje ten dom dla siebie za symboliczną kwotę. Tak zwana czynność z samym sobą jest nieważna, chyba że mocodawca na to zezwoli. Takie sformułowania znajdują się bardzo często w tzw gotowych pełnomocnictwach przysyłanych z Polski i przygotowanych przez notariusza, które Państwo przynosicie nam tylko do poświadczenia podpisu, bo inaczej będzie nieważne.
Pełnomocnictwo może być odwołane. Odwołanie pełnomocnictwa następuje w formie zawiadomienia pełnomocnika o tym fakcie. Należy jednak wtedy zawsze zażądać zwrotu dokumentu pełnomocnictwa po jego wygaśnięciu, ponieważ jeśli pełnomocnik dokona określonej czynności w imieniu mocodawcy po wygaśnięciu pełnomocnictwa, to czynność ta jest ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu wiedziała lub mogła się z łatwością dowiedzieć. Trzeba o tym pamiętać.
Autorki artykułu: Halina M. Rolleder, magister prawa
polskiego i amerykańskiego oraz Joanna Dobecka Lembert, magister prawa polskiego i amerykańskiego, prowadzą
kancelarię "LEX Corporation, polscy prawnicy
i tłumacze, Co." Biuro w Chicago: 7706 W. Touhy Ave.,
Chicago, IL 60631 Tel. 773-909-7007
Biuro w McHenry: 724 W. Illinois 120 Road,
Mc Henry, IL 60051, tel. 815 578 1701
