Słownik Tematyczny Branży Nieruchomości w Ameryce, część 304: Terminologia nieruchomości dochodowych
EASEMENT IN GROSS – udogodnienie indywidualne, służebność indywidualna: indywidualne prawo do korzystania z nieruchomości należącej do kogoś innego. Przywileje indywidualne dzielą się na dwie kategorie: 1) komercyjne udogodnienie indywidualne (commercial easement in gross), np. prawo zakładów użyteczności publicznej do poprowadzenia przez czyjeś grunty rurociągu gazowego, przewodów wysokiego napięcia, kabli telekomunikacyjnych, itp.; 2) osobiste udogodnienie indywidualne (personal easement in gross), np. prawo do przejścia przez czyjąś działkę, aby korzystać z przystani dla łodzi. Przywileje te określane są jako „indywidualne”, ponieważ w odróżnieniu do udogodnień gruntowych nie są integralną częścią własności nieruchomej, a stanowią jedynie prawa konkretnych firm lub osób do korzystania z czyjejś własności.
ECONOMIC OBSOLESCENCE – utrata przydatności ekonomicznej: obniżenie wartości nieruchomości z powodu czynników zewnętrznych, np. w wyniku zamknięcia pobliskiego zakładu przemysłowego, zmianę przepisów dotyczących użytkowania nieruchomości, itp.
EFFECTIVE GROSS INCOME (w skrócie EGI) – efektywny dochód brutto: dochód brutto z najmu nieruchomości obliczany poprzez odjęcie strat spowodowanych przez wskaźnik powierzchni niewynajętej (vacancy rate) oraz zaległości w płatności czynszu przez lokatorów, oraz przez dodanie jakiegokolwiek dodatkowego dochodu, który dana nieruchomość przynosi (np. opłaty za pralnię, parking, itp.).
ENABLING ACT – ustawowe upoważnienie: akt prawny upoważniający instytucję lub agencję do przeprowadzenia pewnych działań. Ponieważ w USA nie istnieją federalne lub stanowe przepisy dotyczące podziału na strefy, administracja stanowa upoważnia władze miejskie do wydawania przepisów dotyczących podziału na strefy na podstawie ustawowych upoważnień (enabling acts).
ENCROACHMENT – naruszenie granicy działki: sytuacja, w której część pewnej konstrukcji lub budynku, np. garażu, ogrodzenia lub podjazdu, wykracza poza granice działki i narusza integralność sąsiedniej własności. Aby sprawdzić, czy granice danej nieruchomości nie są naruszone, należy przeanalizować mapkę geodezyjną (survey), która dokładnie przedstawia położenie wszelkich konstrukcji (improvements) znajdujących się na danej parceli względem jej granic. Zwykle jednak aktualna mapka geodezyjna osiągalna jest do wglądu na krótko przed zamknięciem lub dopiero w dniu zamknięcia transakcji. Należy zatem przeprowadzić również dokładną wizualną inspekcję nieruchomości i upewnić się, że jej granice nie są naruszone. Jeśli okaże się, że pewna konstrukcja wdziera się na sąsiednią własność, poszkodowany właściciel może domagać się zadośćuczynienia lub nawet żądać fizycznego usunięcia problemu, np. poprzez przesunięcie części ogrodzenia sąsiada lub usunięcie części podjazdu wdzierającego się na jego działkę.
EQUALIZED ASSESSMENT VALUATION (w skrócie: EAV) – wyrównana oszacowana wartość dla celów podatkowych: Wartość nieruchomości oszacowana przez taksatorów dla celów ustalenia wysokości podatku od nieruchomości z uwzględnieniem tzw. współczynnika wyrównującego (equalization factor). Np. w powiecie Cook każda nieruchomość mieszkalna oszacowana jest w wysokości 10% jej przybliżonej wartości rynkowej (estimated property value).
EPA (Environmental Protection Agency) – Agencja Ochrony Środowiska: agencja federalna działająca w celu ochrony środowiska naturalnego i zdrowia ludzkiego.
EQUALIZATION FACTOR – współczynnik wyrównujący: Współczynnik używany przez taksatorów przy określaniu wysokości podatków w celu zwiększenia lub zmniejszenia oszacowanej wartości nieruchomości w danym powiecie, aby wyrównać różnice i ujednolicić podatki.
EQUITY – udział własny / kapitał własny: wartość nieruchomości po odliczeniu zadłużenia hipotecznego i innych obciążeń. Np. kapitał własny właściciela nieruchomości wycenionej na $200k, która jest obciążona pożyczką hipoteczną w wysokości $140k, wynosi $60k. Jeśli zadłużenie nieruchomości przewyższa jego wartość, udział własny jest wtedy negatywny, co określa się mianem negative equity.
Zbigniew Pieńkowski – magister filologii angielskiej ze specjalizacją w kulturoznawstwie amerykańskim (Uniwersytet Warszawski, 1994 rok). Tłumacz zawodowy z 18-letnim doświadczeniem. Realtor®, Real Estate Managing Broker, właściciel firmy Caret Realty Inc. Od 2004 roku służy pomocą przy kupnie, sprzedaży oraz najmie nieruchomości.
Tel.: 773-719-3645
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Web: www.CaretRealty.com
