Większość właścicieli domów jest przeświadczonych o tym, że są dobrze ubezpieczeni. Niestety, bardzo wielu jest w błędzie. Często nawet nie zdają sobie z tego sprawy. Ich dom i mienie nie są odpowiednio zabezpieczone, a oni z reguły nieświadomi ryzyka nic nie robią, aby ten stan rzeczy zmienić. Dopiero, gdy człowiek lub siły natury spowodują straty, a ubezpieczenie odmówi wypłacenia części lub całości odszkodowania dowiadują się, jakiej jakości było ich ubezpieczenie.
O skali problemu świadczą dane przedstawione w publikowanym przez zrzeszenie konsumentów amerykańskich miesięczniku Consumer Reports z grudnia 2003. Z artykułu o homeowners insurance, czyli o ubezpieczeniach na domy wynika, że gdy chodzi o zabezpieczenie budynku (limity coverage A), to aż 64% domów w USA (około 45 milionów) jest underinsured, czyli nie zabezpieczonych wystarczającą kwotą ubezpieczenia na odbudowę domu. Te szokujące informacje oparte są na danych dostarczonych przez Marshall & Swift/ Boeckh - renomowaną firmę zajmującą się kalkulacją replacement value, czyli kosztów odbudowy. Consumer Reports informuje, że w przypadku źle ubezpieczonych domów limity określające kwoty przeznaczone na odbudowę domu (Coverage A) są średnio o 27 % niższe od potrzebnych. Gdy limity są niższe od wymaganych, ubezpieczenie proporcjonalnie zmniejsza wypłacane odszkodowanie. Zapłacenie kilkunastu czy kilkudziesięciu procent od idących nieraz w dziesiątki lub setki tysięcy dolarów kosztów odbudowy, jest wydatkiem przekraczającym możliwości finansowe większości właścicieli domów.
Aby uniknąć przykrych niespodzianek i ryzyka pokrywania części strat z własnej kieszeni, trzeba posiadać polisę prawidłowo dostosowaną do potrzeb i oczekiwań. Warto polisę znać i rozumieć. Trzeba wiedzieć co obejmuje, a jakich gwarancji nie zawiera i dlaczego. Gdy okaże się, że istnieją luki i ograniczenia należy, jeżeli to tylko możliwe, niezwłocznie je wyeliminować. Nie radzę czekać do odnowienia polisy. W okresie zwłoki może się przecież przydarzyć strata nie objęta polisą. Nowa, lepsza polisa może być nieznacznie droższa, ale warto te pieniądze wydać. Wydatek kilkudziesięciu dolarów na rok może zaowocować wypłaceniem wyższego o kilka, kilkadziesiąt lub nawet kilkaset tysięcy dolarów odszkodowania. Może również okazać się, że po zmianie nowe ubezpieczenie będzie nie tylko lepsze, ale także tańsze.
Polisa jest kontraktem prawnym, określającym zakres zobowiązań kompanii ubezpieczeniowej w stosunku do zabezpieczonego domu i jego właściciela. Określa też obowiązki i prawa ubezpieczonego. Polisy na domy sporządzane są, z drobnymi wyjątkami, na bazie standardowych polis opracowywanych przez instytucje konsultingowe takie jak: Insurance Services Office (ISO), American Association of Insurance Services (AAIS) czy Mutual Services Office (MSO). Polisy dla właścicieli domów oznaczone są symbolami HO-1 lub HO-8, HO-2, HO-3, HO-5. Wśród tych polis największy zakres zabezpieczenia oferują polisy HO-3 i HO-5 (Open Peril - dawniej nazywana All Risk Policy). Nieco mniejszy zakres ochrony oferują HO-2 (Broad Form -16 powodów strat). HO-1 lub HO-8 oferują najuboższy zakres zabezpieczenia. Oprócz powyżej wspomnianych polis istnieją też polisy dla właścicieli kondominiów - HO-6 i polisy dla wynajmujących mieszkania - HO-4. Niektóre firmy ubezpieczeniowe oferują swoje, niestandardowe wersje ubezpieczeń. Nie różnią się one wiele od standardowych. Mimo, że polisy danego typu są do siebie podobne, porównywanie ofert z różnych firm ubezpieczeniowych jest tylko pozornie proste. Różnią się one od siebie nie tylko limitami odszkodowania, ale także między innymi dodatkowymi klauzulami (endorsements), jakością wypłaty odszkodowań i oczywiście cenami. Pamiętajmy o tym, aby porównywać apples to apples, czyli oferty ubezpieczeniowe oferujące taki sam zakres zabezpieczenia. Warto brać pod uwagę propozycje tylko z solidnych, renomowanych ubezpieczalni posiadających wysokie oceny wypłacalności dokonane przez firmy analityczne.
Analizę polisy trzeba zaczynać od jej głównej strony, tzw. Declaration Page. Znajdują się tam takie informacje jak: typ polisy, adres domu, nazwisko ubezpieczonego, termin ważności, endorsements, czyli klauzule zmieniające treść polisy oraz przedstawione poniżej typy ochrony, tzw. coverages oraz maksymalne limity przeznaczone na pokrycie strat. Rodzaje gwarancji w sekcji odnoszącej się do budynku i mienia, tak zwane Property Protection oznaczone są literami A, B, C, D, a w sekcji odnoszącej się do odpowiedzialności finansowej, tzw. Liability Protection - literami E i F. Gdy chcemy porównywać istniejącą polisę z konkurującymi ofertami, to głównie dane z Declaration Page posłużą nam do porównywania zakresu zabezpieczenia. Zrozumienie, co dają przedstawione poniżej rodzaje ochrony ułatwia analizę tak istniejącej polisy, jak i nowych ofert z konkurencyjnych firm.
• Coverage A - Dwelling - dotyczy budynku. Limit na polisie reprezentuje maksymalną kwotę przeznaczoną na remont lub odbudowę budynku. Polisa może i powinna być rozszerzona o gwarancję na pokrycie kosztów odbudowy przewyższających limity Coverage A, czyli replacement cost on dwelling endorsement. Consumers Reports w wyżej wymienionym artykule zwraca uwagę na fakt wycofania się wielu firm ubezpieczeniowych (są wśród nich duże i renomowane firmy, w których jest ubezpieczonych wielu naszych rodaków) z gwarancji na pokrycie całkowitych kosztów odbudowy domu, tzw. full lub guaranteed replacement cost on dwelling. Firmy te ograniczają wysokość odszkodowań do na przykład 20% lub 25% ponad limit tego typu ochrony (Coverage A). Ograniczenie to może być niebezpieczne dla kieszeni ubezpieczonego. Gdyby odbudowa odbywała się w czasie, gdy koszty robocizny i materiałów drastycznie wzrosły (dzieje się tak w czasie znacznych zniszczeń w okolicy po np. huraganie, tornado, itp) i gdyby zdarzyło się, że koszt odbudowy przekroczyłby limit Coverage A plus kwota dodatkowa, właściciel domu musiałby brakującą część kosztów odbudowy pokryć sam. Consumer Reports wsród dużych kompanii gwarantujących pełne pokrycie kosztów odbudowy, wymienia dwie renomowane firmy- Chubb i MetLife Auto & Home.
Limity Coverage A powinny reprezentować kwoty potrzebne do kompletnej odbudowy domu. Aby mieć gwarancję otrzymania pieniędzy na pełną odbudowę domu wystarcza mieć limit Coverage A reprezentujący 80% kosztów odbudowy. Firmy, które oferują Replacement Cost on Dwelling z reguły wymagają, aby limit na budynek wynosił 100% replacement value. Jeżeli limit Coverage A byłby mniejszy niż wymagany, odszkodowanie byłoby obniżone. Jest bardzo ważne, aby limit na budynek był odpowiedni, gdyż kary za niedoubezpieczenie są drastyczne, sięgające nawet w niektórych przy- padkach kilkudziesięciu procent kosztów odbudowy czy remontu. Wtedy też firma nie płaci jako replacement, tylko actual cash value, czyli nie na bazie wymiany na nowe tylko wartości aktualnej, biorącej pod uwagę deprecjację. Zmniejszenie wypłat odnosi się nie tylko do odbudowy całkowicie zniszczonego budynku, ale także do remontu po zniszczeniach częściowych.
Jak wynika ze wspomnianego artykułu, zbyt niskie limity są w Ameryce problemem na skalę masową. Istnieją różne powody takiego stanu rzeczy. Należą do nich: nieprawidłowo zrobiona przez agenta kalkulacja kosztów odbudowy w momencie wykupowania polisy, nieuaktualnienie limitów po pewnym okresie trwania polisy, gdy w międzyczasie koszty robocizny i materiałów wzrosły (najlepiej mieć polisę, która co roku sama zwiększa limity), niezgłoszenie przeprowadzonej rozbudowy domu lub remontu podnoszących replacement value, wykupienie polisy z limitami reprezentującymi cenę kupna pomniejszoną o wartość działki, na której stoi dom, lub dostosowanie limitów do wysokości mortgage, czyli pożyczki bankowej, lub po prostu ustalenie limitów "na oko". Warto zrobić niezależną wycenę kosztów odbudowy domu. Można w tym celu zatrudnić eksperta w wycenach, kontraktora budującego domy w okolicy, znającego lokalne koszty materiałów i robocizny lub doświadczonego agenta ubezpieczeniowego, korzystającego ze specjalistycznego programu komputerowego.
• Coverage B - Other Structures - dotyczy gwarancji na zabudowania towarzyszące, to jest: wolnostojący garaż, płot, szopę na narzędzia. Limit wynosi 10% procent Coverage A. Można go w miarę potrzeby zwiększyć. Trzeba wiedzieć, że podstawowa polisa zabrania przechowywania na przykład w garażu narzędzi, sprzętu lub materiałów używanych do działalności biznesowej. Istnieje więc ryzyko, że gdyby garaż został zniszczony lub uszkodzony, kompania odmówi wypłacenia odszkodowania, nawet jeżeli zniszczenia powstały z innych powodów, na przykład pożar, huragan, itp.
• Coverage C - Personal Property - obejmuje mienie prywatne właściciela domu oraz jego rodziny (nie lokatorów) na terenie posiadłości oraz poza nią. Na terenie posesji limit wynosi 50 lub 75% Coverage A, a poza nią -10 %. Z reguły polisy płacą za straty wyrządzone w wyniku named perrils, czyli wyszczególnionych powodów strat. Posiadacze polis HO-3 mogą zwiększyć zabezpieczenie dodając Special Personal Property Coverage endorsement HO-15. Na niektóre rzeczy polisa określa limity. Są to między innymi zastawy stołowe np. do $2,000, biżuteria, zegarki czy futra do np. $1,000, broń do np. $2,000, gotówka do np. $200. Mienie pokryte jest na bazie actual cash value, czyli z uwzględnieniem utraty wartości z upływem czasu. Radzę polisę ulepszyć tak, aby gwarantowała wypłatę odszkodowań za nowe rzeczy, bez brania pod uwagę deprecjacji. Trzeba w tym celu dodać do polisy Replacement Cost on Contents Endorsement. Przedmioty o większej wartości lub unikalne, takie jak: biżuteria, futra, sprzęt fotograficzny, dzieła sztuki, instrumenty muzyczne, numizmaty i inne cenne rzeczy można i powinno się ubezpieczyć przez dodanie do polisy tzw. Scheduled Personal Property (SPP). Dodatek ten wyszczególnia co jest ubezpieczone, rozszerza zakres zabezpieczenia, likwiduje deductible i eliminuje potencjalne problemy z wyceną strat. Wynika to z faktu, że każda rzecz musi być określona, wyceniona lub poparta rachunkami kupna. Ustalenie faktycznej wartości i uaktualnianie jej z upływem czasu jest w przypadku SPP bardzo ważne.
• Coverage D - Loss of Use - obejmuje koszt zastępczego mieszkania i zwiększonych kosztów utrzymania dla osób nie mogących korzystać z ubezpieczonego domu, np. po pożarze. Polisy mogą ograniczać zakres wypłacania.
• Coverage E - Personal Liability - stanowi gwarancję wypłaty kosztów obrony prawnej i rekompensat finansowych dla poszkodowanych w wyniku postępowania właściciela domu, jego najbliższej rodziny lub jego zwierząt. Podstawowy limit to $100,000. Można i warto go podnieść do co najmniej $300,000. Różnica w cenie wynosi tylko kilkanaście dolarów na rok. Warto też rozszerzyć zabezpieczenie na wypadek odpowiedzialności finansowej i uwzględnić nie tylko obronę prawną i wypłacanie odszkodowań za Bodily Injury i Property Damage, ale także Personal Injury, który oferuje ochronę w takich przypadkach, jak obraza dobrego imienia, bezpodstawne aresztowanie kogoś z winy ubezpieczonego, itp. Dla osób mających większy majątek i chcących się zabezpieczyć na wypadek wyczerpania się limitów liability polisy domowej i obowiązku płacenia z "własnej kieszeni" dużych odszkodowań, zaleca się wykupienie polisy typu Umbrella, która zwiększa limity nie tylko ubezpieczenia domowego, ale także samochodowego i innych, prywatnych polis o $1,000,000, $2,000,000 lub więcej. Cena takiej polisy jest niewielka i np. na $1,000,000 kosztuje średnio $200 - $300 rocznie.
• Coverage F - Medical Payments - pokrywa koszt leczenia osób trzecich, gdy gość ubezpieczonego odniósł obrażenia na ubezpieczonym terenie lub w ubezpieczonym domu, niezależnie od tego, czy winnym był ubezpieczony czy poszkodowany. Podstawowy limit wynosi $1,000. Można i warto go podnieść.
Po zapoznaniu się z Declaration Page warto przeanalizować pozostałą część polisy. Znajdziemy tam szczegółowe informacje o zakresie ochrony i zasadach funkcjonowania posiadanego ubezpieczenia. Należy się szczególnie skoncentrować na opisie ograniczeń i wykluczeń, czyli Exclusions. Są to wykluczenia, które nieraz znacznie ograniczają ubezpieczenie. Polisa nie wypłaci odszkodowania gdy np: straty zostały spowodowane przez cofnięcie się wody przez system kanalizacyjny tzw. Sewer Back-up, gdy straty wyniknęły z działalności biznesowej (np: gdyby garaż został zniszczony, a w garażu przechowywane były narzędzia, materiały czy sprzęty używane do biznesu), gdy dom lub mienie zostały uszkodzone przez umyślne postępowanie ubezpieczonego, powódź, trzęsienie ziemi, zwierzęta, wybuch nuklearny, gdy zaistniały zwiększone koszty odbudowy lub remontu spowodowane wymogami lokalnego prawa i kodów budowlanych, itp. Niektóre wykluczenia można z polisy usunąć dodając endorsements. Wśród popularnych endorsements wyróżniają się: Sewer Back-up - płaci, gdy woda z systemu kanalizacyjnego zaleje piwnicę, Ordinance or Law - płaci za dostosowanie budynku do kodów budowlanych, Flood - płaci za zniszczenia powodziowe, Home Day Care Coverage - pokrywa opiekę nad cudzymi dziećmi w ubezpieczonym domu, Permitted Incidental Occupancies - zezwala na ograniczoną (sprawdź ograniczenia) działalność biznesową na ubezpieczonym terenie (pozwala np. na przechowywanie narzędzi i sprzętu biznesowego, zwiększa limity na mienie biznesowe i płaci, gdy istnieje odpowiedzialność finansowa wynikająca z dozwolonej działalności biznesowej), Earthquake - płaci za zniszczenia w wyniku trzęsienia ziemi. Oprócz wyżej wymienionych exclusions i endorsements istnieją inne. Analiza kontraktu prawnego, jakim jest polisa ubezpieczeniowa, nie jest łatwa i ci którzy nie rozumieją języka polisy powinni skorzystać z usług fachowca, np. prawnika.
Gdy po zapoznaniu się z naszą polisą odkryjemy, że nie zabezpieczała nas odpowiednio, warto ją zmienić.
Mam nadzieję Drogi Czytelniku, że mój artykuł pomoże Ci lepiej zabezpieczyć dach nad głową. Wiem, że nie traktujesz swojego domu tylko jako miejsca do spania, ale też wiem, że jednym z podstawowych korzyści posiadania dobrego ubezpieczenia jest spokojny sen. Życzę Ci więc dobrego ubezpieczenia.
Autor artykułu Lucjan Niemiec
jest prezydentem firmy ubezpieczeniowej
"Better Insurance Brokers, Inc"
Adres: 6615 W. Irving Park Road,
Chicago, IL 60634 Tel. 773-725-0101
