Czy myślisz o modernizacji domu przez renowację kuchni czy łazienki? Czy chcesz podnieść wartość domu, by uzyskać więcej pieniędzy, gdy sprzedaż dom w przyszłości? Jeżeli odpowiedź jest pozytywna, to jakie renowacje przyniosą najwięcej zwrotu na każdego zainwestowanego dolara? Niestety, żadne ulepszenie domu nie gwarantuje 100-procentowego zwrotu.
Farba najbardziej popłaca
Świeża farba najbardziej zwiększy apetyczność domu. Potwierdzają to badania Practical Homeowner, prowadzone przez 24 rzeczoznawców ( appraisers) we wszytkich rejonach Stanów Zjednoczonych. Poszczególne prace były wyceniane, a potem wartość domów porównywana była z innymi domami w danym rejonie. Na pierwszym miejscu plasuje się odświeżenie wnętrza, w co wchodzi malowanie, tapetowanie, zmiana dywanów. Każdy dolar wydany w tym celu zwróci przeciętnie 82 centy, jeżeli sprzedamy dom w przeciągu roku. Zwrot ten gwałtownie spada z czasem. Jeżeli sprzedaż odwleczemy do 5 lat, zwrócą się nam tylko 43 centy, bo farba blednie, brudzą się dywany i pora ponownie odnowić dom.
Jeśli chodzi o inne prace remontow-budowlane, to kieruj się raczej potrzebami rodziny niż przyszłym zyskiem. Ich opłacalność jest dużą niewiadomą, bo zależy od:
- ‑zakresu prac,
- ‑jakości remontu i jego ceny,
- ‑zamożności dzielnicy,
- ‑rejonu kraju - lokalnych cen, przyzwyczajeń i potrzeb klimatycznych.
Tabela obok, wzięta z PayBack Estimator ( www.paybackestiamtor.com) ilustruje opłacalność najpopularniejszych prac remontowo-budowlanych w kilku rejonach kraju.
Dostosuj się do zamożności okolicy
Inne ulepszenia są mile widziane przez ludzi zamożnych, a inne przez mniej zasobnych. W skromnej okolicy, gdzie ludzie kupują swój pierwszy dom, najważniejsze jest, by dom był w stanie pozwalającym na natychmiastowe wprowadzenie się. Jeżeli ktoś kupuje dom po raz pierwszy, przeważnie wydaje na zadatek i koszty closingu wszystkie swoje pieniądze i nic mu nie pozostanie na renowację. Cena domu ma pierwszorzędne znaczenie dla Twojego kupca, a nie frywolne albo luksusowe dodatki.
Przykładem skromnego miasta jest Passaic, NJ (patrz tabela). Nie zwraca się tam żadna modernizacja, a najbardziej opłacalne jest położenie nowej elewacji ( siding). Jeżeli już chcesz ulepszyć swój dom, to decyduj się na tańsze metody, np. zamiast wymieniać szafki kuchenne, wymień tylko frontowe drzwiczki i odśwież lakier.
Zupełnie inaczej jest w dzielnicach zamożnych, np. w powiecie Westchester pod Nowym Jorkiem. Ludzie z pieniędzmi chętnie zapłacą za dom dobrej jakości. W Westchester dobudowa drugiego piętra może się zwrócić w 146%, dobudowa łazienki - 131%, a nieduży remont kuchni - w 121%. Najgorzej się wyjdzie na nowej elewacji ( siding), pewnie dlatego, że nowy właściciel zechce ją zedrzeć i położyć szacownie wyglądającą cegłę czy kamień.
W zamożnych okolicach tania modernizacja uważana jest wręcz za wadę. Tam pożądana jest doskonała jakość oraz dodatki w rodzaju jacuzzi czy basenu.
Przyjrzyj się, co mają sąsiedzi
Dom nie powinien odstawać za bardzo od okolicznych. Jeżeli wszyscy sąsiedzi mają garaż czy basen, ich brak poczytany będzie za dużą wadę i obniży wartość domu. Na wielu przedmieściach Nowego Jorku i Chicago bardzo pożądana jest wykończona suterena z oddzielnym, niekrępującym wejściem. Dzieje się tak dlatego, że domy są tam drogie, a podatki wysokie, przez co właściciele domów wynajmują lokatorom sutereny, często nielegalnie. Wiele osób prowadzi tam w piwnicach małe domowe biznesy, gdyż nie jest ich stać na wynajęcie lokalu.
Kawalerka w suterenie byłaby jednak kuriozalna w zamożnej dzielnicy, gdzie ludziom do głowy nie przychodzi podnajmowanie lokalu obcym. Tam w piwnicy preferowany jest pokój do zabawy dla dzieci albo sala gimnastyczna.
Faktem jest, że amerykańskie domy stają się coraz lepsze i dużo większe, co ilustruje tabela poniżej. Nabywcy spodziewają się 3 sypialni lub więcej, dwóch albo nawet trzech łazienek, dużych kuchni. Dodatki w rodzaju tarasu, ganku czy werandy ( den) są mile widziane.
Nie narzucaj swoich gustów
Podstawowym grzechem właścicieli domów jest renowacja domu według ich własnego gustu. Tymczasem wyzywająca tapeta nie zachęci do kupna klienta, który nawet jeżeli dom kupi, to tapetę szybko zedrze. Niejeden właściciel przygotowuje dom na sprzedaż przez wyłożenie wszystkich pokoi grubymi dywanami o zdecydowanych kolorach. Nowy właściciel dywany usuwa, pomimo ich niemałej wartości, by odsłonić piękne, oryginalne, dębowe parkiety, które po ocyklinowaniu stają się prawdziwą ozdobą pokoi.
Każdy z nas ma inny gust. Jeżeli robimy coś w naszym domu dla siebie, kierujemy się, oczywiście, własnymi zasadami estetyki. Jeżeli natomiast modernizujemy dom na sprzedaż, stosujemy jak najspokojniejsze kolory (najlepiej biele i beże) i jak najmniej wzorów. Przysłowie amerykańskie mówi: " less is more" (mniej stanowi więcej).
Rozważ różnice klimatyczne
W Stanach Zjednoczonych istnieje kilka stref klimatycznych, które narzucają styl budowy domów i rodzaj wyposażenia. Pamiętaj o tym, gdy przenosisz się do innego rejonu kraju. Basen na północy Main nie jest taką koniecznością, jak w ciepłej Kalifornii. Na północy pożądany jest raczej sunroom, a na południu - chłodny ganek usytułowany po północnej stronie domu.
Nie przedobrzyj
Przykład z życia: Pan Waldemar, złota rączka, przez lata dokonał 100-procentowej modernizacji swego małego, dwusypialniowego domu na Queensie co kosztowało go około $70,000. Piec, kuchnia, dwie łazienki, podłogi, ganek, okna, dach - wszystko było nowiutkie. Gdy Waldemar podliczył swoje wydatki i wystawił dom na sprzedaż, dom był o $50,000 droższy od innych (duża suma w taniej dzielnicy) i nie przyciągał chętnych. Po pół roku obniżył cenę o $30,000 i z żalem w głosie wyjaśniał każdemu potencjalnemu kupcowi, że w tej sytuacji dokłada już do interesu. I dołożył.
Wniosek:
Dokonując modernizacji domu nie dopuść, by Twój dom stał się najdroższy w okolicy, bo trudno będzie go sprzedać.
Artykuł przedrukowano za zgodą Polskiego Poradnika "Sukces"
Adres: 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363,
