Zadzwonił kiedyś do nas zdenerwowany czytelnik, pan K. Przed dwoma laty kupił dom za $150,000 i zaciągnął na niego pożyczkę w wysokości $120,000. Jest bez pracy, zarobki żony ledwie starczają na opłacenie bieżących wydatków, więc już od paru miesięcy nie może spłacać swojej pożyczki na dom (mortgage). Teraz bank, który pożyczki udzielił, rozpoczyna coś, co się nazywa foreclosure. Pan K. nie bardzo wie, co to jest, co mu grozi i chciałby wiedzieć, co powinien w tej sytuacji zrobić.
Definicja:
Pożyczka hipoteczna jest pożyczką pod zastaw domu. Jeżeli dłużnik zaniedbuje spłaty pożyczki, zastaw może mu być odebrany. Foreclosure - to proces prawny odebrania dłużnikowi domu przez bank. W wyniku tego procesu właściciel domu nie wywiązujący się na czas ze spłaty pożyczki hipotecznej traci prawo własności domu. Bank lub inna instytucja finansowa, która udzieliła pożyczki hipotecznej (pierwszej lub drugiej) na kupno tej nieruchomości, pozbawia właściciela prawa własności drogą sądową, co przeważnie zajmuje około roku.
Kiedy bank wszczyna akcję prawną
Rata pożyczki hipotecznej powinna wpłynąć do banku albo pierwszego każdego miesiąca, albo w dniu miesiąca, kiedy miało miejsce podpisanie aktu kupna - sprzedaży. Bank przeważnie ustanawia 15 dniowy okres prolongaty (grace period), czyli toleruje 15-dniowe opóźnienia, po czym nakłada karę. Nawet przed upływem 15 dni bank może posłać klientowi upomnienie. Jeżeli ten nie wpłaci pieniędzy natychmiast, bank wysyła kolejny list lub nawet dzwoni do pożyczkobiorcy. Gdy opóźnienie spłaty pożyczki dochodzi do 60 dni, bank informuje klienta pisemnie, że rozpocznie proces przejęcia domu, jeżeli nie otrzyma zaległych pieniędzy. Po odczekaniu 3 miesięcy od otrzymania ostatniej raty, bank rozpoczyna proces foreclosure.
Przestroga:
Bank ma prawo domagania się zwrotu całej pożyczki nawet wtedy, gdy pożyczkobiorca opóźnił się z jedną ratą, bowiem każdy kontrakt pożyczkowy zawiera tzw. acceleration clause. Owe "przyspieszenie" pożyczki polega na tym, że wobec złamania kontraktu (którym jest opóźnienie spłaty), bank ma prawo odmówić przyjmowania dalszych rat i zażądać natychmiastowego zwrotu całego bilansu pożyczki. Właściciel domu oczywiście nie jest w stanie zwrócić kilkudziesięciu czy stukilkudziesięciu tysięcy dolarów (gdyby miał, nie zalegałby przecież z ratami), wobec czego bank rozpoczyna proces przejęcia nieruchomości. Będąc w takiej sytuacji, wiele osób ucieka się do ogłoszenia bankructwa, co daje im prawo do uregulowania wstecznych rat i kontynuowanie ich spłaty, a w ten sposób umożliwia zatrzymanie domu.
Procedura przejęcia domu
Przepisy regulujące foreclosure różnią się nieco w poszczególnych stanach, ale przeważnie procedura przejęcia domu wygląda następująco:
Gdy klient nie ogłosił upadłości, bank (lub firma hipoteczna) rozpoczyna foreclosure. Proces ten rozpoczyna się od tego, że bank składa w sądzie skargę na pożyczkobiorcę, opisując kontrakt pożyczkowy i fakt jego złamania. Kopię skargi otrzymuje pożyczkobiorca i musi na nią odpowiedzieć w ciągu 20 dni. Jeżeli właściciel domu podważy prawomocność pożyczki hipotecznej lub nie zgodzi się z faktem zalegania z ratami, sąd ustali przesłuchanie stron. Jeżeli właściciel nie odpowie na skargę, jej zasadność jest po 20 dniach automatycznie zatwierdzona i sąd wydaje orzeczenie o przejęciu (foreclosure judgement), w którym podaje sumę, za jaką właściciel może odzyskać dom. Od tej daty właściciel nie może obronić się ogłoszeniem upadłości, lecz ciągle może (przynajmniej w niektórych stanach), spłacić bankowi całą kwotę i zatrzymać dom.
Po wydaniu orzeczenia organ egzekucyjny sądu (sheriff albo marshall) rozpoczyna przygotowania do licytacji nieruchomości. Sprzedaż musi zostać ogłoszona w dwóch gazetach przez co najmniej cztery tygodnie. Licytacja jest prowadzona w lokalu sądu lub w biurze powiatowym szeryfa. Szeryf ma prawo odłożyć tę licytację dwa razy na wniosek właściciela domu, jeżeli on przekonująco uzasadni prośbę.
Właściciel ciągle ma prawo do wykupienia swego domu na warunkach zadowalających bank (pokrywając jednocześnie wszelkie koszty postępowania sądowego i honorarium szeryfa). Właściciel ma również prawo do odsprzedania swoich praw trzeciej osobie.
Na aukcji bank oferuje sumę równą bilansowi nie spłaconej pożyczki. Jeżeli nikt nie da więcej, bank zatrzymuje dom. Ktoś, kto da najwięcej, wygrywa przetarg. Bank otrzyma wtedy zwrot pożyczki, a reszta pieniędzy pozostaje na koncie powierniczym w sądzie. W ciągu 10 dni po sprzedaży właściciel ciągle jeszcze może odzyskać dom, zwracając bankowi dług, narosłe karty i koszty. Jeżeli w tym czasie właściciel ogłosi upadłość z paragrafu 13, zyskuje dodatkowe 60 dni na spłacenie i odzyskanie domu.
W większości przypadków, 10 dni po sprzedaży domu kupiec otrzymuje akt własności domu i staje się jego pełnoprawnym właścicielem. Od tego dnia poprzedni właściciel nie ma już możliwości odzyskania swego domu.
Jeżeli na hipotece domu spoczywają inne obciążenia (lies, druga czy trzecia pożyczka), zainteresowane osoby lub instytucje powinny składać wniosek do sądu o zaspokojenie tych roszczeń. Otrzymają pieniądze z nadwyżki pozostałej po spłaceniu pierwszej pożyczki bankowej w kolejności "starszeństwa" swoich roszczeń.
Jak bronić się przed stratą domu
Podstawowym powodem, dla którego ludzie tracą domy, jest ich nadmierny optymizm. Wszystkim nam może się zdarzyć, że stracimy pracę czy zachorujemy. Takie ewentualności należy brać pod uwagę jeszcze przed zakupem domu. Nie wolno zapożyczać się po uszy i spłacać wysokie raty z ostatnich pieniędzy. Musimy mieć rezerwę finansową, która pozwoli nam przetrwać w trudnych czasach co najmniej 6 miesięcy. Osoby o ograniczonych funduszach, a marzące o domu, mogą rozważyć kupno domu kilkurodziego. Czynsze z mieszkań pomagają wtedy spłacać pożyczkę i są dużą pomocą, gdy zawiodą inne źródła dochodu. Oprócz przezorności, pomogą jescze następujące wskazówki:
Rozmawiaj z bankiem
Należy pamiętać, że banki wcale nie wywłaszczają domów chętnie. Banki wolą pójść na rękę swoim klientom. Dlaczego? Z kilku powodów. Po pierwsze, w przypadku wysokiej pożyczki hipoteczne wziętej niedawno, bank może nie odzyskać całości swoich pieniędzy sprzedając dom na aukcji. Po drugie, koszty postępowania sądowego są wysokie.
Na koniec, pozbawianie ludzi dachu nad głową nie przysparza bankowi sympatii jego klientów.
Tak więc czytelniku, jeżeli znalazłeś się w finansowych kłopotach, najpierw udaj się do banku, przedstaw sytuację i dowiedz się, co bank może dla ciebie zrobić. Bank może okazać się całkiem wyrozumiały. Może przebaczyć ci pewną zwłokę, może pozwolić na spłatę tylko odsetek pożyczki, anulować kary i opłaty administracyjne, ustalić nowy harmonogram spłat, nawet zawiesić na pewien czas spłatę pożyczki. Wszystko to, pod warunkiem, że klient rokuje dobre nadzieje na przyszłą wypłacalność i szczerze chce współpracować z bankiem.
Nie dopuść do licytacji (foreclosue sale)
Stracenie domu przez foreclosure może być prawdziwą tragedią, gdy wysokość zaległej pożyczki jest mała w porównaniu z obecną wartością domu. Bank jest zainteresowany tylko odzyskaniem należnych mu pieniędzy. Na licytacji dom może (choć nie musi) uzyskać cenę znacznie niższą od rynkowej. Co prawda, właściciel otrzynuje pieniądze pozostałe po spłaceniu pożyczki hiptecznej, wszystkich kar i opłat. Natomiast jeśli dom został sprzedany za marne grosze, a kary narosły duże, właściciel ponosi dodatkową stratę.
Przepisy dają właścicielowi prawo do wykupienia domu lub do sprzedania tego prawa komuś innemu aż do dnia licytacji, a w niektórych stanach, jak w New Jersey, nawet 10 dni po licytacji. Z tego prawa należy skorzystać. Lepiej jest spróbować sprzedać dom samemu, bo możemy uzyskać znacznie korzystniejszą cenę. Bank może nawet zgodzić się w takiej syturacji, by nowy właściciel przejął istniejącą pożyczkę (assume the mortgage).
Sprzedaj dom
Jest zacznie lepiej sprzedać dom samemu, nawet przy pomocy pośrednika handlu nieruchomościami, płacąc mu stosowną prowizję, niż dopuścić do tego, aby zrobił to bank "w naszym imieniu". Sprzedaż domu ma sens jedynie wtedy, gdy dom nie stracił na wartości od czasu, gdy go kupiliśmy.
Przykład:
Pan K. z przykładu tego artykułu jest winien bankowi $120,000, natomiast jego dom jest wart ok. $150,000. Może dom sprzedać poniżej jego obecnej ceny (aby szybciej znaleźć kupca), np. za $140,000, co zostanie pomniejszone o koszt sprzedaży około $6,000. W ten sposób pan K. będzie miał wystarczająco dużo pieniędzy, żeby spłacić swój dług bankowi. Widząc, że dom jest w trakcie sprzedaży, bank wstrzymuje foreclosure, a o to przecież nam chodzi. Pan K. nie chciał jednak przyjąć tego rozwiązania, gdyż - jak powiedział - "kocha ten dom". Nie jest to jednak czas na sentymenty. Postawmy sprawę jasno - albo sami ten dom sprzedamy, albo nas z niego bez żadnych skrupułów wyrzucą. Co jest lepsze?
Ogłosić bankructwo
Ogłoszenie bankructwa wstrzymuje foreclosure, a kolej wydarzeń zależy od rodzaju ogłoszonej upadłości.
Upadłość z paragrafu 7 (Chapter 7 bankruptcy lub straight bankruptcy) daje nam szansę na rozpoczęcie nowego finansowego życia. Nasze wszystkie zasoby zostaną sprzedane przez likwidatora (z pewnymi wyjątkami), by pospłacać długi, a reszta zobowiązań (z wyjątkiem alimentów i podatków) zostaje anulowana. Jeżeli właściciel domu, który ogłosił bankructwo z paragrafu 7 nie ma żadnej equity (różnica między wartością domu, a pożyczką hipoteczną), likwidator przekazuje dom bankowi. Jeżeli w domu uzbierała się equity, bank musi poczekać, aż likwidator sprzeda nieruchomość.
Najbardziej może nam pomóc ogłoszenie upadłości z paragrafu 13 (Chapter 13 bankruptcy), zwanej również planem spłaty (repayment plan), która polega na tym, że likwidator ustala plan spłat długów, któremu możemy podołać. Czasami spłaca się cały dług w mniejszych ratach, przeważnie po kilku latach spłaty reszta niezabezpieczonych długów (np. na karcie kredytowej) zostaje anulowana. Ażeby zakwalifikować się do upadłości z paragrafu 13, trzeba mieć regularne źródło dochodu i niezabezpieczone długi nieprzekraczające $100,000, a zabezpieczone długi nie większe niż $350,000.
Pan K. mógłby przez ogłoszeie bankructwa odwlec utratę domu, a gdyby w międzyczasie on, czy jego żona znaleźli pracę, Państwo K. mieliby duże szanse na zapłacenie zaległych rat, kontynuowanie ich spłat i przez to uratowanie swojego domu.
Podkreślam, że ogłoszenie upadłości nie powoduje przebaczenia długu przez bank, jedynie może kupić nam trochę czasu, bowiem prawo zabrania domagania się spłaty kredytów od wierzycieli, którzy ogłosili bankructwo.
Artykuł przedrukowano za zgodą
Polskiego Poradnika "Sukces"
Adres: 255 Park Lane; Douglaston, NY 11363
