Dla wielu polskich imigrantów zakup domu to nie tylko inwestycja finansowa, ale również symbol stabilizacji i spełnienia „amerykańskiego snu”. Jednak droga do posiadania własnego domu może być długa i pełna wyzwań, zwłaszcza gdy nie zna się lokalnych realiów kredytowych i finansowych. Warto wiedzieć, jak się do tego procesu dobrze przygotować, by nie przepłacić i uniknąć stresu związanego z finansami.
Sprawdzenie i poprawa punktacji kredytowej
Pierwszym i absolutnie kluczowym krokiem jest zrozumienie własnej sytuacji kredytowej. W USA to tzw. credit score, czyli punktacja kredytowa, decyduje o tym, czy otrzymasz kredyt hipoteczny i na jakich warunkach. Im wyższy wynik, tym niższe oprocentowanie pożyczki, a to oznacza tysiące dolarów oszczędności w dłuższym czasie.
Załóżmy, że planujesz kupić dom za 400 tysięcy dolarów. Uskładałeś 80,000 dol. (20 proc) i chcesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na 30 lat. Jeśli twoja punktacja kredytowa wynosi 620 (dolna granica dla większości pożyczek), możesz otrzymać ofertę oprocentowania na poziomie około 7.5 proc. Wtedy twoja miesięczna rata wyniosłaby około 2,950 dolarów, a całkowity koszt odsetek po 30 latach przekroczy 800 tysięcy dolarów. Jeśli jednak poprawisz swoją punktację do 740, możesz uzyskać kredyt z oprocentowaniem 6.5 proc., co obniży twoją ratę do około 2,730 dolarów. Różnica w całkowitym koszcie to ponad 72 tysięcy dolarów! Tyle możesz zaoszczędzić, dbając wcześniej o swoją wiarygodność kredytową.
Punktację kredytową poprawia się przede wszystkim przez terminowe spłacanie rachunków, obniżenie zadłużenia na kartach kredytowych, nieotwieranie zbyt wielu nowych kont oraz monitorowanie raportów kredytowych pod kątem błędów. Warto pobierać bezpłatny raport co roku na stronie AnnualCreditReport.com.
Zbudowanie oszczędności na wkład własny
Większość kredytów hipotecznych wymaga wkładu własnego – przeważnie 20 proc. ceny domu. Dla domu o wartości 400 tysięcy dolarów to aż 80 tysięcy. Istnieją programy rządowe i stanowe, które pozwalają na niższy wkład, np. 3–5 proc., ale one wiążą się z wyższymi miesięcznymi kosztami, wynikającymi z wyższych spłat miesięcznych plus z obowiązkowego ubezpieczenia kredytu – PMI.
Oszczędzanie na wkład własny wymaga planowania i dyscypliny. Dobrze jest otworzyć osobne dobrze oprocentowane konto oszczędnościowe i regularnie odkładać nawet niewielkie kwoty, np. 500 dolarów miesięcznie. Po dwóch latach daje to 12 tysięcy dolarów – może nie starczy na pełny wkład, ale będzie znaczącą pomocą.
Co to jest PMI?
PMI (Private Mortgage Insurance) to prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, które chroni bank – nie kupującego – w przypadku, gdyby klient przestał spłacać kredyt. Jest ono wymagane, gdy wkład własny wynosi mniej niż 20 proc. wartości domu. Koszt PMI wynosi od 0.5 do 1.5 proc. rocznie od salda kredytu. Dla kredytu na 300 000 dolarów, roczny koszt PMI może wynieść około 3 000 dol., czyli 250 dol. miesięcznie. Ubezpieczenie to można zazwyczaj usunąć, gdy spłacona część kredytu osiągnie 20 proc. wartości nieruchomości.
Koszty dodatkowe, o których wielu zapomina
Poza ceną domu i wkładem własnym, trzeba być przygotowanym na inne wydatki: koszty zamknięcia transakcji (closing costs), które mogą wynieść od 2 do 5 proc. ceny domu, inspekcja nieruchomości, honorarium prawnika, opłaty notarialne, podatki lokalne i ubezpieczenie nieruchomości. W niektórych stanach koszty te są znaczne i bywają dla kupujących zaskoczeniem.
Na przykład w stanie Nowy Jork koszt zamknięcia dla domu za 400 tysięcy może sięgnąć nawet 15 tysięcy dolarów. Jeśli nie uwzględnisz tego w swoim budżecie, możesz mieć problem z domknięciem transakcji.
Pomoc rodziny – jak mądrze skorzystać?
W polskiej tradycji często dzieci otrzymują wsparcie od rodziców przy zakupie pierwszego mieszkania czy domu. W USA nie jest inaczej – wielu imigrantów wspiera swoje dzieci, czasem nawet przekazując im dużą część oszczędności.
W USA dopuszczalne jest, by część wkładu własnego pochodziła z darowizny od bliskiej osoby, np. rodziców. Trzeba jednak spełnić kilka warunków. Po pierwsze, pieniądze muszą być przekazane bez zobowiązania do ich zwrotu – darczyńca musi podpisać specjalne oświadczenie (gift letter). Po drugie, środki muszą być udokumentowane i przelane na konto kupującego odpowiednio wcześnie. Banki dokładnie analizują takie transakcje, więc należy je wcześniej zaplanować.
Jeśli masz dzieci, które osiągnęły sukces finansowy, warto też rozważyć sytuację odwrotną – być może to one mogą pomóc tobie? W niektórych rodzinach dochodzi do odwrotu ról: dzieci wspierają rodziców, np. jako współkredytobiorcy (co-signer) lub udzielając bezzwrotnej pożyczki na wkład własny. Warto omówić to szczerze w gronie rodzinnym.
Zrozum lokalny rynek i warunki kredytowe
Nie każda okolica w USA jest taka sama. Ceny domów, podatki od nieruchomości, dostępność kredytów i pomocy różnią się znacznie. Na przykład w stanach takich jak Floryda czy Teksas ceny nieruchomości mogą być znacznie niższe niż w Kalifornii czy Massachusetts. Warto zatem rozejrzeć się szerzej i nie ograniczać do jednego miasta.
Banki i unie kredytowe (credit unions) oferują różne warunki kredytów. Warto skorzystać z usług mortgage brokerów, którzy porównują oferty z wielu instytucji. Nie bój się też zapytać, czy są programy dla osób kupujących pierwszy dom (first-time homebuyer) – często wiążą się one z ulgami podatkowymi lub dopłatami do wkładu.
Uzyskaj wstępne zatwierdzenie kredytu
Mortgage preapproval to proces, w którym bank ocenia twoją zdolność kredytową i określa, ile możesz pożyczyć na zakup domu. Wymaga to analizy twojego dochodu, aktywów i historii kredytowej. Preapproval daje ci przewagę podczas negocjacji, ponieważ pokazuje sprzedającym, że masz zabezpieczone finansowanie. Jest bardziej szczegółowe niż prekwalifikacja, ponieważ wymaga dostarczenia dokumentów i przeprowadzenia twardego zapytania kredytowego. Nie gwarantuje ostatecznej akceptacji kredytu, ale ułatwia proces zakupu domu.
Przygotuj się mentalnie i organizacyjnie
Zakup domu to proces, który trwa zwykle kilka miesięcy – od wstępnego zatwierdzenia kredytu (pre-approval), przez poszukiwanie domu, negocjacje, inspekcję, aż po zamknięcie transakcji. Wymaga to zaangażowania, cierpliwości i zaufanych doradców. Warto otaczać się osobami mówiącymi po polsku, które mają doświadczenie w obsłudze polonijnych klientów – agenci nieruchomości, doradcy finansowi, prawnicy.
Podsumowanie
Dla wielu rodzin dom to nie tylko dach nad głową, ale również oznaka sukcesu i bezpieczeństwa. Aby jednak dojść do momentu, w którym odbierasz klucze do własnego mieszkania lub domu, potrzebne są miesiące przygotowań: poprawa punktacji kredytowej, budowanie oszczędności, znajomość lokalnych warunków rynkowych i, często, wsparcie ze strony rodziny. Powodzenia!
Elżbieta Baumgartner
Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu książek-poradników, m.in. “Otwieram biznes”, “Praca w Ameryce”, „Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić”. Są one dostępne w wersji elektronicznej w witrynie Poradnika Sukces: www.PoradnikSukces.com. tel. 1-718-224-3492.
