Oto pytania pana Tomasza:
„Mieszkam w Stanach, a moja mama w Polsce chce na mnie i brata przepisać swoje mieszkanie, żebyśmy nie mieli kłopotu po jej śmierci. Z drugiej strony widzę, że obawia się, czy któryś z nas nie zechce zająć tego mieszkania przed jej śmiercią. Jak to zrobić? Słyszałem kiedyś w polskim radiu, pani mówiła, że można wysłać apostille do Polski. Czy może mi pani powiedzieć, jak zdobyć ten apostille i czemu służy? Nie wiem, jak dokładnie nazywa się ten dokument. Czy jest jakaś strona internetowa, która to wyjaśnia?”.
Co to jest apostil
Apostil (apostille) to poświadczenie dokumentu sporządzonego w jednym państwie (np. aktu notarialnego, tłumaczenia przysięgłego lub odpisu aktu stanu cywilnego) umożliwiające legalne użycie go w innym państwie. Poświadczenie to wydawane jest przez właściwy organ państwa, z którego dokument pochodzi, a w USA przez Departament Stanu albo Finansów danego stanu. Apostil potwierdza ważność licencji notariusza albo autentyczność aktów stanu cywilnego (metryki urodzenia, zawarcia małżeństwa, rozwodu itp.). Apostil ma format pieczęci albo certyfikatu, który dołącza się do poświadczonego dokumentu. W Nowym Jorku kosztuje $10. Notariusz uzyska dla ciebie apostil w uprawnionym urzędzie stanowym. Można też uczynić to samemu.
Jak przekazać mieszkanie
Apostil to tylko instrument pomagający w załatwianiu prawnych spraw na odległość. Najpierw trzeba zastanowić się, jak przeprowadzić proces darowizny oraz być świadomym przepisów podatkowych w Stanach i w Polsce.
„Przepisanie” mieszkania, domu czy działki odbywa się drogą darowizny, która polega na spisaniu w Polsce umowy darowizny w formie aktu notarialnego. Umowa między darczyńcą (pana mamą), a obdarowanym (czyli panem i bratem) ma być podpisana przez obydwie strony oraz odpowiednio zarejestrowana w Polsce. Na koszt tej operacji składa się taksa notarialna, podatek VAT od taksy, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej wraz z wynagrodzeniem dla notariusza za przesłanie do sądu wniosku o dokonanie wpisu oraz ewentualny podatek od spadków i darowizn (darowizna na rzecz syna, jak i innych krewnych z I grupy podatkowej jest zwolniona od podatku).
Pozyskanie nieruchomości drogą darowizny można załatwić w Polsce albo w Stanach.
W Polsce
Umowa darowizny nieruchomości może być spisana tylko w Polsce. Powodem jest fakt, że każde rozporządzenie przenoszące tytuł własności nieruchomości, ażeby było ważne w świetle prawa polskiego, musi być w formie aktu notarialnego sporządzonego przez polskiego notariusza na terytorium Polski.
Można pojechać do Polski, by na miejscu załatwić formalności. Przed podróżą radzę dowiedzieć się dokładnie u polskiego notariusza, jakie dokumenty są potrzebne w danym przypadku. Niezbędne bywają odpisy aktów urodzenia stron, numer PESEL obdarowanego, odpis z Ksiąg Wieczystych nieruchomości, wypis z rejestru gruntów i budynków oraz dokument wskazujący na sposób nabycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela. Warto przygotować te dokumenty zawczasu.
Ze Stanów Zjednoczonych
Można też przyjąć darowiznę bez wyjazdu do Polski. Aby rozporządzić nieruchomością (np. spisać umowę sprzedaży, udzielić czy przyjąć darowiznę) bez wyjazdu ze Stanów Zjednoczonych, należy udzielić komuś pełnomocnictwa, a do aktu notarialnego stanie za nas pełnomocnik, który sprzeda, odda czy nabędzie za nas nieruchomość.
Pełnomocnictwo do sprzedaży, zakupu, darowizny, zamiany nieruchomości położonej w Polsce, ma spełniać wymogi prawa polskiego i być uwierzytelnione notarialnie. Pełnomocnictwo do przyjęcia darowizny sporządzi panu każdy polski czy polonijny prawnik. Wzory można też znaleźć na sieci.
Umowa służebności
Pisze pan, że mama niepokoi się o swoje prawo zamieszkania w lokalu, który nie będzie już jej. Rozwiązaniem w takiej sytuacji może być umowa służebności. Służebność mieszkania (art. 908 § 2 oraz art. 302 Kodeksu cywilnego) to jeden z rodzajów służebności osobistej, czyli przysługującej konkretnej, opisanej z imienia i nazwiska osobie (np. matce). Na podstawie umowy zawartej z właścicielem nieruchomości (synami) otrzymuje ona prawo do korzystania z domu lub mieszkania w zakresie uzgodnionym przez obie strony. Owe prawa są niezbywalne i obowiązują do końca życia matki. Służebność osobista nie jest dziedziczona, dlatego z chwilą śmierci darczyńcy (matki), samoistnie traci ważność. Służebność mieszkania wymaga podpisania aktu notarialnego. Jednak wszystkie sprawy natury formalnej można załatwić razem z podpisywaniem umowy darowizny.
Prawo dożywocia
Służebności mieszkania nie należy mylić z prawem dożywocia. W przypadku służebności mieszkania, osoba mająca służebność (matka), ma prawo do zamieszkania w wyznaczonym lokalu bez obowiązku uiszczania czynszu, często z możliwością korzystania z przypisanych do niego pomieszczeń i urządzeń. W prawie służebności mieszkania nie ma obowiązku zapewnienia utrzymania, wyżywienia czy opieki w czasie choroby.
Natomiast umowa dożywocia (art. 908 Kodeksu cywilnego) ma miejsce wówczas, gdy przekazanie nieruchomości następuje w zamian za dożywotnie mieszkanie tej osoby, zapewnienie jej wyżywienia, ubrania, światła, ogrzewania oraz opieki w razie choroby, a w przypadku śmierci - godny pochówek. W prawie dożywocia, osoba, której to prawo dotyczy (matka), traktowana jest jako domownik.
Co jeszcze
W Polsce darowizny między najbliższą rodziną będącą w I grupie podatkowej są wolne od podatku, trzeba tylko darowiznę zgłosić na druku SD Z2 do odpowiedniego urzędu skarbowego. W Stanach natomiast otrzymania mieszkania zgłaszać nigdzie nie trzeba. Wyjaśniam to dokładnie w książce pt. Jak chować pieniądze przed fiskusem.
Więcej o apostilu dowiedzieć się można ze strony internetowej departamentu stanu w stanie zamieszkania. Na przykład, w Nowym Jorku jest to dos.ny.gov/apostille-or-certificate-authentication, w New Jersey: www.state.nj.us/treasury/revenue/apostilles, Illinois: www.ilsos.gov/departments/index/apostilles. W innych stanach trzeba w Google wpisać „apostille” oraz nazwę stanu.
Elżbieta Baumgartner
Elżbieta Baumgartner jest autorką wielu książek o profilu finansowym i konsumenckim, m.in. „Jak oszczędzać na podatkach”, „Jak kupić dom mądrze i nie przepłacić”, „Jak działa giełda”, „Jak inwestować w fundusze powiernicze”. Są one dostępne w D&Z House of Books, 5507 W. Belmont Ave. w Chicago albo bezpośrednio od wydawcy, Poradnik Sukces, 255 Park Lane, Douglaston, NY 11363, tel. 1-718-224-3492, www.poradniksukces.com
