Słownik Tematyczny Branży Nieruchomości w Ameryce
część 291
Prawne i etyczne kwestie w transakcjach dotyczących nieruchomości
HOME MORTGAGE DISCLOSURE ACT (w skrócie: HMD”) – Ustawa o Ujawnieniu Danych Dotyczących Pożyczek: prawo ustanowione w 1975 roku wymagające, aby pewne instytucje finansowe sporządzały coroczne raporty dotyczące udzielanych pożyczek hipotecznych. Raporty te zawierają informacje o rodzaju pożyczki, geograficznym położeniu nieruchomości, rasie i przynależności etnicznej pożyczkobiorcy, przyczynach ewentualnej odmowy przyznania pożyczki, itp. Celem tej ustawy było między innymi ułatwienie rządowi wykrywanie nielegalnych praktyk stosowanych przez instytucje finansowe, takich jak redlining (nieuzasadniona odmowa udzielenia pożyczki hipotecznej).
ANTITRUST LAWS – prawa antymonopolowe: federalne i stanowe prawa antymonopolowe regulujące między innymi branżę obrotu nieruchomościami. Do najczęściej występujących naruszeń tych praw dochodzi w przypadku zmowy cenowej (price fixing), grupowego bojkotu wymierzonego w konkurencję (group boycotting), oraz sprzedaży wiązanej (tie-in agreements).
FEDERAL SHERMAN ANTITRUST ACT – Federalna Ustawa Antymonopolowa Shermana: najstarsze amerykańskie federalne prawo antymonopolowe wprowadzone w 1890 roku, którego autorem był członek Izby Reprezentantów John Sherman. Za naruszenie tego prawa grożą surowe kary. Przykładowo, osoby dopuszczające się zmowy cenowej mogą podlegać karze grzywny do $100,000, natomiast korporacje mogą być ukarane grzywną nawet do 1 miliona dolarów.
PRICE FIXING – zmowa cenowa: w branży obrotu nieruchomościami do zmowy cenowej dochodzi w sytuacji, kiedy właściciele kilku biur ustalają między sobą np. wysokość pobieranej prowizji od sprzedaży nieruchomości. Prowizje pobierane przez biura (real estate brokerage commissions) są kwestią negocjacji z klientem i nie istnieje coś, co można określić „standardową” prowizją. Właściciel danego biura może oczywiście samodzielnie ustalić wysokość pobieranej prowizji za transakcje obsługiwane przez jego biuro, natomiast jeśli robi to w porozumieniu z innymi brokerami, może to stanowić naruszenie praw antymonopolowych i być uznane za zmowę cenową, gdyż ceny usług mają być kształtowane przez konkurujące ze sobą firmy w wolnym rynku. Agenci sprzedaży nieruchomości nie mogą wprowadzać w błąd potencjalnych klientów informując ich, że wysokość prowizji jest jednolita i została ustalona „odgórnie”. Można jedynie ograniczyć się do stwierdzenia, że dana prowizja jest oferowana przez biuro, którego agent jest przedstawicielem.
GROUP BOYCOTTING – bojkot grupowy: do bojkotu grupowego dochodzi w sytuacji, kiedy dwie firmy lub więcej postanawiają działać na szkodę innego biznesu w celu ograniczenia konkurencji. W branży nieruchomości takie działania mogą przejawiać się np. w odmowie pokazywania potencjalnym klientom nieruchomości wystawionych przez firmę będącą celem grupowego bojkotu.
TIE-IN AGREEMENTS (inna nazwa: tying agreements) – sprzedaż wiązana: sprzedaż danego produktu lub usługi pod warunkiem, że klient zakupi inny produkt lub skorzysta z innej usługi. Sprzedaż pierwszego produktu lub usługi jest w tej sytuacji „związana” (tied) z kupnem drugiego. Do sprzedaży wiązanej doszłoby np. w sytuacji, kiedy biuro uzależniłoby sprzedaż danej nieruchomości od skorzystania przez nabywcę z usług instytucji finansowej współpracującej z tym biurem przy załatwianiu finansowania tej transakcji.
ALLOCATION OF CUSTOMERS OR MARKETS – asygnowanie klientów lub rynków: naruszenie prawa antymonopolowego polegające na tym, że właściciele biur obrotu nieruchomościami dochodzą między sobą do porozumienia w sprawie podziału rynku, co ograniczyłoby konkurencyjność firm. Podział ten mógłby być oparty na rejonach geograficznych, przedziałach cenowych lub typach nieruchomości. W wyniku takiego porozumienia poszczególne biura mogłyby prowadzić spokojną działalność, bez „wchodzenia sobie w drogę”.
Zbigniew Pieńkowski – magister filologii angielskiej ze specjalizacją w kulturoznawstwie amerykańskim (Uniwersytet Warszawski, 1994 rok). Tłumacz zawodowy z 18-letnim doświadczeniem. Realtor®, Real Estate Managing Broker, właściciel firmy Caret Realty Inc. Od 2004 roku służy pomocą przy kupnie, sprzedaży oraz najmie nieruchomości.
Tel.: 773-719-3645
E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Web: www.CaretRealty.com
