Jeśli kupiłeś dom w czasie pandemii, istnieje duża szansa, że masz dziś kredyt hipoteczny z oprocentowaniem poniżej 3%. W obecnych realiach, gdy średnia stawka dla 30-letniego kredytu o stałym oprocentowaniu jest mniej więcej dwa razy wyższa, taka umowa wygląda jak relikt innej epoki. Dla osób, które przegapiły „złote okno” lat 2020–2021, powrót do tamtych warunków wydaje się niemożliwy.
A jednak istnieje mechanizm, który pozwala – przynajmniej w teorii – cofnąć zegar rynku nieruchomości. Nazywa się assumable mortgage, czyli kredyt przejmowalny. Oznacza to, że kupujący może przejąć istniejący kredyt sprzedającego wraz z jego niskim oprocentowaniem. W praktyce nowy właściciel spłaca dalej stary kredyt, zamiast zaciągać nowy na dzisiejszych, znacznie wyższych warunkach.
Szacunki firmy AssumeList wskazują, że w USA jest około 6 milionów domów z przejmowalnym kredytem i oprocentowaniem poniżej 5%. To potencjalnie ogromna szansa – zarówno dla kupujących, którzy mogliby znacząco obniżyć miesięczne raty, jak i dla sprzedających, którzy zyskują mocny argument marketingowy w trudnym, mało płynnym rynku.
Nie każdy kredyt można jednak przejąć. Większość tradycyjnych kredytów konwencjonalnych nie daje takiej możliwości. Przejmowalne są przede wszystkim kredyty wspierane przez rząd federalny – m.in. VA, udzielane w ramach programów dla weteranów, oraz FHA, przeznaczone często dla osób kupujących pierwsze mieszkanie. W 2020 roku około 18% nowych kredytów stanowiły właśnie pożyczki VA i FHA. Problem w tym, że wielu właścicieli nawet nie wie, że ich kredyt można przenieść na kupującego.
„Ludzie po prostu nie zdawali sobie sprawy, że istnieje możliwość zaoszczędzenia dosłownie dziesiątek, a czasem setek tysięcy dolarów” – mówi Jerry Devlin, założyciel Assume Loans, nowej firmy zajmującej się nieruchomościami, która pomaga kupującym i sprzedającym w dokonywaniu takich transferów.
Powstaje coraz więcej firm, zajmujących się kredytami hipotecznymi, które pomagają wyszukiwać oferty z przejmowalnym kredytem i przeprowadzić cały proces. Różnice w dostępności informacji bywają uderzające. W jednym z wyszukiwań w Houston firma Roam znalazła kilkaset domów z oprocentowaniem 3% lub niższym, podczas gdy w popularnych portalach ogłoszeniowych widniało zaledwie kilka takich ofert – bo wiele zależy od tego, czy sprzedający w ogóle zaznaczy odpowiednią opcję.
„Często sprzedający po raz pierwszy dowiaduje się, że posiada kredyt hipoteczny z możliwością przejęcia, od kupującego z Roam” – mówi Raunaq Singh, założyciel i dyrektor generalny firmy.
Nawet jeśli kredyt kwalifikuje się do przejęcia, proces bywa długi i skomplikowany. Firmy obsługujące kredyty mają ustawowo 45 dni na ocenę zdolności kredytowej kupującego, ale w praktyce procedura może ciągnąć się miesiącami. Z punktu widzenia banku bardziej opłacalne jest bowiem udzielenie nowego kredytu z oprocentowaniem rzędu 6–7% niż przenoszenie starego z oprocentowaniem 2,5%. To sprawia, że motywacja do przyspieszania takich spraw bywa ograniczona.
Druga, jeszcze większa bariera to gotówka. Przejmowane kredyty hipoteczne często wymagają sześciocyfrowej wpłaty początkowej. Ceny domów od stycznia 2020 roku wzrosły o ponad 50%. Jeśli dom kosztował 500 tysięcy dolarów w 2021 roku, a dziś sprzedawany jest za 700 tysięcy, różnicę – czyli 200 tysięcy dolarów – musi pokryć kupujący. A to dopiero początek, bo trzeba uwzględnić także część kredytu już spłaconą przez obecnego właściciela. W efekcie wymagany wkład własny może sięgać setek tysięcy dolarów.
Teoretycznie można zaciągnąć drugi kredyt na pokrycie różnicy, ale takie rozwiązania są trudne do uzyskania i zwykle drogie. Dlatego przejmowalny kredyt najbardziej opłaca się osobom dysponującym dużą ilością gotówki. Dla wielu młodych rodzin, które dopiero wchodzą na rynek, to bariera nie do przeskoczenia.
Zwolennicy tego rozwiązania argumentują jednak, że większa liczba przejmowalnych kredytów mogłaby odblokować rynek. Dziś wielu właścicieli nie sprzedaje swoich domów tylko dlatego, że nie chce rezygnować z niskiego oprocentowania. Rotacja na rynku mieszkaniowym w USA jest najniższa od 25 lat. Pojawiają się też pomysły wprowadzenia tzw. kredytów „przenośnych”, w ramach których sprzedający może przenieść swój istniejący kredyt hipoteczny i jego niskie oprocentowanie do nowego domu.
Krytycy pozostają jednak sceptyczni. Ich zdaniem dopóki podstawowym problemem jest niedobór mieszkań, a nie struktura kredytów, takie rozwiązania będą miały ograniczony wpływ. Można znaleźć świetną okazję – ale pod warunkiem, że dysponuje się dużą gotówką. A to wciąż luksus dostępny dla niewielu.
W realiach 2026 roku przejmowalny kredyt hipoteczny to więc nie tyle magiczne cofnięcie czasu, ile wąska furtka. Dla jednych może oznaczać ratę o połowę niższą niż u sąsiada. Dla większości pozostaje jednak opcją trudną do wykorzystania.
