W czasie gdy amerykańska polityka często pogrążona jest w sporach partyjnych, Senat Stanów Zjednoczonych przyjął ustawę, która pokazuje rzadki dziś przykład szerokiego porozumienia ponad podziałami. Nowe prawo dotyczące rynku mieszkaniowego zostało uchwalone zdecydowaną większością głosów — 89 do 10 — i już teraz określane jest jako największa od dekad federalna reforma rynku domów i budownictwa mieszkaniowego.
Projekt o nazwie 21st Century ROAD to Housing Act przygotowali wspólnie senatorowie reprezentujący przeciwne obozy polityczne: republikanin Tim Scott z Karoliny Południowej oraz demokratka Elizabeth Warren z Massachusetts. Oboje podkreślali, że problem dostępności mieszkań dotyczy Amerykanów niezależnie od poglądów politycznych.
„To nie jest kwestia republikańska ani demokratyczna. To kwestia tego, czy zwykłe rodziny będą mogły pozwolić sobie na własny dom” – mówił senator Scott.
Kryzys dostępności
Powodem tak szerokiego poparcia jest rosnący w całym kraju kryzys dostępności domów. Według danych rynku nieruchomości typowy dom w USA kosztuje obecnie około 400 tysięcy dolarów, co dla wielu rodzin pozostaje poza zasięgiem finansowym. Jedną z głównych przyczyn jest niedobór mieszkań, który według niektórych szacunków sięga nawet 4 milionów lokali.
Nowa ustawa zawiera ponad 40 różnych rozwiązań, których wspólnym celem jest zwiększenie liczby budowanych domów oraz ograniczenie czynników podbijających ceny.
„Jeśli chcemy obniżyć koszty mieszkaniowe, musimy po prostu budować więcej” – podkreślała senator Warren.
Ograniczenia dla wielkich inwestorów
Najbardziej dyskutowanym elementem ustawy jest zapis dotyczący dużych inwestorów instytucjonalnych, często powiązanych z funduszami inwestycyjnymi z Wall Street. Nowe przepisy zakładają, że firmy posiadające co najmniej 350 domów jednorodzinnych nie będą mogły kupować kolejnych.
Pomysł ten ma ograniczyć zjawisko masowego wykupu domów przez wielkie fundusze, które następnie przeznaczają je na wynajem.
„Domy powinny służyć rodzinom do mieszkania, a nie być tylko instrumentem inwestycyjnym” – argumentowała Warren.
Badania nad wpływem takich inwestorów są jednak niejednoznaczne. Niektóre analizy wskazują, że ich udział w rynku jest stosunkowo niewielki i stanowi tylko kilka procent wszystkich wynajmowanych domów jednorodzinnych. Mimo to wielu polityków uważa, że ograniczenie ich aktywności może pomóc indywidualnym kupującym.
Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Inwestorzy nadal będą mogli kupować domy wymagające gruntownego remontu oraz budować osiedla przeznaczone na wynajem. W przypadku takich inwestycji nieruchomości musiałyby jednak zostać sprzedane po siedmiu latach, przy czym pierwszeństwo zakupu miałby obecny najemca.
Tańsze i szybsze budowanie
Duża część nowych przepisów dotyczy przyspieszenia budowy mieszkań poprzez ograniczenie biurokracji i wprowadzenie nowych programów wsparcia.
Jednym z elementów jest uproszczenie procedur środowiskowych dla inwestycji powstających między istniejącymi budynkami. Wprowadzony ma zostać także system tzw. wzorów architektonicznych – zestawów projektów domów wcześniej zatwierdzonych przez władze lokalne, co pozwoli skrócić proces uzyskiwania pozwoleń.
Ustawa stawia również na rozwój domów prefabrykowanych - produkowanych w fabrykach i montowanych na miejscu budowy. Tego typu konstrukcje powstają znacznie szybciej i mogą kosztować nawet o połowę mniej w przeliczeniu na stopy kwadratowe niż tradycyjne budownictwo.
Więcej pieniędzy na mieszkania dostępne cenowo
Nowe prawo zwiększa także możliwości finansowania mieszkań dla osób o niższych dochodach. Banki będą mogły inwestować więcej kapitału w projekty budownictwa dostępnego cenowo dzięki podniesieniu limitu inwestycji z 15 do 20 procent kapitału.
Organizacje zajmujące się finansowaniem takich inwestycji szacują, że może to uwolnić miliardy dolarów nowych środków na budowę mieszkań.
Krytyka
Mimo szerokiego poparcia ustawa nie jest wolna od krytyki. Część organizacji branżowych obawia się, że ograniczenia dotyczące domów budowanych pod wynajem mogą zahamować rozwój tego segmentu rynku. Z kolei niektórzy ekonomiści twierdzą, że kolejne federalne programy grantowe nie rozwiążą problemu niedoboru mieszkań.
Zwolennicy ustawy odpowiadają, że jej siłą jest właśnie szeroki zakres działań.
Co dalej
Ustawa musi teraz zostać uzgodniona z wersją przyjętą wcześniej przez Izbę Reprezentantów, ponieważ oba dokumenty różnią się w kilku kluczowych punktach. Po wypracowaniu wspólnego tekstu projekt trafi na biurko prezydenta.
Nawet jeśli proces legislacyjny potrwa jeszcze kilka miesięcy, samo głosowanie w Senacie pokazuje, że w sprawach dotykających codziennego życia Amerykanów możliwe jest rzadkie dziś w Waszyngtonie porozumienie ponad partyjnymi podziałami.
