Amerykański rynek nieruchomości rozpoczął 2026 rok z kolejnym sygnałem ochłodzenia popytu. Jak wynika z najnowszego raportu firmy Redfin, w styczniu anulowano blisko 40 tysięcy umów zakupu domów — to najwyższy odsetek dla tego miesiąca od czasu rozpoczęcia prowadzenia statystyk w 2017 roku.
Łącznie 13,7 procent nieruchomości, które trafiły do sprzedaży i były już objęte umową, nie dotarło do finalizacji transakcji. Rok wcześniej wskaźnik ten wynosił 13,1 procent. Choć różnica wydaje się niewielka, eksperci podkreślają, że trend jest wyraźny i odzwierciedla rosnącą ostrożność kupujących.
Dla osób obserwujących rynek - także w rejonie Chicago i przedmieść - to kolejny sygnał, że po latach dominacji sprzedających sytuacja zaczyna się stopniowo odwracać.
Rynek kupującego daje większą swobodę decyzji
Wzrost liczby anulowanych transakcji wskazuje na przejście rynku w kierunku tzw. rynku kupującego. Nadwyżka ofert sprzedaży oraz utrzymujące się problemy z dostępnością finansową sprawiają, że kupujący mają dziś więcej przestrzeni do negocjacji, a także do rezygnacji z zakupu bez presji szybkiego podejmowania decyzji.
Redfin zwraca uwagę, że rekordowy poziom zerwanych umów w styczniu - miesiącu, który zwykle charakteryzuje się mniejszą aktywnością - pokazuje kruchość popytu i wpływ niepewności gospodarczej na decyzje zakupowe.
Kupujący częściej wykorzystują okres inspekcji technicznej nieruchomości, aby wycofać się z transakcji lub renegocjować cenę, zwłaszcza gdy na rynku pojawia się bardziej atrakcyjna oferta.
Nadwyżka sprzedających i obawy finansowe kupujących
Jednym z kluczowych czynników stojących za rosnącą liczbą anulowanych umów jest wyraźna przewaga sprzedających nad kupującymi. Szacuje się, że w styczniu było o około 600 tysięcy więcej sprzedających niż aktywnych nabywców, co znacząco zwiększa siłę negocjacyjną kupujących.
Jednocześnie wysokie koszty zakupu nieruchomości nadal stanowią istotną barierę. Ceny domów pozostają blisko historycznych maksimów, a część potencjalnych nabywców wskazuje na niepewność zatrudnienia, napięcia geopolityczne czy obawy związane z taryfami handlowymi jako powody rezygnacji z zakupu.
To połączenie większej podaży i ostrożniejszego popytu sprawia, że rynek od połowy 2024 roku pozostaje w fazie sprzyjającej kupującym.
Duże różnice między miastami
Skala anulowanych transakcji różni się znacząco w zależności od regionu. Wśród dużych metropolii najwyższy udział zerwanych umów odnotowano w San Antonio, gdzie sięgnął on 21,2 procent. Kolejne miejsca zajęły Atlanta i Cleveland, a w czołówce znalazły się także Riverside w Kalifornii oraz Orlando na Florydzie.
Na drugim biegunie znalazły się rynki o bardziej stabilnym popycie. Najniższy wskaźnik anulowanych transakcji odnotowano w San Francisco, a stosunkowo niskie poziomy utrzymywały się także w hrabstwie Nassau w stanie Nowy Jork, San Jose, Milwaukee oraz Oakland.
Eksperci zwracają uwagę, że różnice te odzwierciedlają lokalne uwarunkowania — od poziomu cen, przez tempo wzrostu podaży, po sytuację gospodarczą i migracyjną poszczególnych regionów.
Co to oznacza dla rynku w najbliższych miesiącach
Jeśli luka między sprzedającymi a kupującymi utrzyma się, liczba anulowanych transakcji może pozostać podwyższona. Kupujący coraz częściej traktują umowy jako element negocjacji, wykorzystując inspekcje oraz porównywanie ofert do uzyskania lepszych warunków lub wycofania się z zakupu.
Dla sprzedających oznacza to konieczność większej elastyczności — zarówno w zakresie ceny, jak i stanu technicznego nieruchomości czy warunków transakcji. Z kolei dla kupujących obecna sytuacja może tworzyć więcej okazji, choć nadal ograniczeniem pozostają koszty finansowania i ogólna niepewność gospodarcza.
