Zdarza się, że opuszczając Polskę pozostawiamy różnego rodzaju nieruchomości. Przebywając przez wiele lat za granicą, często nie mamy nawet świadomości, że w tym czasie ktoś inny może korzystać z naszego domu, mieszkania czy też zajmować całość bądź część naszej działki. Na taką sytuację należy zwrócić szczególną uwagę, bowiem może ona doprowadzić do zasiedzenia naszej nieruchomości przez obcą osobę, a tym samym do bezpowrotnego utracenia przez nas jej własności. Co więcej, w takim przypadku nie będziemy mogli domagać się zapłaty jakiejkolwiek ceny za nieruchomość. Czym jest zasiedzenie nieruchomości oraz jak się przed nią ochronić? Na te oraz inne pytania odpowie poniższy artykuł.
Warunki zasiedzenie nieruchomości
Zacznijmy od przybliżenia definicji zasiedzenia nieruchomości. Zasiedzenie to jedna z form nabycia własności rzeczy poprzez jej długotrwałe, faktyczne posiadanie. W drodze zasiedzenia można nabyć własność każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej i mieszkaniowej) oraz każdej rzeczy ruchomej. Należy pamiętać, że nabycie własności przez zasiedzenie może dotyczyć jedynie przedmiotów, które mogą być przedmiotami odrębnego prawa własności. Dlatego też nie można zasiedzieć np. jednego pokoju w mieszkaniu, czy też klatki schodowej.
Określona osoba może nabyć własność naszej nieruchomości przez zasiedzenie, jeżeli włada rzeczą jak właściciel, traktuje ją jako swoją własność oraz podejmuje takie czynności, które zazwyczaj wykonuje właściciel np. opłaca podatki, uprawia rośliny na nieruchomości, wykonuje inwestycje takie jak wybudowanie ogrodzenia czy utwardzonego podjazdu. Wykonywanie tego typu czynności musi trwać nieprzerwanie przez 20 lat. Koniecznym jest również, aby wskazana osoba weszła w posiadanie naszej nieruchomości w tzw. „dobrej wierze”, tj. nie wiedząc, że nieruchomość posiada prawowitego właściciela.
Nieruchomość można również zasiedzieć w tzw. „złej wierze”. Wskazana sytuacja zachodzi, gdy określona osoba wiedziała, że nieruchomość posiada prawowitego właściciela, a mimo to nieprzerwanie jej używała. W takim przypadku konieczny jest upływ co najmniej 30 lat.
Jak uchronić się przed zasiedzeniem nieruchomości?
Nie stracimy nigdy prawa własności w wyniku zasiedzenia, jeśli określona osoba korzysta z naszej nieruchomości na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego jak np. umowa najmu, dzierżawy czy użyczenia. Nawet, gdyby dysponowała ona nieruchomością w ten sposób przez okres 20 czy 30 lat, to nigdy nie uzyska jej własności w wyniku zasiedzenia. Należy przy tym pamiętać, aby przez cały okres najmu lub dzierżawy nieruchomości stale pobierać od najemcy lub dzierżawcy czynsz z tego tytułu.
Właściciel nieruchomości może bronić się przed utratą własności poprzez wykazanie, że nie są spełnione wymagane prawem warunki zasiedzenia, jak chociażby wykazanie braku posiadania nieruchomości przez określona osobę przez okres 20 lub 30 lat.
Przerwanie zasiedzenia - jak to zrobić?
Jeżeli dowiemy się, że nasza nieruchomość, która pozostawiona została w Polsce, weszła w posiadanie osoby trzeciej bez naszej zgody i wiedzy, powinniśmy niezwłocznie dokonać odpowiednich czynności prawnych, które doprowadzą do przerwania terminu zasiedzenia. Bieg terminu zasiedzenia przerywa się przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw, dokonaną bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia przysługującego nam prawa. Najbardziej klasycznym przykładem takiej czynności jest złożenie do sądu pozwu o wydanie naszej nieruchomości.
Istnieją również inne skuteczne czynności prawne, jakie możemy podjąć w celu przerwania biegu zasiedzenia. Należy do nich zaliczyć złożenie w sądzie wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, złożenie pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, złożenie wniosku przez współwłaściciela o zniesienie współwłasności nieruchomości. Jak widać istnieje wiele możliwych do wyboru dróg prawnych, które uchronią nas przed utratą naszej własności, a wybór konkretnej z nich zależy od sytuacji faktycznej, w jakiej się znaleźliśmy.
Przerwanie zasiedzenia a sprawy spadkowe
Do zasiedzenia nieruchomości dochodzi najczęściej w sytuacjach nieuregulowanych spraw spadkowych. Przykładowo jeden ze spadkobierców zajmuje dom rodzinny, który wszedł do spadku, drugi natomiast nie interesuje się sprawą. Pierwszy spadkobierca faktycznie posiada całą nieruchomość, mieszka w niej, dba o nią, inwestuje w nią, płaci w całości podatki i inne opłaty. W takim przypadku po upływie 30 lat nieprzerwanego posiadania doszłoby do zasiedzenia udziału we własności nieruchomości przysługującego drugiemu spadkobiercy.
Samo wniesienie sprawy do sądu o stwierdzenie nabycia spadku przez spadkobiercę nieposiadającego nieruchomości nie wystarczy, żeby nastąpiło przerwanie zasiedzenia. Podobnie, dokonanie wpisu w księdze wieczystej poprzez ujawnienie prawa własności dwóch właścicieli (spadkobierców) również nie wywoła takiego skutku, że nastąpi przerwanie zasiedzenia. W takim przypadku jedynym skutecznym działaniem będzie złożenie do sądu wniosku o przeprowadzenie podziału spadku.
Działania po upływie terminu zasiedzenia
Należy przy tym pamiętać, że opisane powyżej czynności podejmowane przez nas po upływie 20 lat (przy tzw. „dobrej wierze”) albo 30 lat (przy tzw. „złej wierze”) nie doprowadzą do przerwania zasiedzenia, będą one bezskuteczne i spóźnione. Do zasiedzenia dochodzi bowiem z mocy samego prawa, z chwilą upływu wskazanych powyżej terminów. Z tym momentem posiadacz nabywa prawo własności. Osoba, która wcześniej była właścicielem nie może zatem, nawet z formalnego punktu widzenia, wnieść po tym terminie np. powództwa o wydanie nieruchomości, gdyż utraciła już prawo własności.
Co istotne, przerwanie zasiedzenia nieruchomości może nastąpić tylko wtedy, gdy czynności są podejmowane przez właściciela nieruchomości. Tym samym skutek ten nie nastąpi, jeśli czynności prawnej dokona inna osoba. Nie jest przy tym konieczne nasze osobiste działanie i przyjazd do kraju, może to w naszym imieniu uczynić ustanowiony w tym celu profesjonalny pełnomocnik. W takim przypadku wystarczy udzielenie pełnomocnictwa procesowego w zwykłej formie pisemnej, bez konieczności uzyskiwania klauzuli apostille.
Podstawowym i najważniejszym działaniem, jakie powinien od czasu do czasu podejmować każdy właściciel nieruchomości, jest cykliczne dokonywanie jej audytu, poprzez sprawdzenie, co się z nią dzieje. W przypadku pozostawienia nieruchomości w Polsce może tego dokonać członek naszej rodziny lub zaufana osoba. Wszystko w myśl zasady, że lepiej zapobiegać niż leczyć.
Serdecznie zapraszam do kontaktu.
Adwokat Wojciech Strojek
Auris Kancelaria
ul. Krucza 16/22 lok. 7
00-526 Warszawa
tel.: +48 697 945 877
e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.auriskancelaria.pl
