Choć pierwotne szacunki sugerowały jeszcze niedawno odwrotną sytuację, okazuje się, że właściciele domów w Chicago będą musieli jednak pokryć większą część lokalnych podatków od nieruchomości niż właściciele nieruchomości komercyjnych.
Według najnowszego raportu z biura assessora powiatu Cook, Fritza Kaegi, proces odwoławczy drastycznie zmienił pierwotne wyceny nieruchomości. Podczas gdy wartości nieruchomości komercyjnych zostały obniżone o 17% w wyniku odwołań, wartości nieruchomości mieszkalnych spadły jedynie o 1%. W rezultacie właściciele domów będą odpowiedzialni za około 54% całkowitego obciążenia podatkowego miasta, w porównaniu z około 51% w poprzednim roku.
Ta dysproporcja to powtarzający się problem, który frustruje właścicieli nieruchomości od lat. System podatkowy Cook County działa na zasadzie „zero-sum”, co oznacza sytuację, gdzie zysk jednej strony równa się stracie drugiej. W kontekście podatków od nieruchomości w Chicago oznacza to, że gdy właściciele nieruchomości komercyjnych otrzymują obniżki wycen i płacą mniejsze podatki, właściciele domów automatycznie muszą pokryć tę różnicę, płacąc więcej. Dlatego wyceny nieruchomości odgrywają tak ważną rolę.
Miało być inaczej
Kiedy biuro assessora zakończyło trzyletnią ponowną ocenę nieruchomości w Chicago, pierwotnie stwierdziło, że wartości nieruchomości komercyjnych wzrosły bardziej niż mieszkalnych, co oznaczałoby, że właściciele domów byliby odpowiedzialni za 49% wpływów z podatków miejskich. Jednak Rada Rewizyjna, trzyosobowy panel będący ostateczną instancją w sprawach wycen, znacząco zmieniła te proporcje.
Promocja
Właściciele nieruchomości komercyjnych znacznie częściej odwołują się od wycen niż właściciele prywatnych domów. Badanie przeprowadzone przez skarbnika powiatu Cook, Marię Pappas, wykazało, że między 2021 a 2023 rokiem właściciele nieruchomości komercyjnych odwoływali się od wycen w prawie 64% przypadków, podczas gdy właściciele domów tylko w 27%.
Sytuacja przypomina wydarzenia z poprzedniego roku w południowych i południowo-zachodnich przedmieściach powiatu, gdzie mediana rachunków podatkowych dla nieruchomości mieszkalnych wzrosła o prawie 20% - największy procentowy wzrost w regionie od co najmniej 29 lat. Najbardziej ucierpieli właściciele domów o niskich dochodach.
Właściciele nieruchomości komercyjnych oskarżają assessora o próby pozyskania przychylności wyborców poprzez swoje wyceny i twierdzą, że odstrasza inwestorów od Chicago. Kaegi wielokrotnie odpowiadał, że jego wyceny naprawiają niesprawiedliwe lub niedokładne wyceny swojego poprzednika.
Rada kontra biuro asesora
Dane assessora pokazują, że największe obniżki Rady Rewizyjnej dotyczyły South Chicago Township - obszaru o przewadze nieruchomości komercyjnych, obejmującego Loop i inne dzielnice śródmieścia na południe od rzeki Chicago. Rada obniżyła tam całkowitą wartość nieruchomości o 21% w stosunku do szacunków biura Kaegiego. Różnica między końcowymi liczbami dla wszystkich nieruchomości komercyjnych w mieście wyniosła aż 4,3 miliarda dolarów.
Wobec tych problemów prezydent Rady Cook County, Toni Preckwinkle, zleciła niezależne badanie systemu wyceny nieruchomości. Pod koniec ubiegłego roku wydano szereg zaleceń, które mają zostać wdrożone. Stwierdzono, że obecna dynamika działań i komunikacji między biurem assessora a Radą Rewizyjną nie spełnia standardów i szkodzi wszystkim właścicielom nieruchomości. Wśród głównych rekomendacji znalazły się: lepsze dzielenie się danymi między obiema instytucjami, wzajemne konsultacje oraz przyjęcie bardziej jednolitego podejścia do wyceny nieruchomości komercyjnych w całym powiecie.
