Po latach niedoborów ofert na rynku nieruchomości w USA, sytuacja się odwraca. Z najnowszego raportu Redfin wynika, że obecnie w kraju jest prawie pół miliona więcej sprzedających niż kupujących. To najwyższy poziom od momentu rozpoczęcia zbierania takich danych w 2013 roku.
Ta nierównowaga pomiędzy podażą a popytem może doprowadzić do spadków cen mieszkań, co byłoby dobrą wiadomością dla osób próbujących wejść na rynek nieruchomości.
Co się zmieniło?
Podczas pandemii rekordowo niskie stopy procentowe wywołały gwałtowny wzrost popytu na domy, co podbiło ceny — zwłaszcza w gorących lokalizacjach, takich jak Floryda czy Teksas. Jednak po podwyżkach stóp przez Rezerwę Federalną w 2022 roku, mających na celu opanowanie inflacji, sytuacja diametralnie się zmieniła.
Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych zniechęciło właścicieli do sprzedaży domów — wielu z nich wolało pozostać przy niższych, wcześniej wynegocjowanych ratach. Dopiero pod koniec 2024 roku i na początku 2025 roku właściciele zaczęli akceptować fakt, że niższe stopy mogą nie wrócić tak prędko, i zdecydowali się wystawić swoje nieruchomości na sprzedaż.
Jednak dzisiejszy rynek to nie to samo, co kilka lat temu. Nie ma już brutalnych wojen ofertowych, gdzie nabywcy przebijali się wzajemnie. Wysokie ceny i wciąż drogie kredyty skutecznie zniechęcają wielu potencjalnych kupujących. Inni natomiast wstrzymują się z decyzją o zakupie, zaniepokojeni kierunkiem gospodarczym i polityką ceł obecnej administracji.
W kwietniu 2025 roku na rynku było 1 943 699 sprzedających i 1 453 638 kupujących — to aż o 33,7% więcej ofert niż zapotrzebowania. Rok wcześniej przewaga sprzedających wynosiła zaledwie 6,5%, a dwa lata temu kupujących było więcej niż sprzedających.
Zgodnie z danymi Redfin, liczba sprzedających osiągnęła poziom nienotowany od marca 2020 roku, a liczba kupujących spadła do najniższego poziomu od początku prowadzenia statystyk.
Innymi słowy, rynek nieruchomości w USA szybko zmienił się na korzyść kupujących, którzy teraz mają przewagę nad sprzedającymi, nawet jeśli przy wciąż rosnących cenach domów i stopach procentowych kredytów hipotecznych oscylujących wokół 7 procent, może się tak nie wydawać.
W kwietniu średnia cena sprzedaży domu wyniosła 431 931 dolarów, co oznacza wzrost o 1,6% rok do roku. Średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wynosiło 6,73% — to ponad dwa razy więcej niż w czasach pandemii.
Efekt? Domy sprzedają się coraz wolniej. Aż 44% nieruchomości w kwietniu pozostawało na rynku ponad 60 dni przed podpisaniem umowy, co według branży czyni je „przestarzałymi” ofertami.
Gorsza sytuacja w segmencie mieszkań
Rynek domów jednorodzinnych był w kwietniu zalany ofertami – o 27,8% więcej sprzedających niż kupujących. Jednak w przypadku mieszkań sytuacja wygląda jeszcze bardziej dramatycznie – sprzedających było aż o 83% więcej niż chętnych.
Właściciele mieszkań, zwłaszcza na Florydzie, próbują pozbyć się swoich lokali z powodu rosnących opłat wspólnot mieszkaniowych (HOA) i kosztów ubezpieczenia. Nowe przepisy dotyczące bezpieczeństwa budynków dodatkowo przyczyniły się do wzrostu ofert w ciągu ostatniego roku.
Warto zauważyć, że ceny mieszkań niemal się zatrzymały – wzrosły zaledwie o 0,4% rok do roku, podczas gdy domy jednorodzinne podrożały o 1,5%.
Głos ekspertów
Główny ekonomista Redfin, Asad Khan, komentuje: „Równowaga sił na rynku nieruchomości przesunęła się na korzyść kupujących, ale wielu sprzedających jeszcze tego nie zauważyło. Liczą, że ich domy są wyjątkowe i osiągną zawrotną cenę. Ale kiedy ich oferty wiszą tygodniami bez zainteresowania, coraz więcej z nich zaczyna rewidować oczekiwania”.
Tim Harper, agent nieruchomości Redfin Premier z Daytona Beach na Florydzie, uważa, że „to zdecydowanie rynek kupującego. Klienci mają więcej opcji i pola do negocjacji. Często udaje się zbić cenę nawet o 5% i uzyskać dodatkowe 10 000 dolarów w formie ustępstw ze strony sprzedającego. Dlatego tak ważne jest, by zadbać o dobry stan techniczny i nie przesadzać z ceną wyjściową”.
Co czeka rynek?
Kupujący zyskali przewagę. Mają więcej wyboru i większą siłę przetargową. To oznacza, że sprzedający będą musieli jeszcze bardziej dostosować ceny do realiów.
Redfin, który początkowo przewidywał spowolnienie wzrostu cen, teraz zakłada, że do końca 2025 roku ceny nieruchomości w USA spadną o około 1%.
Wygląda więc na to, że po latach drożejących domów rynek w końcu zaczyna się przechylać na stronę kupujących. Ale na wielki zjazd cenowy nie ma co liczyć – wysoka inflacja i kosztowne kredyty nadal trzymają rynek w ryzach.