Sytuacja, w której położona w Polsce nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, nie jest niczym nietypowym. Współwłasność nieruchomości najczęściej powstaje na skutek przeprowadzenia postępowania spadkowego, kiedy nieruchomość odziedziczona zostanie przez kilku spadkobierców bądź na skutek orzeczenia rozwodu pomiędzy małżonkami.
W zasadzie w każdej chwili, na żądanie każdego ze współwłaścicieli, można przeprowadzić postępowanie zmierzające do wyjścia ze współwłasności. Polskie przepisy prawa przewidują dwa możliwe tryby zniesienia współwłasności – w trybie umownym lub sądowym.
Umowne zniesienie współwłasności następuje, gdy strony (czyli wszyscy współwłaściciele) osiągają porozumienie zarówno co do faktu zniesienia współwłasności, jak i zastosowanego sposobu wyjścia ze stanu współwłasności. Jeśli współwłaściciele są zgodni, co do sposobu zniesienia współwłasności, wystarczające jest zawarcie odpowiedniej umowy przed notariuszem. Koszty są w tym wypadku nieco wyższe, jednak czas przeprowadzenia procedury jest bardzo krótki i najczęściej wszystko udaje się załatwić na jednym spotkaniu u notariusza. W tym celu należy zgromadzić wskazane przez notariusza dokumenty konieczne do sporządzenia aktu notarialnego, którymi w szczególności mogą być: dokument, który stanowi tytuł prawny do nieruchomości, aktualny odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów czy wyrys z mapy ewidencyjnej.
W celu obniżenia kosztów zgodnego zniesienia współwłasności istnieje możliwość zgłoszenia odpowiedniego wniosku do sądu. Sąd może dokonać podziału już na pierwszej rozprawie, która wyznaczana jest 2–3 miesiące od złożenia odpowiedniego wniosku.
Jeśli współwłaściciele pozostają w sporze co do sposobu zniesienia współwłasności (np. każdy z nich chce w całości zatrzymać nieruchomość dla siebie, albo uważa, że spłaty żądane przez pozostałych są za wysokie) pozostaje jedynie sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości.
W obu trybach (umownym i sądowym) zniesienie współwłasności może nastąpić z zastosowaniem trzech alternatywnych sposobów likwidacji współwłasności nieruchomości:
- Pierwszym sposobem jest podział fizyczny nieruchomości podział pola na dwie mniejsze działki, bądź wydzielenie w domu jednorodzinnym dwóch lub większej ilości samodzielnych lokali mieszkalnych. Taki sposób podziału będzie jednak niemożliwy, jeśli okaże się sprzeczny z przepisami ustawy (np. prawa budowlanego) lub ze społeczno–gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości. Mowa tu np. o sytuacji, kiedy działka jest zbyt mała, żeby podzielić ją pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli,
- Drugim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest przyznanie nieruchomości na wyłączą własność na rzecz jednego z dotychczasowych współwłaścicieli z jednoczesnym zobowiązaniem go do spłaty odpowiedniej części na rzecz pozostałych. Jeśli współwłaściciele dojdą w tym zakresie do porozumienia mogą zawrzeć umowę lub ugodę sądową. W takim przypadku sami ustalą pomiędzy sobą wysokość i termin spłat. Jeżeli współwłaściciele są skonfliktowani, to sąd ustali rozmiar spłat, przy czym w pierwszej kolejności zleci biegłemu sądowemu przygotowanie wyceny nieruchomości. W uzasadnionych wypadkach spłaty mogą zostać odroczone lub rozłożone na raty jednak na okres nie dłuższy niż 10 lat. W trakcie postępowania sądowego często jest tak, że co najmniej kilku dotychczasowych współwłaścicieli zgłasza chęć przejęcia nieruchomości na własność. Wówczas to sąd decyduje, któremu z nich przypadnie nieruchomość. Decyzja ta jest podejmowana w oparciu o wiele argumentów, takich jak stopień związania z daną nieruchomością, wartość dokonanych na nią nakładów, sytuacja rodzinna i majątkowa (czy daje możliwość spłaty), posiadanie innych nieruchomości itd.
- Trzecim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest dokonanie jej sprzedaży w drodze egzekucji, a następnie rozdzielenie uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy współwłaścicieli. Podkreślić jednak należy, że taki sposób podziału jest najmniej opłacalny. Najpierw trzeba bowiem ponieść koszty postępowania sądowego, następnie nieruchomość sprzedawana jest na licytacji przez komornika, który z zapłaconej kwoty odlicza swoje wynagrodzenie i koszty sprzedaży. Znacznie taniej i szybciej współwłaściciele mogą sami sprzedać nieruchomość, bez sądu i bez komornika i podzielić się pieniędzmi zgodnie z przysługującymi im udziałami do nieruchomości.
W przypadku zawarcia umowy o zniesienie współwłasności konieczne będzie również uiszczenie podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej nabytej części nieruchomości. Zobowiązanym do zapłaty podatku będzie ten ze współwłaścicieli, który w wyniku zniesienia współwłasności otrzymał nieruchomość i spłaca pozostałych.
Jak widać istnieją różne sposoby podziału nieruchomości wspólnej, zaś wybór najkorzystniejszego z nich uzależniony jest najczęściej od relacji (ugodowych bądź konfliktowych) istniejących pomiędzy współwłaścicielami.
Serdecznie zapraszam do kontaktu.
Adwokat Wojciech Strojek
Auris Kancelaria
ul. Krucza 16/22 lok. 7
00-526 Warszawa
tel.: +48 697 945 877
e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.auriskancelaria.pl
