W dzisiejszym artykule chciałbym poruszyć temat wywłaszczenia nieruchomości. Informacje w tym zakresie mogą być szczególnie przydatne dla osób, które wyjeżdżając z Polski wiele lat temu pozostawiły w kraju swoje nieruchomości.
Właściciel nieruchomości w pewnych szczególnych okolicznościach może zostać pozbawiony przysługującego mu prawa wbrew swojej woli. Odbywa się to poprzez wywłaszczenie. Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Warunek, który musi zostać spełniony w celu legalnego przeprowadzenia wywłaszczenia nieruchomości, to realizacja celu publicznego. Zastosowanie przepisów o wywłaszczeniu będzie miało zatem odniesienie jedynie do nieruchomości, które przeznaczone zostały pod następujące inwestycje: drogi publiczne, drogi wodne, linie kolejowe, lotniska, budowę i utrzymanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę czy energię elektryczną, budowę i utrzymanie pomieszczeń dla urzędów, sądów i prokuratur, szkół.
Wywłaszczenie przeprowadzane jest w drodze decyzji administracyjnej. Organem właściwym do wydania decyzji jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Nieruchomość wywłaszcza się zawsze na rzez Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo). Zanim starosta formalnie rozpocznie procedurę wywłaszczenia nieruchomości, musi próbować dojść do porozumienia z jej właścicielem w normalnym trybie, starając się kupić prawo do gruntu. Wywłaszczenie muszą poprzedzać rokowania. W trakcie prowadzenia rokowań może zostać również zaoferowana nieruchomość zamienna.
Procedurę wywłaszczeniową można wszcząć dopiero, jeśli stronom nie uda się dojść do porozumienia na drodze rokowań. Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadza rozprawę administracyjną, która kończy się wydaniem decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania stosownego wpisu w księdze wieczystej.
Szczególny tryb wywłaszczenia obowiązuje w przypadku wywłaszczenia nieruchomości pod drogi publiczne. Regulacje prawne w tym zakresie zawarte są w tzw. specustawie drogowej. W przeciwieństwie do ogólnych regulacji specustawa drogowa pozwala na wywłaszczenie w bardzo szybkim, uproszczonym trybie. W takim przypadku wystarczy, że nieruchomość znajdować się będzie na obszarze, na którym planowana jest inwestycja drogowa.
Wywłaszczenie, jak czytamy w Konstytucji RP, jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy dokonywane jest na cele publiczne oraz za słusznym odszkodowaniem. Oznacza to, że po przeprowadzonej procedurze wywłaszczeniowej, na rzecz właściciela nieruchomości wypłacane jest odszkodowanie.
Odszkodowanie ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się najczęściej według wartości nieruchomości ustalonej na dzień wydania decyzji. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w zdecydowanej większości przypadków stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Podstawą określenia tej wartości jest operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zapłata odszkodowania następuje zasadniczo jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Za zgodą właściciela nieruchomości, starosta może ustalić inny sposób zapłaty odszkodowania np. w ratach.
Należy pamiętać, że wywłaszczona nieruchomość nie może zostać użyta na inny cel niż ten określony w decyzji o wywłaszczeniu. Niejednokrotnie zdarzało się, że nieruchomość nie została w ogóle wykorzystana lub została wykorzystana niezgodnie z celem publicznym wskazanym w decyzji. W takim przypadku nieruchomość powinna podlegać zwrotowi, zaś właściwy organ powinien o tym zawiadomić poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę. Należy wówczas w terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia złożyć wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości.
Były właściciel lub jego spadkobierca może ponadto żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli stała się ona zbędna do realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości występuje się do starosty. Nieruchomość natomiast staje się zbędna do realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu jeżeli: w terminie 7 lat od uprawomocnienia się decyzji o wywłaszczeniu nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu lub w terminie 10 lat od uprawomocnienia się decyzji, cel ten nie został zrealizowany. Pamiętać należy, iż warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę przyznanego odszkodowania.
Poszkodowani na skutek wywłaszczenia właściciele nieruchomości mają prawo do dochodzenia należnej rekompensaty. Przede wszystkim nie warto akceptować wadliwej, zaniżonej wyceny nieruchomości. Nie powinniśmy się przy tym obawiać, że gdy zaczniemy podważać wiarygodność operatu szacunkowego, w ogóle nie doczekamy się odszkodowania za odebraną nieruchomość. Praktyka pokazuje, że warto poczekać, aby później cieszyć się z w pełni zadowalającej kwoty odszkodowania.
Serdecznie zapraszam do kontaktu.
Adwokat Wojciech Strojek
Auris Kancelaria
ul. Krucza 16/22 lok. 7
00-526 Warszawa
tel.: +48 697 945 877
e-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.auriskancelaria.pl
