Zamiana pustych biurowców w mikroapartamenty w formule współdzielonego zamieszkania (co-living), podobnych do mieszkań w stylu akademików, może pomóc ożywić centrum Chicago i rozwiązać kilka problemów nieruchomościowych miasta – wynika z raportu opublikowanego przez pracownię architektoniczną Gensler i organizację non-profit Pew Charitable Trusts.
Trzy problemy, jedno rozwiązanie?
Badanie jest częścią serii analizującej 10 miast w USA, w tym Chicago, i to, w jaki sposób przekształcenia biur mogłyby rozwiązać problemy mieszkaniowe w każdym z nich. Pew Charitable Trusts, organizacja non-profit z siedzibą w Filadelfii, nawiązała kontakt z Gensler około półtora roku temu, aby rozpocząć serię badań.
Chicago, podobnie jak wiele innych dużych miast w USA, zmaga się obecnie z trzema poważnymi wyzwaniami na rynku nieruchomości: brakiem przystępnych cenowo mieszkań, rekordowym poziomem bezdomności i coraz większą liczbą pustych powierzchni biurowych w centrum.
Według raportu, przekształcenie niewykorzystanych budynków biurowych w tanie, współdzielone mieszkania może pomóc w rozwiązaniu każdego z tych problemów.
Promocja
„Wiemy, że po pandemii rynek konwersji biur na mieszkania nie rozwinął się tak, jak oczekiwano” – mówi Alex Horowitz, dyrektor projektu w Pew Charitable Trusts. „Wysokie koszty budowy i ograniczona liczba możliwych do utworzenia lokali sprawiły, że potrzebne były tańsze i bardziej efektywne alternatywy”.
Jak wygląda model co-living?
Zaproponowany model przewiduje niewielkie, prywatne pokoje z osobistymi schowkami, a także wspólne kuchnie, łazienki, pralnie i przestrzenie dzienne na każdym piętrze – na wzór akademików.
„W D.C. wiele osób w wieku 20 lat dzieli domy, zwłaszcza szeregowce” — powiedział Horowitz. „Masz cztery, pięć, sześć osób w wieku 20 lat dzielących dom, ponieważ studio jest zbyt drogie, aby sobie na nie pozwolić. Więc może akademiki mogłyby się sprawdzić w przypadku przekształceń biur w budynki mieszkalne”.
Czynsz za pojedynczy pokój miałby wynosić około 950 dolarów miesięcznie, czyli znacznie poniżej obecnej mediany najmu w Chicago, która wynosi 1 663 dolary. Budynki mogłyby też oferować większe, dwuosobowe jednostki.
Deweloperzy mogliby również wynajmować całe piętra uczelniom lub placówkom medycznym, by zapewnić zakwaterowanie ich studentom lub pracownikom.
Największą barierą dla konwersji w Chicago jest wymóg, aby projekty mieszkaniowe miały otwierane okna, powiedział Horowitz. Jednak miasto uruchomiło w zeszłym roku program pilotażowy w celu oceny wentylacji wyłącznie mechanicznej, co mogłoby wyeliminować potrzebę wymiany okien w starszych budynkach biurowych na nowe, otwierane.
Oznacza to duże oszczędności dla deweloperów, powiedział Wes LeBlanc, dyrektor i dyrektor ds. analiz w biurze Gensler w Chicago. Deweloperzy mogą zaoszczędzić od 10% do 15% całkowitych kosztów rozwoju, nie wymieniając okien.
Mikroapartamenty szybsze i tańsze
Jak wyjaśnia Wes LeBlanc z biura Gensler w Chicago, konwersja biurowca na współdzielone mikroapartamenty jest o 25–35% tańsza niż w przypadku tradycyjnych mieszkań. Dodatkowo takie projekty mogą być zrealizowane w ciągu 12–18 miesięcy, co czyni je znacznie szybszymi.
Szacowany koszt budowy jednego mikroapartamentu wynosi poniżej 200 000 dolarów.
Większość najemców w Chicago to osoby mieszkające samotnie, a czynsze wciąż rosną. Tymczasem miasto ma też poważny problem z bezdomnością – według raportu, na każde 10 tys. mieszkańców przypada 71 osób bez dachu nad głową.
Mikroapartamenty mogłyby stanowić przystępny cenowo „niższy szczebel na drabinie mieszkaniowej”, co według Horowitza mogłoby pomóc zmniejszyć skalę bezdomności.
„Jeśli dodamy więcej lokali na rynku, ceny spadną ogólnie. A dzięki temu, że te mikroapartamenty byłyby najtańszą opcją, mniej osób trafiałoby na ulicę” – mówi Horowitz.
Które budynki do adaptacji?
Gensler i Pew wskazują, że w Chicago ok. 30 budynków nadaje się do konwersji na mieszkania typu co-living. Większość z nich została wybudowana przed 1930 rokiem, a średni wskaźnik pustostanów wynosi 44%.
Choć w raporcie nie podano nazw konkretnych budynków, wskazano, że są one zlokalizowane w centrum – tam, gdzie obecnie notuje się najwyższe spadki popytu na powierzchnie biurowe.
„Współdzielone mieszkania to tańszy sposób na sprowadzenie mieszkańców do śródmieścia” – mówi Brian Vitale z Gensler. – „A ludzie dzięki temu mają blisko do pracy i wszystkich miejskich udogodnień”.
Nowe życie dla śródmieścia
Pandemia COVID-19 na trwałe zmieniła rynek pracy i funkcjonowanie centrów miast. Biura świecą pustkami, a powrót do modelu sprzed pandemii jest mało prawdopodobny. Dlatego – jak podkreślają autorzy raportu – miasto musi się przekształcić.
„Albo jesteśmy elastyczni i szukamy nowych rozwiązań, by centrum miasta znów stało się atrakcyjne, albo śródmieście zamieni się w muzeum” – ostrzega Vitale.
Z raportu wynika jasno: zamiana pustych biur w przystępne cenowo mikroapartamenty może być kluczem do rozwiązania problemów, z którymi zmaga się Chicago – wysokich czynszów, bezdomności i nieużywanych powierzchni biurowych.
