System naliczania podatku od nieruchomości w powiecie Cook faworyzuje bogatych, a praktyki wyceny asesora Joe Berriosa są niesprawiedliwe - takie konkluzje znalazły się w raporcie eksperta Virginia for the Civic Consulting Alliance, który potwierdza ustalenia z dochodzenia dziennika “Chicago Tribune”.
W raporcie dokonano przeglądu wycen nieruchomości z lat 2014-2016 i stwierdzono, że w powiecie Cook działa "system bardzo regresywny", który jest krzywdzący dla właścicieli domów o niższej wartości i działa na korzyść osób płacących podatki za nieruchomości o wyższej wartości.
Problem regresyjności to tendencja do przewartościowania domów o niższych cenach i zaniżanie wartości droższych. Problem jest poważniejszy w Chicago niż na przedmieściach - wynika za raportu. W mieście właściciel domu wartego $600,000 prawdopodobnie będzie miał stawkę podatku od nieruchomości, która jest o 24 procent niższa niż stawka domu wartego $300,000.
Biuro asesora powiatu Cook przeprowadza także "selektywną ponowną wycenę", modyfikując wartość nieruchomości, które niedawno zostały sprzedane w oparciu o cenę sprzedaży. Ta praktyka, znana jako “sales chasing”, narusza standardy branżowe - czytamy w raporcie. Przypomniano, że konstytucja stanu Illinois wymaga również, aby asesorzy traktowali wszystkie nieruchomości w ten sam sposób.
“Sales chasing” nie tylko wprowadza nierówności w systemie, ale także powoduje, że systemy oceny wyglądają lepiej na papierze niż w rzeczywistości - podkreślono. Khang Trinh, radca prawny biura asesora powiatu Cook, zapewniał podczas briefingu, że "biuro nie prowadzi nie prowadzi praktyki sales-chase“.
Biuro asesora twierdziło od miesięcy, że solidny system odwoławczy powiatu oferuje remedium na wszelkie wadliwe wyceny nieruchomości, jednak nowe badanie wykazało, że wyceny były jeszcze mniej uczciwe po zakończeniu procesu odwołania od naliczonego podatku.
“Poziom odwołań w powiecie Cook jest bardzo wysoki i zwiększa regresywność" - napisali autorzy raportu. Właściciele domów o wartości ponad $1 miliona dwukrotnie częściej odwołują się od wycen niż ci, którzy posiadają domy warte mniej $500,000.
W badaniu opublikowano również zakres działań, jakie należy podjąć, aby rozwiązać problem. "Dostosowanie systemu do standardów branżowych będzie wymagało fundamentalnych zmian w procesach przeglądu, zbieraniu danych i rozpatrywania odwołań" - stwierdzono w raporcie.
"Naszym celem, celem wszystkich, jest sprawiedliwy system podatków od nieruchomości" - skomentowała publikację raportu przewodnicząca Rady Powiatu Cook Toni Preckwinkle.
Teraz władze powiatowe mają za zadanie ustalić, w jaki sposób wprowadzić nowy system, nie zakłócając zbiórki miliardów dolarów w podatku od nieruchomości, które są wykorzystywane do finansowania niemal wszystkiego, od szkół publicznych po policję i straż pożarną.
Od czasu gdy Preckwinkle zamówiła raport eksperta Virginia for the Civic Consulting Alliance, prawie siedem miesięcy temu, wezwania do zapłacenia podatku zostały wysłane do mieszkańców całego powiatu Cook. Prace nad ponownym oszacowaniem wartości ponad 700,000 domów w Chicago mają rozpocząć się w czerwcu.
Chociaż autor raportu wskazał na konieczność szybkich działań w celu opracowania nowego modelu wyceny i radykalnego usprawnienia gromadzenia danych, nie określił ram czasowych, w których należy je zakończyć.
Miesiącami asesor Berrios i jego przedstawiciele podkreślali, że biuro przedstawia rzetelne i dokładne wyceny, jednocześnie odrzucając ustalenia raportu “The Tax Divide” opublikowanego przez dziennik “Chicago Tribune”.
"Biuro asesora Cook County zdecydowanie nie zgadza się z opinią “Tribune”, ponieważ badania, których użyli i metody są niewiarygodne" - powiedział Berrios na konferencji prasowej, która odbyła się dzień po opublikowaniu pierwszego artykułu w gazecie.
Raport "The Tax Divide" ujawnił powszechne błędy i nierówności w wycenach nieruchomości przez biuro asesora Berriosa w latach 2011-2015.
Raport opublikowany przez “Chicago Tribune” sporządzony na podstawie dziennikarskiego śledztwa z udziałem organizacji ProPublica Illinois, ujawnia przypadki obniżania naliczonych przez biuro asesora powiatu Cook Josepha Berriosa podatków od nieruchomości należących do bogatych mieszkańców powiatu Cook, posiadających polityczne koneksje. W niektórych przypadkach wartość budynku, od której naliczany jest podatek, wyceniona była poniżej rynkowej. Przeanalizowano dokumenty dotyczące kilkudziesięciu tysięcy nieruchomości w powiecie Cook.
Od dzielnicy North Lawndale przez Little Village po Calumet City i Melrose Park mieszkańcy otrzymywali rachunki za podatek od nieruchomości naliczony w oparciu o zawyżoną wartość domu - wynika z analizy "Chicago Tribune".
Tymczasem wielu właścicieli nieruchomości w uznanych za “bogate” miasteczkach takich jak Winnetka, Glencoe oraz w chicagowskich dzielnicach Lakeview i Gold Coast, korzystało z tego, że wartość ich domów była zaniżona.
W rezultacie osoby żyjące na biedniejszych obszarach częściej płacą procentowo wyższe podatki niż mieszkańcy bardziej zamożnych społeczności.
"Wiarygodność całego systemu wyceny nieruchomości rezydencyjnych i ustalania na tej podstawie podatku pozostawia wiele wątpliwości" - konkluduje "Chicago Tribune".
Poważne zaniedbania pojawiły się przy wycenie budynków i placów do użytku komercyjnego, których wartość nie była aktualizowana w kolejnych latach.
Liczne błędy dotknęły głównie małe biznesy, które zmuszone były do płacenia wyższych stawek, kiedy w tym samym czasie właściciele nieruchomości o wysokiej wartości otrzymywali ulgi dzięki zaangażowaniu prawników z dużymi wpływami politycznymi.
W myśl prawa stanowego asesor musi dokonywać aktualizacji wartości nieruchomości co trzy lata, tymczasem biuro Berriosa ignorowało te przepisy.
"Kiedy przyszedłem do biura, przejąłem 40-letni system wyceny nieruchomości, który wymagał ulepszeń" - powiedział asesor Berios. "Moim priorytetem było dopilnowanie, aby nasze rachunki podatkowe wychodziły na czas, co nie miało miejsca od 34 lat. Dostarczenie rachunków podatkowych na czas oszczędza podatnikom miliony dolarów".
Jednakże śledztwo “Chicago Tribune” udowodniło, że Berrios zdawał sobie sprawę z problemów z wycenami nieruchomości na początku swojej kadencji, a następnie nie udało mu się rozwiązać problemu.
Cała sprawa nabrała wymiaru politycznego, bo w demokratycznych prawyborach 20 marca Berios będzie musiał zmierzyć się z dwoma kontrkandydatami. Berrios jest także przewodniczącym partii demokratycznej w powiecie Cook i kontroluje trzy aktywne fundusze kampanijne, na które dzięki niemu od 2009 roku wpłynęło ponad $5 milionów, z tego ponad połowa pochodziła od adwokatów zajmujących się rynkiem nieruchomości oraz powiązanych z nimi firm.
Do najsilniejszych sojuszników Berriosa zaliczany jest przewodniczący stanowej Izby Reprezentantów, najbardziej wpływowy demokrata w Illinois - Michael Madigan oraz chicagowski radny Edward Burke, obaj prawnicy specjalizujący się w podatkach od nieruchomości, którzy - jak podkreśla "Chicago Tribune" - czerpią korzyści z niewłaściwie działającego systemu w powiecie Cook.
Biuro asesora zakwestionowało zarzuty postawione po śledztwie przeprowadzonym przez “Chicago Tribune” i Propublica Illinois, ale Joseph Berrios przyznał, że przyjmuje datki na swoją kampanię od prawników, którzy zajmują się odwołaniami od podatku i będzie to robił tak długo, jak będzie to legalne w stanie Illinois.
JT
