Przez lata nawet stosunkowo niewielki dług wynikający z niezapłaconych podatków od nieruchomości w Cook County mógł doprowadzić do utraty domu lub mieszkania i całego kapitału zgromadzonego przez właściciela. Teraz kolejny wyrok federalnego sądu może otworzyć drogę do odszkodowań liczonych w dziesiątkach, a być może setkach milionów dolarów.
Sprawa nie dotyczy już pytania, czy system był zgodny z konstytucją. Sądy odpowiedziały na to dużo wcześniej. Teraz chodzi o to, kto zapłaci poszkodowanym i ile.
Sędzia federalny Matthew Kennelly orzekł kilka dni temu, że Cook County ponosi odpowiedzialność za naruszenia związane z systemem sprzedaży zaległości podatkowych. Decyzja jest kolejnym etapem długiej batalii prawnej i może mieć bardzo konkretne skutki dla tysięcy osób, które utraciły nieruchomości w ten sposób.
Jak działał system sprzedaży zaległości podatkowych?
Przez lata mechanizm był stosunkowo prosty. Jeśli właściciel nieruchomości nie opłacił podatków, powiat sprzedawał certyfikat podatkowy prywatnym inwestorom. Inwestor spłacał zaległość wobec powiatu, a następnie uzyskiwał prawo dochodzenia tej kwoty od właściciela nieruchomości wraz z dodatkowymi opłatami i odsetkami. Jeśli właściciel nie spłacił długu w określonym przepisami czasie, inwestor mógł przejąć nieruchomość.
Problem polegał na tym, że po przejęciu domu właściciel tracił nie tylko nieruchomość, ale również całą zgromadzoną w niej wartość.
Wyobraźmy sobie dom wart 200 tysięcy dolarów, przy zaległości podatkowej wynoszącej 3 tysiące dolarów. W praktyce właściciel mógł stracić cały majątek, a inwestor zatrzymywał całą wartość przejętego domu lub mieszkania.
To właśnie ten element został uznany za niezgodny z konstytucją.
W 2023 roku Sąd Najwyższy USA stwierdził, że rząd żadnego szczebla nie może zatrzymywać nadwyżki wartości nieruchomości ponad rzeczywisty dług podatkowy. Innymi słowy – można odzyskać zaległy podatek, ale nie przejąć całego majątku właściciela.
Co zmienia najnowszy wyrok?
Dotychczas pozostawało pytanie, czy odpowiedzialność za cały system spoczywa wyłącznie na ustawodawcach i obowiązującym prawie, czy również na samym Cook County.
Nowe orzeczenie wskazuje, że powiat nie może po prostu twierdzić, że wykonywał istniejące przepisy. Sędzia Kennelly uznał, że urzędnicy wiedzieli o problemach i mogli wcześniej reagować, ale tego nie zrobili. To ważna zmiana, ponieważ oznacza, że osoby poszkodowane mogą mieć realną drogę do uzyskania rekompensaty finansowej.
Według danych przedstawionych w sądzie od 2020 roku prawie 2 500 właścicieli nieruchomości utraciło nie tylko swoje domy, ale także zgromadzony kapitał.
Szczególnie uderzający jest inny szczegół: śledztwo dziennikarskie wykazało, że większość przejętych nieruchomości dotyczyła początkowych długów wynoszących mniej niż 1 600 dolarów. Łączna wartość tych zaległości wynosiła około 2,3 miliona dolarów. Tymczasem wartość przejętych nieruchomości przekraczała 108 milionów dolarów.
Kto może otrzymać odszkodowanie?
To nadal nie zostało ostatecznie rozstrzygnięte. Wciąż pozostają pytania o sposób wypłaty środków i dokładne kryteria kwalifikacji. Jednak prawnicy reprezentujący poszkodowanych od dawna szacują, że przeciętne odszkodowanie mogłoby wynosić około 60–70 tysięcy dolarów na osobę. Cook County ostrzegało wcześniej, że pełna rekompensata mogłaby kosztować „setki milionów dolarów”. Sędzia Kennelly uznał jednak takie szacunki za mocno przesadzone.
Jednocześnie Illinois pozostaje ostatnim stanem w kraju, który nadal nie dostosował swoich przepisów do wcześniejszego wyroku Sądu Najwyższego.
Legislatorzy pracują nad zmianami prawa, a proces sprzedaży zaległości podatkowych był już kilkukrotnie opóźniany.
Dla tysięcy osób, które lata temu straciły nieruchomości z powodu stosunkowo niewielkich zaległości, najnowsza decyzja może oznaczać coś więcej niż kolejną sądową formalność. Po raz pierwszy pojawia się realna możliwość odzyskania części utraconego majątku.
