Amerykański rynek nieruchomości wyhamował jeszcze bardziej. Wskaźnik tzw. umów w toku, czyli transakcji, w których sprzedający przyjął już ofertę kupującego, ale sprzedaż nie została jeszcze sfinalizowana, spadł we wrześniu do najniższego poziomu od początku jego publikowania w 2001 roku. Dane przedstawiło w tym tygodniu Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Handlu Nieruchomościami (NAR).
Ekonomiści spodziewali się niewielkiego spadku, tymczasem wskaźnik zmniejszył się w ciągu miesiąca o 7,3 proc. To jeden z największych miesięcznych spadków od czasów pandemii. W porównaniu z wrześniem ubiegłego roku wskaźnik obniżył się o 11,3 proc. Ponieważ podpisanie umowy zwykle poprzedza finalizację sprzedaży, wskaźnik pomaga przewidywać aktywność na rynku w kolejnych miesiącach.
Kredyty coraz droższe
Głównym powodem jest gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, które osiągnęło poziom najwyższy od trzech lat. W zeszłym miesiącu średnie oprocentowanie kredytu na 30 lat po raz pierwszy od stycznia 2025 roku przekroczyło 7 proc. i nadal rośnie.
„Warunki na rynku pogorszyły się we wrześniu z powodu szybko rosnących stóp procentowych kredytów” – podkreślił Lawrence Yun, główny ekonomista NAR. Dodał, że choć wzrost zatrudnienia i dochodów może wspierać zakupy, o dostępności domów decydują przede wszystkim właśnie koszty kredytu.
Do wzrostu oprocentowania przyczyniają się oczekiwania dotyczące dalszych podwyżek stóp procentowych przez Rezerwę Federalną. Bank centralny we wrześniu po raz pierwszy od trzech lat podniósł stopy procentowe, aby poskromić inflację, a inwestorzy zakładają, że to nie koniec podwyżek. Rosną więc także rentowności amerykańskich obligacji, które wyznaczają koszt pożyczania pieniędzy w całej gospodarce. Rentowność obligacji dziesięcioletnich sięgnęła w ostatnich tygodniach najwyższego poziomu od 2002 roku.
Kolejne oznaki osłabienia
Wtorkowe dane z rynku nie były jedynymi niepokojącymi informacjami. Liczba rozpoczętych budów domów spadła we wrześniu bardziej niż prognozowano, do najniższego poziomu od maja. Deweloperzy, tacy jak KB Home i Lennar, przyznają, że spadek przychodów w trzecim kwartale wynika z malejącej zdolności klientów do zakupu nieruchomości.
Eksperci Goldman Sachs ostrzegają, że ostatni skok stóp procentowych prawdopodobnie przełoży się na dalsze spadki sprzedaży istniejących domów. Bank zwraca uwagę, że ponad 95 proc. amerykańskich kredytobiorców spłaca dziś kredyty oprocentowane niżej niż obecne stawki, a dla blisko dwóch trzecich różnica wynosi dwa punkty procentowe. Przeprowadzka oznaczałaby dla nich zamianę taniego kredytu na znacznie droższy, więc wielu właścicieli rezygnuje ze sprzedaży. Ogranicza to ofertę na rynku i dodatkowo hamuje obroty.
Polityczny kontekst
Problem pojawia się w newralgicznym momencie. Dwa tygodnie przed wyborami dostępność nieruchomości jest jednym z głównych zmartwień wyborców. Budżety domowe są już obciążone wysokimi cenami energii, które wzrosły w następstwie trwającej od miesięcy wojny z Iranem, a także cłami podnoszącymi koszt importowanych towarów. W takich warunkach zakup domu staje się dla wielu rodzin kolejnym wydatkiem, który trzeba odłożyć.
