Amerykański rynek nieruchomości, który w tym roku pozostawał w stagnacji, może w nadchodzących dwunastu miesiącach doświadczyć wyraźnej poprawy. Tak wynika z prognoz dwóch czołowych instytucji branżowych – National Association of REALTORS (NAR) oraz firmy Redfin, choć ich przewidywania różnią się pod względem skali oczekiwanych zmian.
Sprzedaż
Lawrence Yun, główny ekonomista NAR, zapowiada 14-procentowy wzrost sprzedaży domów w nowym roku. Sprzedaż nowych domów ma według niego wzrosnąć o 5 proc. Ekonomista wskazuje, że wnioski o kredyty hipoteczne rosną, zatrudnienie utrzymuje się na stabilnym poziomie, a deweloperzy zwiększają podaż.
Redfin prezentuje jednak znacznie bardziej ostrożne podejście, prognozując jedynie 3-procentowy wzrost sprzedaży istniejących domów, która ma osiągnąć roczny poziom 4,2 mln transakcji. Firma wskazuje, że mimo poprawy dostępności cenowej, wielu potencjalnych nabywców wciąż nie będzie stać na zakup mieszkania. Powody to wysokie koszty i niepewna sytuacja na rynku pracy, w tym obawy o wpływ sztucznej inteligencji na zatrudnienie w sektorze administracyjnym i biurowym.
Ceny
W kwestii cen prognozy obu instytucji również się rozchodzą, i to znacząco. NAR przewiduje 4-procentowy wzrost średniej ceny domów w nowym roku, po szacowanym 3-procentowym wzroście w roku bieżącym. Ekonomista NAR zauważa też, że rynek jest mocno podzielony – lepiej sprzedają się droższe domy.
Redfin jest znacznie bardziej ostrożny, przewidując zaledwie 1-procentowy wzrost cen w skali roku. Eksperci firmy tłumaczą, że wciąż wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i ceny domów, w połączeniu ze słabszą gospodarką, ograniczą popyt. Jednocześnie wskazują, że ceny nie spadną, ponieważ sprzedający również wycofają się z rynku, by poczekać na lepsze warunki.
Historycznie słaby popyt prowadził do spadku cen. Tym razem będzie inaczej, bo dzisiejsi właściciele domów mają zazwyczaj dobrą zdolność kredytową, sporo kapitału własnego i niskie oprocentowanie kredytów, co daje im mniejszą presję do sprzedaży niż potencjalnym kupującym do zakupu.
Oprocentowanie kredytów
Obie instytucje przewidują umiarkowany spadek oprocentowania kredytów hipotecznych w nowym roku, choć różnią się w szczegółach i skali tego spadku. NAR prognozuje, że średnie oprocentowanie kredytu 30-letniego spadnie do około 6 proc. z obecnej średniej 6,7 proc. w roku bieżącym. „Nie będzie to duży spadek, ale umiarkowane obniżenie, które poprawi dostępność cenową” - mówi Yun. Ostrzega jednak, że nie należy liczyć na powrót do 3-procentowych stóp z czasów pandemii.
Redfin przewiduje jeszcze skromniejszy spadek – do średniej 6,3 proc. Firma spodziewa się, że stopy mogą czasami spaść poniżej 6 proc., ale nie na dłuższy okres.
Dostępność domów i problem pierwszych nabywców
Redfin zapowiada stopniową poprawę dostępności cenowej mieszkań, choć wciąż niewystarczającą dla młodych nabywców i rodzin. Firma mówi o rozpoczęciu „Wielkiego Resetu Mieszkaniowego” – wieloletniego okresu stopniowej normalizacji rynku.
To nie będzie szybka korekta cen ani recesja, ale wieloletni okres stopniowych wzrostów sprzedaży i normalizacji cen. Redfin przewiduje, że potrwa to około pięciu lat, zanim rynek mieszkaniowy wróci do czegoś, co przypomina normalność.
NAR z kolei zwraca szczególną uwagę na pogłębiającą się przepaść między posiadaczami nieruchomości a kupującymi pierwszy dom. Jessica Lautz, zastępca głównego ekonomisty NAR, mówi wprost: „Mamy tych, którzy mają, i tych, którzy nie mają. Kupujący po raz pierwszy naprawdę się męczą, żeby wejść na rynek, podczas gdy ci, którzy mają kapitał w nieruchomościach, budują kredyt”.
Według najnowszego raportu NAR udział kupujących pierwszy dom spadł do rekordowo niskiego poziomu 21 proc., przy normalnym poziomie 40 proc. Co więcej, są oni znacznie starsi niż kiedyś – średnia wieku wynosi 40 lat. Młodzi ludzie wciąż marzą o własnym domu, podkreśla Lautz, ale przeszkody są ogromne: wysokie czynsze, kredyty studenckie i koszty opieki nad dziećmi.
Konsekwencje społeczne
Redfin przewiduje, że wysokie koszty mieszkań będą miały daleko idące konsekwencje społeczne. Coraz więcej dorosłych dzieci będzie mieszkać z rodzicami i odwrotnie. Będzie też więcej przypadków, gdy przyjaciele łączą zasoby, by wspólnie kupić dom, często z umowami przypominającymi intercyzę.
Firma spodziewa się również, że wysokie koszty zakupu domu sprawią, że rodziny będą mniejsze. Współczynnik dzietności stopniowo spada od lat i oczekuje się, że będzie dalej spadać.
Według listopadowego badania Thumbtack wśród ponad 100 specjalistów od remontów domów, najpopularniejszym trendem projektowym w nowym roku będą elementy wielopokoleniowe, takie jak oddzielne apartamenty dla dalszej rodziny.
Przefinansowania i remonty
Redfin przewiduje, że wartość przefinansowania kredytów hipotecznych w USA wzrośnie o ponad 30 proc. rocznie, kończąc rok na poziomie 670 mld dolarów. Około 20 proc. właścicieli domów z kredytem ma oprocentowanie powyżej 6 proc., a ci, którzy kupili niedawno z dużo wyższym, nie mogą się doczekać obniżenia swoich płatności.
Firma spodziewa się również, że więcej właścicieli domów wykorzysta kapitał własny w nieruchomościach do finansowania remontów. Silny wzrost wartości domów w ostatnich latach oznacza, że wielu właścicieli ma znaczny kapitał własny – typowy właściciel domu z kredytem miał 181 tys. dolarów niewykorzystanego kapitału własnego w połowie roku bieżącego.
Przełom czy stopniowa poprawa?
Niezależnie od różnic w prognozach – od optymistycznego 14-procentowego wzrostu sprzedaży według NAR po ostrożne 3 proc. według Redfin – obie instytucje zgadzają się co do jednego: nowy rok przyniesie poprawę na amerykańskim rynku nieruchomości. Ale czy będzie to długo oczekiwany przełom, czy raczej początek powolnej, wieloletniej drogi do normalności? Dla milionów Amerykanów, szczególnie młodych, marzących o własnym domu, odpowiedź na to pytanie ma wielkie znaczenie.
źródła: redfin, nar.realtor
