Z najnowszego raportu Illinois Policy wynika, że zakup domu w Illinois stał się w ostatnich latach znacznie trudniejszy. Niezależnie od tego, czy szukasz nieruchomości w Chicago, czy w Danville, dziś trzeba liczyć się z wyższym wkładem własnym i większym kredytem niż jeszcze kilka lat temu.
Ceny wzrosły prawie o połowę
Według indeksu wartości nieruchomości Zillow wartość nieruchomości w Illinois wzrosła od lutego 2019 roku o niemal 49 procent. Oznacza to, że dom, który kosztował wtedy około 189 tysięcy dolarów, dziś wyceniany jest na prawie 282 tysiące. Wzrosty nie rozkładają się równomiernie po całym stanie. Niektóre miejscowości przeżyły prawdziwy boom cenowy, inne zanotowały bardziej umiarkowane zmiany. Wspólny mianownik dla wszystkich jest jednak ten sam: rynek stał się znacznie trudniejszy dla kupujących.
Sedno problemu: za mało domów na sprzedaż
Główna przyczyna rosnących cen jest prosta – na rynku brakuje ofert. Dane Zillow pokazują, że liczba dostępnych nieruchomości zmniejszyła się w ciągu ostatnich siedmiu lat we wszystkich 26 obszarach metropolitalnych stanu, które firma monitoruje.
Samo Chicago jest doskonałym przykładem tej tendencji. Liczba domów wystawionych na sprzedaż spadła tu o ponad 53 procent – z około 36 750 ofert w 2019 roku do zaledwie 17 268 w tym roku. Co zaskakujące, największe miasto stanu nie jest nawet liderem tej statystyki – aż jedenaście innych obszarów metropolitalnych Illinois odnotowało jeszcze głębsze spadki dostępności nieruchomości.
Mechanizm jest prosty: gdy ofert jest mało, a chętnych wielu, ceny rosną. Kupujący konkurują ze sobą, składają oferty powyżej ceny wywoławczej, a sprzedający mogą dyktować warunki. Rynek, który jeszcze kilka lat temu był względnie zrównoważony, stał się znacznie bardziej konkurencyjny dla kupujących.
Illinois na tle reszty kraju
Według danych portalu Realtor.com, Illinois dysponuje dziś jedynie 31 procentami aktywnych ofert sprzedaży w porównaniu do okresu sprzed pandemii. Dla porównania – średnia krajowa wynosi 75 procent. Oznacza to, że Illinois zmaga się z tym problemem w stopniu znacznie poważniejszym niż zdecydowana większość stanów.
Buduje się za mało
Oczywistym rozwiązaniem byłoby zwiększenie liczby nowych mieszkań i domów. Tymczasem w obszarach metropolitalnych Illinois tempo budowy pozostaje zbyt niskie, by nadrobić braki i zaspokoić popyt.
Niedobór mieszkań nie jest przypadkowy ani wyłącznie skutkiem pandemii. W dużej mierze wynika z wieloletnich decyzji regulacyjnych, które utrudniają inwestycje.
Jednym z problemów są restrykcyjne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące w różnych formach w całym stanie. Uniemożliwiają one lub poważnie ograniczają budowę typów zabudowy, które mogłyby złagodzić kryzys podaży. Eksperci wskazują kilka możliwych zmian:
Zwiększenie dopuszczalnej gęstości zabudowy w obszarach o wysokim popycie, szczególnie tam, gdzie istnieje dobra infrastruktura transportu publicznego.
Rezygnacja z obowiązku zapewnienia miejsc parkingowych – szczególnie w pobliżu węzłów komunikacyjnych. Chicago i kilka innych miast rozpoczęło już łagodzenie tych wymogów w okolicach przystanków i stacji, idąc w tym względzie za przykładem innych metropolii.
Legalizacja dodatkowych jednostek mieszkalnych – tzw. granny flats, mieszkań dla teściów czy małych domków na tyłach działki. Można je budować bez naruszania charakteru istniejących dzielnic.
Zmniejszenie minimalnej powierzchni działki dla domów jednorodzinnych. Zdaniem ekspertów sama ta zmiana pozwoliłaby na wybudowanie w Illinois około 10 000 dodatkowych jednostek mieszkalnych rocznie.
Podatki od nieruchomości: drugie oblicze kryzysu
Nawet jeśli uda się kupić dom w Illinois, utrzymanie go wiąże się z poważnym obciążeniem finansowym w postaci podatku od nieruchomości. Stan ten należy do krajowej czołówki pod względem wysokości tych danin.
Wysokie podatki od nieruchomości to nie tylko kwestia bieżących wydatków. Potrafią one zachwiać budżetem domowym nawet rodziny, która poradziła sobie z wkładem własnym i uzyskała kredyt hipoteczny. W skrajnych przypadkach niemożność regulowania rocznych zobowiązań podatkowych może prowadzić do poważnych problemów finansowych, a w skrajnych przypadkach nawet do utraty nieruchomości – nawet gdy właściciele są na bieżąco z ratami kredytu.
Potrzebne kompleksowe działania
Rozwiązanie kryzysu mieszkaniowego w Illinois wymaga jednoczesnego działania na dwóch frontach.
Reformy planistyczne zwiększyłyby podaż mieszkań i pomogłyby obniżyć koszty przez ułatwienie budowy. Ale same w sobie nie wystarczą. Bez realnej ulgi podatkowej i szerszych reform fiskalnych wiele rodzin nadal będzie miało trudności z kupnem i utrzymaniem domu – bez względu na to, ile nowych nieruchomości uda się wybudować.
Wnioski raportu są jednoznaczne: bez zwiększenia podaży mieszkań i jednoczesnych zmian w systemie podatkowym problem dostępności mieszkań w Illinois będzie się utrzymywał – niezależnie od tego, ile nowych inwestycji powstanie.
na podst. Illinois Policy (raport z marca 2026), Zillow Home Value Index, Realtor.com
