Zmienia się sposób, w jaki Amerykanie budują majątek
Przez dziesięciolecia własny dom był dla Amerykanów nie tylko miejscem do życia, ale również podstawą finansowego bezpieczeństwa i sposobem budowania majątku dla kolejnych pokoleń. Dziś coraz większą rolę odgrywa giełda. Akcje wyprzedziły właśnie nieruchomości pod względem wartości w majątku amerykańskich gospodarstw domowych. Ta zmiana przynosi korzyści milionom ludzi, ale rodzi też nowe zagrożenia.
Jeszcze dwadzieścia lat temu nieruchomości stanowiły ponad 30 procent aktywów, podczas gdy akcje odpowiadały za około 15 procent. Dzisiaj proporcje wyglądają inaczej. Według danych Rezerwy Federalnej akcje stanowią już ponad 30 procent aktywów, a nieruchomości około jednej czwartej.
Nie oznacza to, że domy masowo tracą na wartości albo że Amerykanie przestali je kupować. Przede wszystkim giełda w ostatnich latach rosła znacznie szybciej niż rynek nieruchomości, zwiększając wartość posiadanych inwestycji.
Dwa różne światy
Za zmianą stoją dwa przeciwstawne zjawiska. Z jednej strony amerykańska giełda przeżywa wieloletnią hossę, napędzaną przede wszystkim rozwojem sztucznej inteligencji i wzrostem wartości największych firm technologicznych. Z drugiej rynek mieszkaniowy zmaga się z wysokimi cenami, drogimi kredytami i ograniczoną liczbą dostępnych domów.
Ekonomista Mark Zandi z Moody’s Analytics porównuje te dwa sektory do lustrzanych odbić amerykańskiej gospodarki. Firmy technologiczne przyciągają ogromny kapitał, podczas gdy rynek nieruchomości pozostaje w stagnacji.
Wysokie oprocentowanie kredytów sprawia, że wielu właścicieli nie chce sprzedawać domów kupionych wcześniej na znacznie korzystniejszych warunkach. Potencjalni nabywcy z kolei często nie mogą sobie pozwolić na wyższe miesięczne raty. W rezultacie liczba transakcji pozostaje niewielka, mimo że zapotrzebowanie na mieszkania nie zniknęło.
Nie wszyscy bogacą się jednakowo
Rosnąca rola giełdy oznacza również zmianę w podziale korzyści płynących ze wzrostu gospodarczego.
Najwięcej zyskują zamożni Amerykanie, którzy posiadają duże portfele akcji. Korzystają także miliony pracowników odkładających pieniądze na emeryturę w programach 401(k) i innych funduszach inwestycyjnych.
Sytuacja jest jednak mniej korzystna dla części klasy średniej, której największym składnikiem majątku pozostają nieruchomości. Ich wartość nie rośnie już tak szybko, a koszty kredytów ograniczają możliwości przeprowadzki lub zakupu większego domu.
Jeszcze trudniej mają młodsze osoby. Według danych przytoczonych przez USA Today udział osób kupujących pierwszy dom spadł do rekordowo niskiego poziomu 21 procent, a typowy nabywca takiej nieruchomości ma już 40 lat.
Dla wielu młodych Amerykanów inwestowanie na giełdzie staje się więc bardziej dostępnym sposobem budowania oszczędności niż zakup nieruchomości. Nie wymaga wieloletniego odkładania na wkład własny ani zaciągania dużego kredytu.
Zmieniają się także priorytety. Część osób coraz bardziej ceni mobilność i swobodę wyboru miejsca zamieszkania. Nawet wśród osób zamożnych wynajmowanie mieszkania nie musi już oznaczać braku finansowego sukcesu.
Bogactwo, które może szybko stopnieć
Rosnące znaczenie giełdy ma jednak drugą stronę. Duża część ostatnich wzrostów koncentruje się wokół stosunkowo niewielkiej grupy gigantów technologicznych. Jeśli oczekiwania związane ze sztuczną inteligencją okażą się przesadzone, spadek cen ich akcji może znacząco uszczuplić majątek inwestorów.
Podobna fala entuzjazmu towarzyszyła rozwojowi Internetu pod koniec lat 90. Po pęknięciu tzw. bańki dot-com wiele spółek technologicznych straciło większość swojej wartości, a załamanie giełdy przyczyniło się do recesji w 2001 roku. Straty odczuli nie tylko wielcy inwestorzy, ale także zwykli ludzie, których oszczędności i fundusze emerytalne straciły na wartości. Podobnie dziś, ponieważ coraz więcej osób posiada akcje bezpośrednio lub poprzez fundusze emerytalne, poważne załamanie giełdy mogłoby odbić się na ich stanie posiadania.
Nieruchomości także nie są pozbawione ryzyka. Ich ceny mogą spadać, utrzymanie kosztuje, a sprzedaż wymaga czasu. Mają jednak przewagę, której nie da się wyrazić wyłącznie stopą zwrotu, jest to miejsce do życia, stabilność i poczucie bezpieczeństwa.
Nowa droga do tego samego celu
Czy oznacza to koniec tradycyjnego amerykańskiego marzenia o własnym domu? Niekoniecznie. Dla milionów rodzin własność nieruchomości nadal pozostaje ważnym celem. Zmienia się natomiast sposób dochodzenia do finansowej niezależności. Coraz więcej osób może najpierw budować oszczędności poprzez inwestycje, a dopiero później decydować się na zakup domu.
Ekonomiści przypominają przy tym, że żadna forma inwestowania nie gwarantuje nieprzerwanego wzrostu. Dzisiejsza przewaga giełdy nad nieruchomościami nie musi utrzymać się na zawsze.
Tradycyjny amerykański sen niekoniecznie więc znika. Być może zmienia się przede wszystkim droga do jego realizacji, a własny dom przestaje być jedynym symbolem finansowego sukcesu.
