Przez ostatnie lata zakup domu w Stanach Zjednoczonych wydawał się dla wielu rodzin finansowo nieosiągalny. Ceny nieruchomości rosły szybciej niż dochody, a wysokie stopy procentowe dodatkowo podbijały koszt kredytów. Najnowsze dane pokazują jednak, że różnica między kosztem kupna a wynajmu zaczyna się zmniejszać.
Z raportu firmy pośrednictwa i analiz rynku nieruchomości Redfin wynika, że przeciętny Amerykanin potrzebuje dziś rocznego dochodu na poziomie 111 252 dolarów, aby pozwolić sobie na zakup typowego domu. Dla porównania, aby pokryć przeciętny czynsz, wystarcza 76 020 dolarów rocznie. Różnica na poziomie 46% jest najmniejsza od trzech lat.
Jeszcze rok temu wymagany dochód na zakup wynosił 115 870 dolarów, podczas gdy wynajem kosztował równowartość 74 464 dolarów rocznie, co oznaczało 56-procentową przepaść. Największa różnica wystąpiła pod koniec 2023 roku – wtedy potrzeba było 120 609 dolarów dochodu, by kupić dom, wobec 72 572 dolarów potrzebnych na wynajem. Luka sięgała wówczas 66 procent.
Zdaniem analityków zmiana jest efektem dwóch zjawisk: hamowania wzrostu cen domów oraz utrzymujących się wysokich kosztów wynajmu, które rosły w ostatnich latach w wyniku zmian demograficznych i przewagi popytu nad podażą w wielu regionach kraju.
Regionalne różnice wciąż ogromne
Choć różnica ta się zmniejsza, posiadanie własnego domu w dalszym ciągu pozostaje poza zasięgiem milionów Amerykanów, co skłoniło administrację do ogłoszenia szeregu środków, od 50-letnich kredytów hipotecznych po zakaz zakupu domów jednorodzinnych przez dużych inwestorów, mających na celu obniżenie cen i zwiększenie dostępu do rynku nieruchomości. Do tego sytuacja w poszczególnych miastach wygląda bardzo różnie. Największa przepaść między kupnem a wynajmem występuje w San Jose w Kalifornii, gdzie kupujący muszą zarabiać 374 241 dolarów rocznie – o 175 procent więcej niż wynajmujący. Na kolejnych miejscach znalazły się San Francisco i Seattle, gdzie różnica wynosi odpowiednio 138 i 120 procent.
Zupełnie inaczej wygląda to w Pittsburghu, gdzie luka wynosi zaledwie 13 procent. W Nowym Orleanie to 18 procent, a w Cleveland – 21 procent. To pokazuje, że decyzja o zakupie lub wynajmie w dużej mierze zależy od lokalnego rynku.
Redfin wskazuje, że poprawa dostępności zakupu domów widoczna jest niemal w całym kraju, podczas gdy dostępność wynajmu poprawia się tylko w kilku metropoliach.
Rynek kupującego i większa siła negocjacji
Jednym z czynników łagodzących ceny domów jest spadek popytu oraz rosnąca liczba ofert. W wielu częściach kraju rynek przesunął się w stronę tzw. „rynku kupującego”, co oznacza większą przestrzeń do negocjacji cen i uzyskiwania ustępstw od sprzedających. Według cytowanych badań nabywcy korzystają obecnie z największych rabatów od 13 lat.
Mimo to zakup domu pozostaje poza zasięgiem wielu gospodarstw domowych. Najnowsze dane wskazują, że „dochód potrzebny do opłacenia typowego domu jest nadal znacznie wyższy niż zarobki przeciętnego Amerykanina”. Według szacunków Biura Spisu Ludności (Census Bureau) w 2024 roku wyniosły one 83 730 dolarów, choć Redfin podaje, że od tego czasu kwota ta nieznacznie wzrosła do 86 185 dolarów, czyli około 25 000 dolarów poniżej kwoty potrzebnej do opłacenia domu.
W przypadku wynajmu sytuacja wygląda nieco lepiej: mediana dochodów gospodarstwa domowego jest dziś o około 10 tysięcy dolarów wyższa niż koszt wynajmu. Jednak czynsze wciąż rosną – średnio o 2,1 procent rok do roku. Mediana czynszu w całym kraju wynosi obecnie 1 901 dolarów miesięcznie, zaledwie 15 dolarów poniżej historycznego rekordu z sierpnia.
Co dalej z rynkiem mieszkaniowym?
Ekonomistka Redfin, Grishma Bhattarai, zwraca uwagę, że wielu Amerykanów wstrzymywało się z przejściem z wynajmu na własność ze względu na wysokie koszty kredytów i cen nieruchomości. Jej zdaniem spadek oprocentowania kredytów hipotecznych oraz rosnąca siła negocjacyjna kupujących mogą zachęcić część osób do podjęcia decyzji o zakupie.
Prognozy zakładają, że dostępność będzie stopniowo się poprawiać, jeśli oprocentowanie kredytów utrzyma się bliżej 6 procent niż 7 procent, wzrost cen nieruchomości wyhamuje, a płace będą rosły szybciej niż koszty mieszkań.
Redfin podkreśla także, że choć czynsze w ujęciu rocznym nadal rosną, w ujęciu miesięcznym zaczęły lekko spadać. Jeśli ten trend się utrzyma, dostępność wynajmu może wyraźnie się poprawić w nadchodzących miesiącach.
Zmniejszająca się luka między kupnem a wynajmem nie oznacza jeszcze, że własny dom stał się łatwo osiągalny. Oznacza jednak, że rynek, który przez ostatnie lata był wyjątkowo trudny dla kupujących, zaczyna się stopniowo równoważyć.
