Rodzina wynajmująca mieszkanie i osiągająca dochód na poziomie mediany potrzebuje dziś około 16 lat, aby odłożyć na wkład własny oraz koszty związane z zakupem pierwszego domu. To dwa razy dłużej niż w 2019 roku — wynika z nowej analizy Julian Bond Institute, działającego przy Center for Responsible Lending. Rosnące ceny nieruchomości i codziennych wydatków sprawiają, że własny dom coraz bardziej oddala się od możliwości wielu Amerykanów.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych przekraczające 7 proc. to tylko jedna z przeszkód stojących przed osobami planującymi pierwszy zakup. Zanim przyszli właściciele zaczną spłacać raty, muszą zgromadzić pieniądze na wkład własny i sfinalizowanie transakcji. Właśnie ten etap zajmuje dziś znacznie więcej czasu.
„W ciągu ostatnich siedmiu lat czas potrzebny na odłożenie wkładu własnego i kosztów zamknięcia transakcji podwoił się” - powiedział Mike Calhoun, prezes Center for Responsible Lending, organizacji zajmującej się badaniami i działaniami na rzecz zwiększania możliwości ekonomicznych.
Od 2019 roku, kiedy organizacja przeprowadziła poprzednie takie obliczenia, ceny domów gwałtownie wzrosły. Jednocześnie inflacja podniosła koszty żywności, paliwa, opieki zdrowotnej i innych podstawowych potrzeb. Wzrosły również koszty związane z finalizowaniem kredytu hipotecznego, między innymi z powodu droższych ubezpieczeń nieruchomości.
Dochody najemców nie nadążyły za tymi zmianami, a możliwości oszczędzania zmalały.
Kilkanaście lat odkładania pieniędzy
Według autorów raportu gospodarstwo domowe najemców o dochodzie na poziomie mediany potrzebuje obecnie około 16 lat na zgromadzenie wymaganej kwoty. W przypadku czarnoskórych gospodarstw domowych najemców, również osiągających medianowy dochód dla swojej grupy, okres ten wynosi aż 21 lat.
Tak długie oczekiwanie może podważać jeden z głównych powodów zakupu domu - chęć zapewnienia miejsca do życia dorastającym dzieciom. Jak zauważają badacze, dzieci, które były małe w chwili rozpoczęcia oszczędzania, mogą wyprowadzić się na studia lub do pracy, zanim rodzice uzbierają pieniądze na pierwszą nieruchomość.
Autorzy osobno przeanalizowali sytuację gospodarstw domowych o średnich dochodach, wynoszących od około 50 tys. do 120 tys. dolarów rocznie. To grupa mająca większe szanse na uzyskanie kredytu i utrzymanie własnego domu. Także w jej przypadku czas oszczędzania się podwoił i wynosi obecnie 12 lat.
Policjanci, strażacy, ratownicy medyczni, pielęgniarki i nauczyciele potrzebują, według wyliczeń, od 10 do 13 lat. To również co najmniej dwa razy dłużej niż wcześniej.
Calhoun zastrzega, że nawet te szacunki mogą być zbyt optymistyczne. W analizie przyjęto wkład własny w wysokości zaledwie 3,5 proc. ceny domu - minimum dostępne dla uprawnionych kredytobiorców w programie FHA. Tymczasem mediana wkładu własnego wśród osób kupujących pierwszy dom wynosi około 10 proc.
Obliczenia zakładają też duży wysiłek oszczędnościowy. W praktyce wiele rodzin nie jest w stanie regularnie odkładać pieniędzy, a część musi sięgać po wcześniejsze oszczędności lub zaciągać długi, aby pokryć bieżące wydatki.
Właściciele zyskali, najemcy zostali w tyle
Raport pokazuje rosnący podział między osobami, które już mają nieruchomość, a tymi, które dopiero próbują ją kupić.
„Ostatnie siedem lat było wyjątkowo korzystne dla właścicieli domów” - ocenił Calhoun.
Osoby, które kupiły nieruchomości przy znacznie niższych cenach, skorzystały na wzroście ich wartości. Część dodatkowo obniżyła raty dzięki refinansowaniu kredytów w okresie, gdy oprocentowanie spadało do historycznie niskich poziomów około 2–3 proc.
Dziś te korzystne warunki zniechęcają wielu właścicieli do przeprowadzki. Sprzedaż domu i zaciągnięcie nowego kredytu mogłyby oznaczać nawet podwojenie miesięcznej raty. W rezultacie mniej starszych osób przenosi się do mniejszych nieruchomości, a na rynek trafia mniej ofert, co pogłębia niedobór domów.
Najemcom coraz trudniej natomiast odkładać pieniądze, ponieważ większą część ich budżetów pochłaniają czynsze. Według raportu Harvard Joint Center for Housing Studies w latach 2001–2024 dochody najemców wzrosły realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, o 9 proc., podczas gdy czynsze zwiększyły się o 30 proc.
W efekcie jedna czwarta najemców przeznacza ponad połowę dochodów na czynsz i opłaty za media. Mimo niedawnego osłabienia presji na rynku najmu liczba gospodarstw nadmiernie obciążonych kosztami mieszkaniowymi pozostaje rekordowa.
Na potrzeby analizy cenę pierwszego, stosunkowo niedrogiego domu oszacowano na 335 574 dolary. To 80 proc. mediany cen sprzedaży domów na rynku wtórnym.
Czas potrzebny na zgromadzenie wkładu własnego i kosztów transakcji różni się zależnie od lokalizacji: od około 11 lat w Houston do 24 lat w Los Angeles. Problem wykracza jednak poza duże metropolie. Autorzy wskazują, że w szybko rozwijających się regionach wiejskich sytuacja bywa jeszcze trudniejsza, ponieważ budownictwo nie nadąża za wzrostem liczby mieszkańców.
Bez pomocy rodziny coraz trudniej
Rosnące bariery sprawiają, że zakup nieruchomości staje się łatwiejszy przede wszystkim dla osób mających już majątek lub wsparcie bliskich.
Calhoun zwraca uwagę na wzrost zakupów za gotówkę. Wśród młodszych nabywców istotnym źródłem pieniędzy jest natomiast pomoc rodziny i przyjaciół, często określana jako „bank mamy i taty”.
Znacznie mniej osób korzysta z programów pomocy w zgromadzeniu wkładu własnego, choć w kraju działają ich tysiące. Według Calhouna wiele z nich ma niewielki zasięg, odmienne zasady i ograniczone środki, które szybko się wyczerpują. Jego zdaniem potrzebne jest szersze wsparcie dla osób nieposiadających rodzinnego majątku.
Raport postuluje również zmiany przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego i inne reformy, które ułatwiłyby budowę mniejszych, tańszych domów, w tym budynków dwurodzinnych, szeregowców oraz domów produkowanych fabrycznie. Przyjęta w tym roku przez Kongres ustawa ma wspierać takie działania, jednak wiele zależy od władz stanowych i lokalnych, a zwiększenie podaży zajmie czas.
Pomimo przeszkód przedstawiciele pokolenia milenialsów i generacji Z nadal deklarują chęć posiadania domu równie często jak wcześniejsze pokolenia — wynika z towarzyszącego analizie sondażu.
Jak podkreśla współautor raportu David Silberman, własna nieruchomość pozostaje dla wielu rodzin głównym sposobem budowania majątku, który można przekazać dzieciom. Aspiracje się więc nie zmieniły. Znacznie trudniejsza stała się droga do ich realizacji.
