Po gwałtownym pandemicznym boomie cenowym, a następnie szoku wywołanym przez wysokie stopy procentowe, amerykański rynek nieruchomości wchodzi - zdaniem firmy Moody’s Analytics — w fazę długotrwałej stabilizacji.
Najnowsza, dziesięcioletnia prognoza firmy nie zapowiada ani powrotu gwałtownych wzrostów cen, ani dramatycznego załamania. Zamiast tego, według głównego ekonomisty Moody’s Analytics Marka Zandiego, najbliższe lata to czas powolnego „odmrażania” rynku.
Zandi podkreśla, że po pandemicznych wzrostach o kilkadziesiąt procent rynek nie mógł utrzymać takiego tempa, a „zamrożenie” sprzedaży jest konsekwencją połączonej dynamiki cen i stóp procentowych. „Aby rynek odzyskał wigor, musi wrócić przystępność cenowa. Najzdrowszą drogą jest kilka lat niemal płaskich cen — tak, by dochody mogły dogonić koszty zakupu” - powiedział Zandi.
Ceny staną w miejscu, sprzedaż ruszy dopiero za kilka lat
Według Moody’s nominalne ceny domów w USA w latach 2025–2035 wzrosną łącznie o 23,5%, co daje roczne wzrosty na poziomie 2–3%. Jednak w ujęciu realnym - po uwzględnieniu inflacji - przez dekadę nie będzie widać praktycznie żadnego zysku.
Wykres pokazuje historyczne oraz prognozowane wartości ogólnokrajowego indeksu cen domów Case-Shiller.
Ciągła linia przedstawia rzeczywiste dane od końca lat 80., w tym wzrost w latach poprzedzających kryzys 2008, gwałtowny spadek po pęknięciu bańki nieruchomościowej oraz ponowny dynamiczny wzrost podczas pandemii. Przerywana linia ukazuje prognozę Moody’s na lata 2025–2035, wskazującą na powolny, stabilny wzrost, bez gwałtownych wahań.
Zandi przewiduje, że w najbliższych 12–24 miesiącach ceny krajowe pozostaną na stabilnym poziomie, ale sytuacja będzie zależeć od regionu. Na Południu i Zachodzie, gdzie buduje się najwięcej, możliwe są nawet niewielkie spadki. Z kolei tam, gdzie dostępność domów jest najmniejsza — m.in. w niektórych częściach północnego wschodu i Środkowego Zachodu — ceny powinny pozostać stabilne.
Chicago z umiarkowanymi wzrostami
W przypadku metropolii Chicago–Naperville–Schaumburg Moody’s przewiduje:
- wzrost cen o 25,3% w latach 2025–2035,
- 12,3% w pierwszych pięciu latach prognozy,
- 1,3% wzrostu w 2026 roku,
- 2,4% wzrostu w 2025 roku.
To wartości nieco powyżej średniej ogólnokrajowej, co odzwierciedla tradycyjnie bardziej stabilny charakter lokalnego rynku, gdzie gwałtowne spadki są rzadsze niż na wybrzeżach, ale spektakularne wzrosty również.
Co dodatkowo spowolni rynek?
Moody’s wskazuje kilka czynników, które będą hamować ożywienie:
- spadek przystępności cenowej — wciąż zbyt wysokie ceny w relacji do dochodów,
- napięta sytuacja na rynku pracy w budownictwie spowodowana m.in. bardziej restrykcyjną polityką imigracyjną,
- wysokie rentowności obligacji, które mogą utrzymać przeciętną stopę kredytu 30-letniego bliżej 6,0%, a nie 5,5%, jak wcześniej zakładano
To wszystko oznacza, że kupujący w Chicago - podobnie jak w reszcie kraju - mogą liczyć na stopniowe poprawianie się warunków, ale droga do większej dostępności nieruchomości mieszkalnych będzie długa.
Prognozy prognozami, a rzeczywistość…
Główny ekonomista Moody’s Analytics przyznaje, że przewidywanie rynku nieruchomości nawet na rok do przodu jest obarczone sporą niepewnością, a prognozy dziesięcioletnie należy traktować z ostrożnością. Jednak przekaz Moody’s jest spójny: nie będzie ani powtórki kryzysu z 2008 roku, ani nowego boomu cenowego. Rynek będzie powoli dostosowywał się do warunków po pandemii i erze taniego kredytu, ale proces ten zajmie lata.
