Właściciele domów w Chicago otrzymali w tym roku bolesny cios w postaci największego wzrostu rachunków podatku od nieruchomości od co najmniej trzech dekad. Mediana podatku wzrosła o 16,7 procent, osiągając 4 457 dolarów, co jest bezpośrednim skutkiem załamania wartości nieruchomości komercyjnych w centrum miasta po pandemii COVID-19.
Według analizy przeprowadzonej przez skarbnika powiatu Cook, Marię Pappas, właściciele domów w Chicago zapłacą łącznie o 469,4 miliona dolarów więcej niż w ubiegłym roku. Tymczasem właściciele nieruchomości komercyjnych w centralnej dzielnicy biznesowej – w tym biurowców, sklepów, hoteli i restauracji – zapłacą o 129 milionów dolarów mniej.
„Kiedy Loop dostaje przeziębienia, reszta miasta dostaje zapalenie płuc” – skomentowała sytuację Pappas, podkreślając, że mieszkańcy całego miasta płacą cenę za problemy centrum.
System podatkowy przerzuca ciężar
Wzrost podatków wynika ze specyfiki systemu podatkowego Cook County - gdy jedna grupa podatników płaci mniejszy udział, pozostali muszą pokryć różnicę, by końcowa liczba planowanych przychodów z podatków się zgadzała. W Chicago wartość domów w dużej mierze wzrosła, podczas gdy duże nieruchomości komercyjne w centrum są obecnie warte mniej niż przed pandemią z powodu nowych wzorców pracy i wysokich stóp procentowych.
Udział nieruchomości komercyjnych w centrum Chicago w ogólnym obciążeniu podatkowym miasta spadł z 13,4 procent rok temu do 11,2 procent obecnie. Wartość szacunkowa tych nieruchomości spadła o 379,2 miliona dolarów, co stanowi 7,2 procent w ujęciu rocznym.
Najbiedniejsze dzielnice najbardziej dotknięte
Największe wzrosty podatków dotknęły najbiedniejsze dzielnice. W trzech z nich mediany rachunków wzrosły o ponad 80 procent. West Garfield Park odnotowało wzrost o 133 procent, co oznacza dodatkowe 2 000 dolarów dla przeciętnego właściciela domu. North Lawndale i Englewood również doświadczyły dramatycznych podwyżek.
Głównym czynnikiem pogłębiającym tę lukę był niski wskaźnik odwołań od wycen w biedniejszych częściach miasta. Podczas gdy 47 procent właścicieli domów w całym Chicago zakwestionowało swoje wyceny, w dzielnicach o niskich dochodach odsetek ten był znacznie niższy. West Englewood miało najniższy wskaźnik odwołań – zaledwie 5,1 procent, mimo że mediana wartości szacunkowej domów wzrosła o prawie 70 procent.
Dodatkowe obciążenia
Do szoku związanego z cenami dochodzi fakt, że podatnicy Cook County musieli w tym roku pokryć dodatkowo 528,6 miliona dolarów dla lokalnych samorządów, szkół i okręgów podatkowych – o 6,3 procent więcej niż rok wcześniej. 57 procent z 993 agencji podatkowych w powiecie Cook zwiększyło swoje opłaty w tym roku.
Długoterminowe konsekwencje przesunięcia ciężaru podatkowego są trudne do przewidzenia, ale kwestia ta z pewnością stanie się istotna w marcowych prawyborach, w których Fritz Kaegi, asesor powiatu Cook (wycenia wartość nieruchomości), ubiega się o trzecią kadencję. To właśnie jego urząd odpowiada za wycenę, która bezpośrednio wpływa na wysokość podatków mieszkańców.
