Sierpień 2025 roku przyniósł kolejny niepokojący rekord na amerykańskim rynku nieruchomości – około 56 tysięcy umów kupna-sprzedaży zostało anulowanych, co stanowi 15,1% wszystkich kontraktów. To najwyższy wskaźnik rezygnacji z transakcji dla sierpnia, odkąd prowadzone są takie statystyki.
Jak wynika z analizy Redfin, jednej z największych firm pośrednictwa w handlu nieruchomościami, rok wcześniej odsetek ten wynosił 14,3%, a w szczytowym momencie pandemicznego boomu – w sierpniu 2021 roku –11,4%. Trend jest wyraźny: kupujący coraz częściej wycofują się z zawartych już umów.
Przewaga kupujących, ale brak kompromisu
Redfin szacuje, że na rynku powstała luka wynosząca niemal pół miliona nieruchomości – sprzedających jest więcej niż chętnych do zakupu. Taka sytuacja teoretycznie daje przewagę nabywcom, którzy mogą negocjować lepsze warunki, żądać pokrycia kosztów napraw czy obniżek cen.
Problem w tym, że obie strony nie potrafią się porozumieć. „Transakcje nie dochodzą do skutku, ponieważ kupujący i sprzedający często nie chcą iść na kompromis” – czytamy w raporcie Redfin.
W badaniu przeprowadzonym wśród agentów nieruchomości aż 70,4% wskazało problemy wykryte podczas inspekcji technicznej jako główną przyczynę zerwanych kontraktów. Dalej znalazły się: problemy z finansowaniem kupującego (27,8%), niemożność sprzedaży dotychczasowego domu przez nabywcę (21%), zmiana sytuacji finansowej (14,9%) oraz znalezienie innej, lepszej oferty (12,9%).
Poniższa tabela przedstawia najczęściej wymieniane przyczyny zerwania umowy.
Sondaż przeprowadzono w dniach 17-21 września 2025 wśród 443 agentów Redfin, którzy mieli do czynienia z zerwanymi transakcjami w ciągu ostatnich 3 miesięcy.
Sprzedający nie chcą zejść z ceny
Wielu właścicieli wciąż pamięta lata 2020-2021, kiedy ich domy osiągały ceny często dziesiątki tysięcy dolarów powyżej kwoty wywoławczej. Teraz, w zmienionej rzeczywistości, mają problem z zaakceptowaniem nowych warunków rynkowych.
„Niektórzy sprzedający mają trudności z dostosowaniem się do rzeczywistości, w której to już nie jest rynek sprzedającego. Wydaje im się, że to było dopiero wczoraj, gdy domy otrzymywały dziesiątki ofert i były sprzedawane znacznie powyżej ceny wywoławczej" – komentuje Redfin.
Tańsze domy – więcej problemów
Raport zwraca uwagę, że największym zainteresowaniem cieszą się tańsze nieruchomości, gdyż całkowite koszty posiadania domu w USA znacząco wzrosły. Problem w tym, że właśnie takie domy częściej wymagają napraw, co ujawnia się podczas inspekcji.
Dodatkowo w stanach takich jak Floryda i Kalifornia dramatycznie wzrosły składki ubezpieczeniowe – efekt coraz częstszych klęsk żywiołowych. To kolejny czynnik obciążający kupujących i zwiększający ich ostrożność.
Najwyższe wskaźniki anulowanych transakcji odnotowano zresztą na Florydzie i w Teksasie – stanach, które doświadczyły pandemicznego napływu ludności i związanego z tym boomu budowlanego, co doprowadziło do nadpodaży mieszkań.
Stopy procentowe wciąż za wysokie
Mimo że Rezerwa Federalna obniżyła bazowe stopy procentowe, a średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych spadało przez dziewięć kolejnych tygodni, sprzedaż domów we wrześniu i tak spadła – po raz pierwszy od niemal trzech miesięcy.
Obecne stawki, choć niższe niż rok temu, wciąż zniechęcają kupujących. Wielu woli czekać na dalsze obniżki, licząc na lepszy moment do zakupu.
Najgorszy rok od 1995?
Według prognoz, sprzedaż domów w 2025 roku może być najniższa od 1995 roku. Niepewność gospodarcza dotyka zarówno kupujących, jak i sprzedających. Badanie Fannie Mae pokazało, że niemal 70% Amerykanów uważa, że gospodarka zmierza w złym kierunku, a 73% sądzi, że to zły moment na zakup nieruchomości.
Eksperci przewidują, że rynek może się ustabilizować dopiero w 2026 roku, gdy Rezerwa Federalna konsekwentnie obniży stopy procentowe. Do tego czasu zarówno kupujący, jak i sprzedający będą musieli nauczyć się funkcjonować w nowej rzeczywistości.
