Właściciele domów kupowanych z niskimi stopami procentowymi w czasach pandemii i tuż po niej mogli liczyć na duże zyski. Teraz sytuacja się odwraca.
Pandemia wywołała prawdziwy boom na amerykańskim rynku nieruchomości. Ludzie przenosili się z zatłoczonych miast, szukając więcej przestrzeni i lepszych warunków życia z dala od pandemicznych ograniczeń. Miasta południa i zachodu, takie jak Atlanta, Austin czy Miami, przeżywały okres intensywnego wzrostu. Ceny nieruchomości rosły szybko, a kredyty hipoteczne były rekordowo niskie.
Ten okres prosperity dobiegł końca. W pierwszej połowie tego roku większość amerykańskich miast (choć nie wszystkie) odnotowała spadki wartości domów.
Wysokie stopy procentowe hamują rynek
Za tę zmianę odpowiada przede wszystkim polityka monetarna Rezerwy Federalnej. Bank centralny USA utrzymuje wysokie stopy procentowe, które znacząco wpływają na rynek nieruchomości. Dodatkowo wprowadzone cła hamują wzrost gospodarczy, co również odbija się na sprzedaży domów.
Największe spadki dotknęły miasta południa i zachodu - te same, które były symbolem amerykańskiego boomu mieszkaniowego. Właściciele nieruchomości w Dallas czy Phoenix znajdują się w szczególnie trudnej sytuacji. Osoby, które kupiły domy w zeszłym roku, płacą teraz około 7 proc. za kredyt hipoteczny, podczas gdy wartość ich nieruchomości już spadła o kilka punktów procentowych.
W miastach, które odnotowały wzrosty cen w pierwszej połowie tego roku, a należą do nich choćby Chicago i Nowy Jork, przewiduje się ich spadek w najbliższych miesiącach. Według prognoz ceny domów w naszym regionie mogą spaść o 1,5% do czerwca przyszłego roku, podobnie ma być w NY. Prognozy dla innych miast wahają się od spadku o 3,3% w Waszyngtonie po zaledwie o 0,4% w Filadelfii.
Floryda w najtrudniejszej sytuacji
Najgorzej sytuacja wygląda na Florydzie, gdzie ceny domów spadły w ciągu roku o 4 proc. Stan, który był popularnym celem przeprowadzek emerytów i miłośników ciepłego klimatu, boryka się obecnie z wieloma problemami.
Po pierwsze, drastycznie wzrosły składki ubezpieczeń nieruchomości - wynoszą one na Florydzie około 11 tys. dolarów rocznie, podczas gdy średnia krajowa to 2,4 tys. dolarów. Po drugie, znacznie spadło zainteresowanie zakupem lub wynajmem tam nieruchomości wśród zamożnych Kanadyjczyków, którzy tradycyjnie uciekali na Florydę przed zimą. Po trzecie, po katastrofie budynku w Surfside koło Miami w 2021 roku wprowadzono bardzo kosztowne nowe przepisy bezpieczeństwa.
Problemy dotykają różne regiony
Spadki cen dotyczą też innych obszarów, które zyskały popularność w czasie pandemii – choćby letnich kurortów na północnym wschodzie kraju. Ceny nieruchomości spadają na Nantucket, Martha's Vineyard i wzdłuż wybrzeża Maine. Te miejsca, które zyskały na popularności dzięki pracy zdalnej, teraz tracą na wartości.
Nieco lepiej radzą sobie przedmieścia wielkich miast. Podczas gdy praca z domku na plaży przestała być modna, hybrydowy tryb pracy może jeszcze uzasadniać dodatkowe 15-30 minut dojazdu do biura.
Wpływ na gospodarkę
Sytuacja na rynku nieruchomości odzwierciedla stan całej amerykańskiej gospodarki. Nieruchomości zawsze były jednym z sektorów najbardziej wrażliwych na stopy procentowe - kupujący potrzebują kredytów, a gdy pożyczanie staje się drogie, sprzedaż i nowe inwestycje budowlane spadają.
Fed przyznaje otwarcie, że utrzymuje restrykcyjną politykę monetarną, by ostatecznie pokonać inflację. Inne sektory gospodarki też zwalniają - prywatna konsumpcja i inwestycje rosły w drugim kwartale tego roku w tempie zaledwie 1,2 proc. w skali rocznej, podczas gdy przez ostatnie lata przyrost wynosił co najmniej 2 proc.
Jednak ulga dla rynku mieszkaniowego w postaci znacznego obniżenia stóp procentowych może nie nadejść szybko. Cła mogą podsycić inflację, a gigantyczne inwestycje w infrastrukturę sztucznej inteligencji i centra danych pomagają podtrzymać wzrost gospodarczy. Wydatki inwestycyjne siedmiu największych firm technologicznych stanowią już ponad 1 proc. PKB i niemal podwoiły się w ciągu kilku lat.
Co dalej?
Ostatnia dekada była korzystna dla właścicieli domów w USA. Obecna sytuacja może oznaczać lepsze warunki dla przyszłych kupujących, którzy przez lata obserwowali szybko rosnące ceny nieruchomości. Zakończenie okresu dynamicznego wzrostu na rynku mieszkaniowym to naturalna część cykli gospodarczych, choć dla obecnych właścicieli domów oznacza to nieco trudniejszy okres.
