Po czterech latach od wprowadzenia pilotażowego programu legalizacji tak zwanych "granny flats" lub „coach houses” budowanych nad garażami lub przekształcania strychów i piwnic w niezależne mieszkania w Chicago, miasto wciąż nie może przełamać politycznego impasu, który uniemożliwia rozszerzenie inicjatywy na całe miasto. To paradoks czasów, gdy wszyscy lokalni politycy wciąż mówią o konieczności budowy przystępnych cenowo mieszkań, ale nie są w stanie się w tej sprawie porozumieć.
Historia zakazu i powrót do tematu
Zakaz budowy dodatkowych jednostek mieszkalnych na prywatnych działkach wprowadzono w Chicago w 1957 roku, oficjalnie z obawy przed przeludnieniem mieszkaniowym. Ironicznie, od tamtej pory miasto straciło około 800 tysięcy mieszkańców. Tak zwane "accessory dwelling units" (ADU) – czyli coach houses, mieszkania w piwnicach czy na strychach – były popularne do połowy XX wieku, gdy władze miast zaczęły wprowadzać zakazy ich budowy, często w ukrytym celu ograniczenia napływu mieszkańców o niższych dochodach lub mniejszości rasowych do lepszych, bogatszych, zwykle białych dzielnic.
W 2021 roku Chicago uruchomiło pilotażowy program legalizujący ADU w pięciu wybranych strefach – dwóch na północy, jednej na zachodzie i dwóch na południu miasta. Program miał działać przez trzy lata, po których władze miały zdecydować o jego rozszerzeniu na całe miasto. Termin minął, ale decyzja wciąż nie zapadła.
Obiecujące wyniki pilotażu
Dane z programu pilotażowego są zachęcające. Od 2021 roku wydano pozwolenia na budowę ponad 300 dodatkowych jednostek mieszkalnych, głównie na przekształcenia piwnic i strychów. Ponad 90% nowych mieszkań powstało w dwóch północnych strefach, co miasto tłumaczy większym popytem na mieszkania w zamożniejszych dzielnicach oraz dodatkowymi ograniczeniami nałożonymi na strefy południowe i zachodnie.
Komisarze departamentów planowania i mieszkalnictwa w maju 2024 roku rekomendowali Radzie Miasta rozszerzenie programu na całe Chicago. Ich raport wskazywał, że legalizacja ADU stymuluje inwestycje "dokładnie w takich dzielnicach, gdzie dodatkowe opcje mieszkaniowe są najbardziej potrzebne".
Polityczny pat
Mimo pozytywnych wyników, propozycja legalizacji ADU w całym mieście utknęła w politycznych sporach. Radny Bennett Lawson złożył wniosek o rozszerzenie programu już w 2024 roku, wprowadzając kompromisowe rozwiązanie z dodatkowymi ograniczeniami dla rzadko zabudowanych dzielnic na obrzeżach miasta. Mimo deklarowanego poparcia w Radzie Miasta, wniosek od roku leży na półce.
Przewodniczący komisji ds. zoningu Walter Burnett twierdzi, że opóźnienie wynika z oporu administracji burmistrza Brandona Johnsona, która uważa kompromisową propozycję za zbyt restrykcyjną. Administracja domaga się legalizacji ADU w każdym zakątku miasta bez dodatkowych ograniczeń.
Dodatkową komplikacją jest toczący się spór prawny z 2019 roku, w którym organizacje broniące sprawiedliwości mieszkaniowej zarzucają miastu, że system "aldermańskich prerogatyw" – dający radnym ogromną władzę nad decyzjami w ich okręgach – narusza federalne prawo cywilne i utrwala segregację rasową. Prawnicy miasta rzekomo ostrzegają, że przyjęcie kompromisowej propozycji mogłoby skomplikować rozwiązanie tego sporu.
Naglące potrzeby mieszkaniowe
Tymczasem Chicago boryka się z poważnym kryzysem mieszkaniowym. Powiat Cook potrzebuje ponad 150 tysięcy przystępnych cenowo mieszkań, głównie z powodu znikania mieszkań w 2-4 rodzinnych budynkach, które są demolowane lub przekształcane w luksusowe domy jednorodzinne. Mieszkaniec zarabiający medianę dochodów ma dziś znacznie mniej opcji mieszkaniowych niż 25 lat temu.
Konkurencja stanowa
Podczas gdy Chicago tkwi w impasie, na poziomie stanu Illinois rosną naciski na legalizację ADU. Pojawiła się propozycja ustawy, która zakazałaby miastom wprowadzania zakazów na budowę dodatkowych jednostek mieszkalnych. Ustawa popierana przez potężne stowarzyszenie Illinois Realtors przeszła już przez kluczową komisję, a gubernator JB Pritzker niedawno publicznie poparł ADU jako narzędzie zwiększania zasobów przystępnych cenowo mieszkań w stanie.
