Dziesiątki najnowszych inwestycji hotelowych oznaczają dla gości większy wybór miejsc, w których mogą się zatrzymać, zróżnicowanie pod względem ceny czy oferowanych udogodnień.
Jednak wielu właścicieli hoteli twierdzi, że czasy są dla nich ciężkie. Usiłując nadążyć za nadmiarem pokoi hotelowych w całym mieście, chicagowscy hotelarze stanęli w obliczu pogorszenia koniunktury, niższych stawek i mniejszego obłożenia.
„Nie ma wątpliwości, że rok 2019 był trudny dla wszystkich hoteli” – powiedział John Rutledge, dyrektor generalny Oxford Development, które stworzyło 10 chicagowskich hoteli, w tym LondonHouse, Langham i Godfrey.
W ubiegłym roku Oxford otworzył dwa hotele w Chicago: Hotel Julian, 218-pokojowy luksusowy hotel na North Michigan Avenue oraz przebudowany Hotel Exxes przy South Michigan Avenue. Oxford, jeden z najbardziej płodnych deweloperów hotelarskich w mieście, nie ma żadnych nowych projektów w Chicago w perspektywie do 2020 roku, co stanowi odzwierciedlenie obecnego rynku.
„Jest tylko jeden projekt, na który patrzymy na chicagowskim rynku, w rejonie Fulton Market” – powiedział Rutledge. „Poza tym prawie nasz cały wzrost odbywa się w innych stanach w całym kraju”.
Według Choose Chicago, oficjalnego oddziału turystycznego miasta, w centralnej dzielnicy biznesowej w Chicago znajduje się ponad 140 hoteli, oferujących 45,000 pokoi.
W ciągu ostatnich pięciu lat w Chicago powstało 37 nowych hoteli i ponad 8,100 pokoi – co stanowi wzrost o 22%. Ale popyt nie podąża za podażą. Po rekordowym 2018 roku obłożenie hoteli spadło do poniżej 75% do września, co stanowi 2.5% spadku w ciągu roku – wynika z danych opracowanych przez Choose Chicago.
Tymczasem średnia cena pokoju w Chicago spadła o 3.2% do $205.74 za noc. Przychody z jednego dostępnego pokoju – kluczowego miernika rentowności – spadły o 5.6% do $153.41.
„W ciągu ostatnich pięciu lat rynek kwitł” – powiedziała Stacey Nadolny, dyrektor zarządzająca HVS Chicago, firmy konsultingowej z branży hotelarskiej. „W pewnym momencie osiągasz punkt nasycenia, i w tym właśnie miejscu znajduje się Chicago”.
Nadolny powiedziała, że mnóstwo dużych hoteli w Chicago – tych z ponad tysiącem pokoi – wywiera presję na obniżanie stawek za pokoje w całym mieście, gdy spada ilość odbywających się konferencji i imprez.
Chicago było kiedyś miastem konwencji i targów wystawienniczych, a jego działalność hotelowa rosła i spadała wraz z liczbą ważnych wydarzeń w całym mieście i osób odwiedzających centrum McCormick Place. Według Teda Mandigo, analityka hotelowego w Chicago, na początku lat 90-tych ubiegłego wieku dwie trzecie pobytów hotelowych w Chicago związana była z uczestnikami konferencji i grupami biznesowymi.
W ostatnich latach kilka głównych wydarzeń odbywało się co dwa lata. Najbardziej godne uwagi są Międzynarodowe Targi Technologii Produkcyjnych, które w 2018 roku przyciągnęły ponad 129,000 uczestników. Mają one powrócić do Chicago w 2020 roku wraz z kilkoma innymi ważnymi imprezami, oferując ożywienie turystyki i nadzieję operatorów hoteli na bardziej solidny rok.
Podczas gdy tego rodzaju wydarzenia pozostają integralna częścią obłożenia hoteli i obowiązujących stawek, wysiłki turystyczne miasta coraz bardziej koncentrują się na segmencie wypoczynku i podróży służbowych, które obecnie stanowią 67% pobytów hotelowych – wynika z informacji Choose Chicago.
„Nie możemy już polegać tylko na najważniejszych konwencjach” – powiedział David Whitaker, prezes i dyrektor generalny Choose Chicago. „Musimy robić więcej, aby przyciągnąć turystów”.
Spowolnienie w budowaniu nowych hoteli – planowane jest otwarcie tylko 4 nieruchomości w 2020 roku – może pomóc obecnym hotelom zwiększyć stawki i obłożenie. Jednak wielkiego optymizmu nie wykazują ani hotelarze ani analitycy, obawiając się konkurencji również z internetowego wynajmu pokoi.
Najbardziej złowieszczym znakiem dla branży hotelarskiej w mieście w 2019 roku mogła być niewypłacalność Waldorf Astoria Chicago, luksusowej nieruchomości na Gold Coast, której właścicielem jest długoletni chicagowski hotelarz Laurence Geller. Hotel został przejęty przez pożyczkodawcę z Walton Street Capital z Chicago.
Mandigo, analityk hotelowy, miał proste wyjaśnienie dla problemów finansowych Waldorfa. „Zasadniczo zapłacili za dużo za tę nieruchomość” – powiedział. „Mamy ich zbyt wiele w mieście”.
Mandigo dodał, że ostatnie projekty były bardzo kosztowne w budowie, co wymagało niezrównoważonych stawek za pokoje, aby osiągnąć zyski. Oczekuje, iż innych spotka ten sam los, co Waldorfa.
„W ciągu najbliższych pięciu lat prawdopodobnie zobaczymy pół tuzina nowych miejsc walczących o przetrwanie” – powiedział. „Będą musieli albo zdecydować się na sprzedaż, albo zbankrutować, albo przekazać klucze pożyczkodawcom”.
Wysokie podatki od nieruchomości i 17.4% podatek hotelowy w Chicago – jedna z najwyższych stawek w Stanach Zjednoczonych – mogą również powstrzymać przyszły rozwój.
Rynek wyraźnie się zmienia, a oferty hoteli butikowych, luksusowych i z mniejszą liczbą oferowanych pokoi w niekonwencjonalnych dzielnicach miasta, zmieniają wizerunek ogromnego hotelu w Chicago i powodują rozproszenie gości daleko od Magnificen Mile, gdzie znajduje się ponad połowa hoteli w mieście.
