Amerykanie marzący o zakupie domu nadal nie mają powodów do optymizmu. Oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych utrzymuje się na wysokim poziomie i ponownie oddala perspektywę tańszego finansowania nieruchomości.
Według danych opublikowanych 4 czerwca przez Freddie Mac, średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego wynosi obecnie 6,48 proc. Jeszcze w lutym spadło ono do około 6 proc., ale od tego czasu ponownie wzrosło. Dla wielu rodzin oznacza to wyższe miesięczne raty i mniejsze szanse na zakup wymarzonego domu.
Wysokie koszty kredytów stały się także problemem politycznym. Prezydent Donald Trump od miesięcy naciska na Rezerwę Federalną, aby szybciej obniżała stopy procentowe. Wielu Amerykanów zakłada bowiem, że decyzje Fed bezpośrednio wpływają na wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. W rzeczywistości zależność ta jest znacznie słabsza, niż mogłoby się wydawać.
To nie Fed ustala oprocentowanie hipotek
Rezerwa Federalna kontroluje przede wszystkim krótkoterminowe stopy procentowe, które wpływają na koszty pożyczek między bankami. Kredyty hipoteczne są jednak zobowiązaniami długoterminowymi, często rozłożonymi na 30 lat, dlatego ich oprocentowanie zależy głównie od oczekiwań inwestorów dotyczących przyszłości gospodarki.
Inwestorzy kupujący obligacje i papiery wartościowe zabezpieczone kredytami hipotecznymi próbują przewidzieć, jak w kolejnych latach będą wyglądać inflacja, wzrost gospodarczy, zadłużenie państwa oraz poziom stóp procentowych. To właśnie te prognozy mają największy wpływ na oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych.
Jednym z najważniejszych czynników pozostaje inflacja. Choć jest ona znacznie niższa niż podczas szczytu z lat 2022–2023, nadal utrzymuje się niepewność dotycząca tego, kiedy powróci do celu wyznaczonego przez Fed, czyli 2 proc. rocznie. Dodatkowo sytuację komplikują wysokie ceny ropy oraz trwający konflikt z Iranem.
Dla inwestorów oznacza to większe ryzyko. Jeśli inflacja okaże się wyższa od oczekiwań, przyszłe spłaty kredytów będą miały mniejszą realną wartość. Aby zrekompensować sobie takie zagrożenie, inwestorzy żądają wyższych odsetek. Im większa niepewność, tym wyższe oprocentowanie kredytów.
Dług państwa również podnosi koszty
Długoterminowe prognozy budżetowe, opracowywane przez niezależne Biuro Budżetowe Kongresu (CBO), przewidują utrzymywanie się dużych deficytów federalnych oraz wzrost poziomu zadłużenia w nadchodzących latach. Analitycy szacują, że uchwalona w 2025 roku ustawa podatkowo-imigracyjna administracji Trumpa zwiększy federalny deficyt o około 3,4 biliona dolarów do 2034 roku.
Aby finansować takie wydatki, rząd musi sprzedawać coraz więcej obligacji skarbowych. Większa podaż obligacji często oznacza konieczność oferowania inwestorom wyższego oprocentowania. A ponieważ rentowności obligacji skarbowych stanowią punkt odniesienia dla wielu innych rodzajów kredytów, rosną także koszty kredytów hipotecznych.
Eksperci podkreślają, że oprocentowanie hipotek znacznie silniej podąża za rentownością 10-letnich obligacji skarbowych niż za decyzjami Fed dotyczącymi krótkoterminowych stóp procentowych.
Dodatkowym elementem są tzw. papiery wartościowe zabezpieczone kredytami hipotecznymi. Inwestorzy kupujący takie instrumenty muszą uwzględniać ryzyko wcześniejszej spłaty kredytu przez właścicieli domów.
Jeśli w przyszłości oprocentowanie spadnie, wielu kredytobiorców będzie chciało refinansować swoje zobowiązania na korzystniejszych warunkach. Dla inwestorów oznacza to utratę części przyszłych zysków, dlatego już dziś oczekują wyższego wynagrodzenia za ponoszone ryzyko.
To jeden z powodów, dla których oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje wysokie nawet wtedy, gdy Fed zaczyna obniżać stopy procentowe.
Historycznie to wcale nie są rekordowe stawki
Choć obecne oprocentowanie może wydawać się bardzo wysokie, eksperci przypominają, że wielu Amerykanów porównuje je do wyjątkowego okresu z lat 2020–2021. W czasie pandemii, dzięki nadzwyczajnym działaniom Rezerwy Federalnej, część kredytobiorców mogła uzyskać 30-letnie kredyty hipoteczne z oprocentowaniem poniżej 3 proc.
Tak niskie stawki były jednak historycznym wyjątkiem.
W latach 90. i na początku XXI wieku oprocentowanie kredytów hipotecznych często mieściło się w przedziale od 6 do 8 proc. Z tej perspektywy obecne poziomy nie są niczym niezwykłym.
Rynek kredytów hipotecznych istnieje od ponad dwóch tysięcy lat i przetrwał upadki imperiów, wojny, kryzysy finansowe oraz rewolucje technologiczne. Jedna rzecz pozostała niezmienna – pożyczkodawcy zawsze oczekują rekompensaty za ryzyko inflacji, niepewność gospodarczą i czas, przez jaki udostępniają swój kapitał.
Dlatego wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych zależy nie tylko od decyzji Rezerwy Federalnej, ale także od milionów inwestorów próbujących przewidzieć przyszłość. A obecnie przyszłość wciąż wydaje się im na tyle niepewna, że nie są skłonni pożyczać pieniędzy taniej.
