Po słabym początku wiosennego sezonu zakupowego amerykański rynek nieruchomości niespodziewanie nabrał tempa. Sprzedaż istniejących domów wzrosła w maju do najwyższego poziomu od grudnia ubiegłego roku, mimo że ceny nieruchomości nadal rosną, a oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje stosunkowo wysokie.
Według danych National Association of Realtors (NAR), sprzedaż wcześniej zamieszkanych domów zwiększyła się w maju o 3,2 proc. w porównaniu z kwietniem, osiągając roczny poziom 4,17 mln transakcji. To również o 3,2 proc. więcej niż w maju ubiegłego roku i wynik lepszy od prognoz ekonomistów (4,07 mln transakcji w ujęciu rocznym).
Od 2023 roku sprzedaż domów utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 4 milionów rocznie, co znacznie odbiega od historycznej normy wynoszącej około 5,2 miliona.
Wzrost sprzedaży odnotowano na Środkowym Zachodzie, Południu i Zachodzie USA. Spadek sprzedaży odnotowano jedynie na Północnym Wschodzie.
Ceny nadal biją rekordy
Choć rynek wykazuje oznaki ożywienia, ceny nieruchomości nadal pozostają bardzo wysokie. Mediana ceny sprzedanego domu wyniosła w maju 429 300 dolarów, co oznacza wzrost o 1,3 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. To najwyższa majowa wartość od czasu rozpoczęcia prowadzenia takich statystyk w 1999 roku.
Co więcej, ceny domów rosną nieprzerwanie już od 35 miesięcy.
Zdaniem głównego ekonomisty NAR, Lawrence’a Yuna, sytuacja zaczyna jednak stopniowo poprawiać się dla kupujących. W wielu regionach wzrost dochodów gospodarstw domowych jest obecnie szybszy niż wzrost cen nieruchomości. Dodatkowo oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostaje nieco niższe niż rok temu, co poprawia dostępność mieszkań dla części nabywców.
Yun podkreśla jednak, że trudno jeszcze mówić o trwałym przełomie.
„Nie mogę jednoznacznie stwierdzić, że rynek definitywnie wychodzi z zastoju. Nadal istnieje wiele niewiadomych związanych z cenami ropy i kierunkiem zmian stóp procentowych” – powiedział ekonomista. Jego zdaniem wyraźniejsze ożywienie mogłoby nastąpić, gdyby oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych spadło ponownie w okolice 6 proc.
Trudne lata dla kupujących
Amerykański rynek mieszkaniowy znajduje się w spowolnieniu od 2022 roku, kiedy kredyty hipoteczne zaczęły gwałtownie drożeć po okresie rekordowo niskich stóp procentowych w czasie pandemii.
Ubiegły rok zakończył się najniższą sprzedażą istniejących domów od trzech dekad. Także początek 2026 roku nie przyniósł większych zmian – sprzedaż pozostawała słaba, a przez pierwsze miesiące roku była niższa niż rok wcześniej.
Wielu potencjalnych kupujących nadal nie może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. W pierwszej części obecnej dekady niskie oprocentowanie kredytów wywołało prawdziwą gorączkę zakupów, która doprowadziła do gwałtownego wzrostu cen domów. Jednocześnie przez lata budowano zbyt mało nowych mieszkań i domów, co pogłębiło niedobór ofert na rynku.
Analityk finansowy Ted Rossman z Bankrate uważa, że sytuacja mogłaby wyglądać znacznie lepiej, gdyby nie ostatni wzrost inflacji związany z konfliktem na Bliskim Wschodzie.
„Gdyby nie wzrost inflacji wywołany wojną, oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych mogłoby dziś znajdować się w przedziale od około 5,5 do 5,9 proc.” – ocenił Rossman.
Coraz więcej ofert i więcej kupujących po raz pierwszy
Pomimo wysokich kosztów finansowania coraz większą aktywność wykazują osoby kupujące pierwsze mieszkanie lub dom. W maju odpowiadały one za 35 proc. wszystkich transakcji, co jest najwyższym udziałem od czerwca 2020 roku. Historycznie grupa ta stanowiła około 40 proc. rynku.
Kupujący korzystają również z coraz większego wyboru ofert. Według Realtor.com mediana cen ofertowych domów była w maju o 2,4 proc. niższa niż rok wcześniej. To największy spadek od początku prowadzenia tych statystyk w 2017 roku.
Na koniec maja na rynku znajdowało się 1,55 mln niesprzedanych nieruchomości. To o 3,3 proc. więcej niż miesiąc wcześniej i nieznacznie więcej niż przed rokiem. Mimo wzrostu liczby ofert poziom dostępnych domów nadal pozostaje wyraźnie niższy od norm sprzed pandemii, kiedy na rynku zwykle znajdowało się około 2 mln nieruchomości.
Obecny zapas odpowiada 4,5 miesiąca sprzedaży przy obecnym tempie transakcji. Eksperci uznają, że zrównoważony rynek, korzystny zarówno dla kupujących, jak i sprzedających, powinien dysponować zapasem wystarczającym na 5–6 miesięcy sprzedaży.
Choć do pełnego ożywienia rynku mieszkaniowego jeszcze daleko, najnowsze dane sugerują, że po kilku trudnych latach pojawiają się pierwsze sygnały poprawy.
