Po czterech latach od wprowadzenia pilotażowego programu i długotrwałych negocjacjach, Rada Miejska Chicago zatwierdziła przepisy legalizujące tak zwane "granny flats" – dodatkowe jednostki mieszkalne na prywatnych działkach. Mogą to być przekształcone lub przebudowane garaże, piwnice, czy też małe, wolnostojące budynki. Kompromis osiągnięty przez radnych Bennetta Lawsona i Marty'ego Quinna kończy wieloletni impas, choć wprowadza mozaikę ograniczeń różniących się w zależności od dzielnicy.
Tak, ale...
Nowe przepisy w pełni legalizują ADU (accessory dwelling units – pomocnicze jednostki mieszkalne) w budynkach wielorodzinnych w całym mieście. Jednak w dzielnicach z zabudową jednorodzinną sprawy wyglądają znacznie bardziej skomplikowanie. Tam dodatkowe mieszkania pozostają zakazane, chyba że lokalny radny zdecyduje się "włączyć" swoją dzielnicę lub jej część do programu, uzyskując odpowiednią zgodę Rady Miejskiej.
Historia zakazu i powrót do tematu
Zakaz budowy dodatkowych jednostek mieszkalnych na prywatnych działkach wprowadzono w Chicago w 1957 roku, oficjalnie z obawy przed przeludnieniem. Ironicznie, od tamtej pory miasto straciło około 800 tysięcy mieszkańców. Coach houses, mieszkania w piwnicach czy na strychach były popularne do połowy XX wieku, gdy władze miast zaczęły wprowadzać zakazy ich budowy – często w ukrytym celu ograniczenia napływu mieszkańców o niższych dochodach lub mniejszości rasowych do zamożniejszych, białych dzielnic.
W 2021 roku Chicago uruchomiło pilotażowy program legalizujący ADU w pięciu wybranych strefach. Program miał działać przez trzy lata, po których władze miały zdecydować o rozszerzeniu na całe miasto. Termin minął, a decyzja – do dziś – budziła kontrowersje.
Kompromis i jego konsekwencje
Zatwierdzona ordynacja to efekt kompromisu między zwolennikami szybkiej rozbudowy zasobów mieszkaniowych a radnymi z dzielnicy tzw. Bungalow Belt, którzy nalegali na zachowanie prawa lokalnych radnych do blokowania nowej zabudowy w swoich okręgach. Radny Quinn, wspierany przez związki zawodowe, początkowo planował wprowadzić wymóg korzystania wyłącznie z wykonawców zrzeszonych w związkach zawodowych przy wszystkich pracach. Ostatecznie wymóg ten utrzymano jedynie przy nowych konstrukcjach, zwalniając z niego renowacje istniejących budynków.
Radni, którzy zdecydują się "włączyć" swoje dzielnice do programu, będą mogli wybierać z zestawu ograniczeń – na przykład wymagać, by główna nieruchomość była zamieszkana przez właściciela, lub limitować liczbę nowych ADU budowanych na danej ulicy w ciągu roku. W dzielnicach z najmniejszymi działkami (RS-1) dozwolone będzie tylko jedno ADU na przecznicę rocznie, w średnich (RS-2) – dwa, a w większych (RS-3) – trzy.
Kilku radnych zadeklarowało już wprowadzenie przepisów "opt-in" w swoich dzielnicach już w przyszłym miesiącu. Radny Daniel La Spata z 1. okręgu, którego część dzielnicy była objęta programem pilotażowym, planuje znieść wszystkie ograniczenia w pozostałej części swojego okręgu.
Od ostrożnego poparcia po rozczarowanie
Zwolennicy ADU argumentują, że nowe mieszkania – w formie coach houses lub adaptacji piwnic i strychów – są potrzebne, by zmniejszyć szacowany deficyt 120 tysięcy przystępnych cenowo mieszkań w mieście. Uważają też, że ADU tworzą naturalnie przystępne mieszkania bez potrzeby rządowych dotacji.
Organizacja Abundant Housing Illinois wyraziła ostrożne poparcie dla nowych przepisów, choć skrytykowała wymogi dotyczące zrzeszonych pracowników, które mogą podnieść koszty budowy i ograniczyć udział w programie. Illinois Realtors był jeszcze bardziej krytyczny, twierdząc, że "ta wersja nie przynosi znaczących korzyści właścicielom domów ani społecznościom" i zapowiadając dalszą walkę o bardziej inkluzywną politykę mieszkaniową.
