Federalny sąd w Chicago uznał system sprzedaży zaległości podatkowych od nieruchomości w Cook County za niekonstytucyjny, co może narazić powiat na znaczne zobowiązania finansowe. Sędzia okręgowy Matthew Kennelly stwierdził, że obowiązująca procedura narusza zarówno piątą, jak i ósmą poprawkę do Konstytucji Stanów Zjednoczonych.
Chodzi o sytuację, w której nabywcy podatkowych certyfikatów mogą przejmować domy właścicieli, a następnie zatrzymywać całość zysków ze sprzedaży, nawet jeśli przewyższają one zaległą kwotę podatku. Oto przykład: mieszkaniec południowej części Chicago zalegał z podatkami w wysokości około 11 000 dolarów. W efekcie sprzedano jego certyfikat podatkowy (zaległość) inwestorowi, który, gdy właściciel nie spłacił długu w wyznaczonym czasie, przejął całą nieruchomość, a następnie sprzedał ją, zatrzymując całą kwotę ze sprzedaży.
Decyzja sądu jest wynikiem pozwu Bell v. Pappas, w którym bierze udział około 2,500 właścicieli nieruchomości. Prawnicy reprezentujący powodów szacują, że każda poszkodowana osoba mogłaby otrzymać około 60 tysięcy dolarów odszkodowania, choć sędzia Kennelly jeszcze nie ustalił, kto miałby pokryć te kwoty ani w jaki sposób właściciele nieruchomości mogliby zostać zrekompensowani.
W czerwcu 2025 roku Maria Pappas, skarbnik powiatu Cook, wywalczyła w Springfield przyjęcie ustawy pozwalającą na przesunięcie planowanej na sierpień sprzedaży podatkowej do marca 2026 roku. W tym tygodniu Pappas poinformowała, że zamierza wystąpić o kolejne przesunięcie, tym razem do lata 2026 roku. „Uważam, że Cook County powinno wstrzymać sprzedaż certyfikatów podatkowych, aż sądy i Zgromadzenie Ogólne Illinois ustalą prawnie i sprawiedliwie funkcjonujący proces egzekucji podatkowej” – napisała w komunikacie.
W sąsiednich powiatach takie opóźnienia nie występują. Tam sprzedaż certyfikatów podatkowych – będących roszczeniami wobec nieruchomości, które trafiają do prywatnych nabywców – rozpoczęła się 5 października w Kane County i trwała do 2 grudnia w Will County.
Illinois pozostaje ostatnim stanem w USA, który nie zaktualizował prawa dotyczącego sprzedaży podatkowej, mimo że niedawny wyrok Sądu Najwyższego USA unieważnił podobne praktyki w Minnesocie.
Proces nie został jeszcze zakończony, a Zgromadzenie Ogólne Illinois wciąż rozważa możliwe zmiany w przepisach. Wyrok federalnego sądu może zmienić sposób, w jaki w całym stanie realizowane są procedury sprzedaży nieruchomości z zaległymi podatkami, oraz stać się impulsem do wprowadzenia kompleksowych reform.
